Cour d'appel, 04 mai 2023. 21/01263

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 04 Mai 2023 N° RG 21/01263 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GXKP Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 19 Mai 2021, RG 1120000284 Appelante Mme [X] [I] née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] Représentée par la SELARL SERRATRICE/BOGGIO, avocat au barreau de BONNEVILLE Intimée Mme [T] [E] née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 28 février 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 novembre 2014, Madame [T] [E] a donné à bail à Madame [X] [I] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7] contre un loyer mensuel de 660 euros outre 100 euros de provisions sur charges. Se prévalant d'impayés à compter du mois de mai 2019 pour un montant de 2 280 euros, Madame [E] a fait délivrer à Madame [I], par acte du 6 août 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Faute de régularisation, Madame [E] a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection, par acte du 10 juin 2020, en vue d'obtenir, à titre principal, son expulsion du logement ainsi que sa condamnation à lui payer les arriérés locatifs. Par jugement contradictoire du 19 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a : - prononcé, à la date du 31 janvier 2021, la résiliation du bail consenti le 12 novembre 2014 par Madame [E] à Madame [I], portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], - débouté Madame [I] de sa demande de délais de paiement, - ordonné à Madame [I] de libérer les lieux, - dit que faute pour Madame [I] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, - condamné Madame [I] à payer à Madame [E] la somme de 5 080 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 6 août 2019 sur la somme de 2 280 euros, - condamné Madame [I] à payer à Madame [E] une indemnité mensuelle d'occupation de 760 euros à compter du 1er février 2021, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, - condamné Madame [I] à payer à Madame [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Madame [I] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais pas celui du commandement de payer du 6 août 2019, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Par acte du 16 juin 2021, Madame [I] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [I] demande à la cour de : - recevoir son appel et le dire bien fondé, - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - vu sa bonne foi attestée par les pièces versées aux débats, - vu les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, - dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail consenti le 12 novembre 2014 par Madame [E], - lui accorder un délai de 3 ans pour s'acquitter du paiement de son arriéré de loyer, - surseoir à statuer dans l'attente de la production par Madame [E] des décomptes de charges annuelles et des justificatifs afférents depuis la date d'effet du bail, le 12 novembre 2014, - statuer ce que de droit sur les dépens. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 16 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [E] demande à la cour de : - débouter Madame [I] de l'intégralité de ses prétentions, - confirmer en son intégralité la décision déférée, Statuant à nouveau, - condamner Madame [I] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail Conformément à l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, pris en son paragraphe a) et reproduit en partie VI des conditions générales du bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 de la loi susvisée ajoute que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon la partie XII du même contrat, 'à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s'il plaît au bailleur'. En l'espèce, Madame [E] verse aux débats un commandement de payer du 6 août 2019 visant comme impayés les loyers de mai, juin, juillet 2019 ainsi que les provisions sur charges concernant les mêmes périodes. Ledit commandement, délivré à personne le même jour, rappelle la clause résolutoire insérée au contrat et avise Madame [I] des conséquences d'une absence de règlement dans le délais de deux mois. Il n'est ni prétendu ni démontré par Madame [I] qu'elle s'est effectivement acquittée du montant des loyers et des charges des mois de mai à juillet 2019 dans les deux mois du commandement. En outre, à hauteur d'appel, Madame [E] produit un décompte annualisé de charges permettant, d'une part, de retenir que le montant des provisions mensuelles sont proportionnées au montant réel des charges et justifiant, d'autre part, de débouter l'appelante de sa demande de sursis à statuer. Dès lors, la cour ne peut que constater que le bail conclu entre les parties se trouve de plein droit résilié à la date du 6 octobre 2019. Toutefois, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit également que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La cour observe que Madame [I] a repris le paiement des loyers courants depuis avril 2020 et que plusieurs versements, pour un montant cumulé de 3 800 euros, sont recensés par la bailleresse concernant l'apurement de la dette locative. Il en résulte un arriéré locatif non-contesté de 5 080 euros arrêté au 31 janvier 2021. Parallèlement, Madame [I] justifie avoir régularisé son dossier de retraite et percevoir des revenus à fréquence régulière depuis mars 2020, ce qui coïncide avec la reprise du paiement des loyers courants. Dans ces conditions, il y a lieu de réformer la décision déférée et d'accorder des délais de paiement sur 3 ans à la preneuse lesquelles auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sous réserve du respect de l'échéancier fixé au dispositif du présent arrêt. Madame [I], qui succombe en principal, est condamnée aux dépens. En revanche, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande de l'intimée concernant les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Réforme la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné Madame [X] [I] : à payer à Madame [T] [E] la somme de 5 080 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 6 août 2019 sur la somme de 2 280 euros, à payer à Madame [T] [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais pas celui du commandement de payer du 6 août 2019, Statuant à nouveau, Constate que le bail conclu le 12 novembre 2014 entre Madame [T] [E] et Madame [X] [I], portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], est résilié de plein droit au 6 octobre 2019, Suspend les effets de cette clause résolutoire et accorde à Madame [X] [I] le bénéfice d'un échéancier sur 3 ans pour s'acquitter de sa dette locative de 5 080 euros, Dit que Madame [X] [I] devra en conséquence régler à Madame [T] [E], en plus du paiement des loyers et charges courants, 35 mensualités de 145 euros, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, Dit que ce paiement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois dans le mois qui suivra la signification du présent arrêt, Dit que si Madame [X] [I] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités susvisées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, Dit qu'à défaut de respect d'une seule échéance, ou à défaut de paiement des loyers et charges courants dans le délai d'exécution de l'échéancier, ce dernier deviendra caduque, Ordonne en pareille hypothèse à Madame [X] [I] de libérer les lieux, Dit en pareille hypothèse qu'il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, Condamne en pareille hypothèse Madame [X] [I] à payer à Madame [T] [E] une indemnité mensuelle d'occupation de 760 euros jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, Y ajoutant, Condamne Madame [X] [I] aux dépens d'appel, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 04 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente