Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/02378

6ème Chambre B ARRÊT N° 198 N° RG 23/02378 N°Portalis DBVL-V-B7H-TV5S Mme [S] [U] [H] [F] C/ M. [O] [N] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 07 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique CADORET, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Emmanuelle GOSSELIN, Conseillère, Assesseur : Madame Emmanuelle DESVALOIS, Conseiller, GREFFIER : Madame Aurélie MARIAU, lors des débats, et Madame Catherine DEAN, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 08 Février 2024 devant Madame Véronique CADORET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Mai 2024, après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [S] [U] [H] [F] née le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 12] [Adresse 6] [Localité 8] Rep/assistant : Me Cyrille MONCOQ (SELARL ALPHA LEGIS), avocat au barreau de SAINT-MALO INTIMÉ : Monsieur [O] [N] [P] né le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 12] Chez Monsieur [J] [P] [Adresse 2] [Localité 7] Rep/assistant : Me Isabelle GERARD (SELARL GERARD REHEL - GARNIER), avocat au barreau de SAINT-MALO EXPOSE DU LITIGE Par acte du 31 octobre 2017 dressé par Maître [X], notaire associé à [Localité 10], Monsieur [O] [P] et Madame [S] [F] ont acquis en indivision, au cours de leur vie commune, une maison d'habitation située [Adresse 6], cadastrée section D numéros [Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Chacun d'eux a acquis moitié des droits indivis. L'acquisition a été financée par des prêts bancaires consentis solidairement à Monsieur [O] [P] et Madame [S] [F] à hauteur de 182.177 euros et, pour le solde, par deux apports personnels de 4.375 euros chacun. En septembre 2019, le couple s'est séparé mais a continué à cohabiter sous le même toit jusqu'en mai 2020 où Monsieur [P] a quitté la maison. Un compromis de vente de la part indivise de Monsieur [P] sur le bien a été signé le 27 février 2020 au profit de Madame [Y] [F], soeur de Madame [F], afin de permettre aux deux soeurs d'être en indivision sur le bien. Ce compromis n'a toutefois pas connu de suite, Madame [Y] [F] s'étant vue refuser le prêt immobilier sollicité pour financer la part indivise. Par courrier recommandé en date du 25 septembre 2020 avec accusé de réception et par l'intermédiaire de son conseil, Monsieur [P] a mis en demeure Madame [F] de donner son accord à la vente amiable de la maison par l'intermédiaire de Maître [L], notaire, et de répondre à sa demande afin d'indemnité d'occupation du bien qu'elle occupait ce, à hauteur de 800 euros par mois à compter du 1er juin 2020. Par acte du 3 novembre 2023, Monsieur [O] [P] a fait assigner Madame [S] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo afin d'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre eux. Par jugement du 06 mars 2023, le tribunal judiciaire de SAINT-MALO a : - déclaré recevable l'action en partage initiée par Monsieur [P], - ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre Monsieur [P] et Madame [F], - désigné Maître [L], notaire à [Localité 12], pour procéder auxdites opérations, - ordonné la vente par licitation du bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section D numéros [Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], en l'étude de Maître [L], notaire à [Localité 12], - fixé la mise à prix dudit bien à la somme de 175 000 euros, - dit que Madame [F] est redevable d'une indemnité de 800 euros par mois pour l'occupation du bien immobilier susvisé et ce, depuis le 1er juin 2020, - 'débouté en l'état' Madame [F] de sa demande afin de 'remboursement' d'une part du prêt immobilier 'commun' et renvoyé sur ce point les parties aux opérations de liquidation partage qui seront réalisées par Maître [L], - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné Madame [F] aux entiers dépens, - condamné Madame [F] à régler à Monsieur [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel du 14 avril 2023, Madame [F] a contesté la décision en critiquant expressément ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation, aux frais irrépétibles et dépens de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2023, Madame [F] demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ces dispositions précités dans la déclaration d'appel, statuant à nouveau, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 600 euros par mois au profit de l'indivision, - débouter Monsieur [P] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance, - condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner Monsieur [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ALPHA LEGIS sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2023, Monsieur [P] demande à la cour de : - débouter Madame [F] de toutes ses demandes, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner Madame [F] à verser à Monsieur [P] la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [F] aux entiers dépens de l'instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux dernières conclusions sus-visées des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2024. MOTIFS I - Sur l'indemnité d'occupation Il résulte de l'article 815-9 du code civil que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Si l'indemnité d'occupation est destinée à compenser la perte des fruits et revenus dont l'indivision est privée pendant la durée de la jouissance privative, elle se justifie également par l'atteinte au droit de jouissance des co-indivisaires de l'occupant. Elle s'analyse comme la contrepartie du droit de jouir privativement d'un bien indivis. En l'espèce, le premier juge a dit que Madame [F] est redevable d'une indemnité de 800 euros par mois pour l'occupation du bien immobilier susvisé et ce, depuis le 1er juin 2020. A hauteur d'appel, au dispositif de ses dernières conclusions qui, seul, en application de l'article 954 du code de procédure civile lie la cour, Madame [F] ne conteste plus ni le principe même de ladite indemnité d'occupation ni son point de départ fixé par le premier juge au 1er juin 2020. Seul reste en effet contesté le montant de ladite indemnité, qu'elle demande de réduire à 600 euros par mois. C'est donc sur cette seule contestation relative au montant de ladite indemnité d'occupation et sur la seule discussion entre un montant mensuel d'indemnité de 800 euros, fixé par le premier juge et que demande de confirmer Monsieur [P], et le montant mensuel de 600 euros que défend Madame [F], qu'il revient à la cour de se positionner, la disposition déférée étant confirmée sur le surplus. Aussi, si dans la partie discussion de ses conclusions Madame [F] entend soutenir qu'en réalité Monsieur [P] 'utilise toujours une partie de la maison, notamment le garage pour y entreposer ses affaires' et si elle conteste avoir la jouissance exclusive du bien, force est de constater d'une part que cette affirmation est contredite par l'intimé, d'autre part qu'elle entre en contradiction directe avec le fait que l'appelante se reconnaît pour autant débitrice d'une indemnité d'occupation à tout le moins de 600 euros par mois et ne demande l'infirmation de la disposition déférée que sur ce montant. Déjà devant le premier juge était versée aux débats, pour déterminer la valeur locative du bien, une estimation produite par Madame [F] elle-même et faisant état de la possibilité de louer le bien pour une somme de 800 euros par mois. Madame [F] fait valoir que l'indemnité peut être fixée 'd'après les indications reçues de part et d'autre à la somme de 600 euros par mois dont 300 euros revenant à Monsieur [P]', en ajoutant que ce dernier est redevable envers elle de la somme de 3.819,99 euros correspondant à la part qu'il aurait dû financer dans le remboursement des prêts. Elle soutient encore le caractère précaire de son occupation et le fait que l'indemnité ne peut être équivalente au montant d'un loyer. Pour sa part, Monsieur [P] souligne que l'immeuble est une maison située à [Localité 8], à moins de 20 kilomètres de [Localité 12], qui comporte 6 pièces dont 4 chambres, une cuisine aménagée, deux garages et un jardin. Il ajoute que les offres de location, dans ce secteur et pour des maisons similaires, sont rares et jamais inférieures à 900 à 1.000 euros par mois. La cour fait observer en premier lieu que le moyen tiré par Madame [F] de ce que Monsieur [P] serait redevable par ailleurs d'une somme, au titre de sa part dans le remboursement des prêts souscrits par les parties pour l'acquisition du bien, relève d'une question distincte de celle de l'indemnité d'occupation. Cette autre question a du reste fait l'objet, dans le jugement déféré, d'une disposition distincte et non contestée ayant 'débouté en l'état' Madame [F] de sa demande afin de 'remboursement' d'une part du prêt immobilier 'commun' et renvoyé sur ce point les parties aux opérations de liquidation partage qui seront réalisées par Maître [L]. La cour fait observer en second lieu que le bien fut acquis, par acte du 31 octobre 2017, au prix de 175.000 euros et que le compromis de vente de la seule part indivise de Monsieur [P], signé sur ce même bien indivis le 27 février 2020 au profit de Madame [Y] [F], soeur de Madame [F], compromis devenu caduc faute de la réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt, avait été établi pour un prix d'achat de la part indivise de 91.707,42 euros. Un avis de valeur en date du 4 août 2020, établi par une agence '[11]', livrait pour le bien indivis en pleine propriété une fourchette de prix net vendeur de 170.000 euros et 180.000 euros. Enfin, une estimation, établie le 28 janvier 2021 par une agence immobilière 'L'agence et vous', estimait possible la mise en location de ce bien pour 800 euros par mois hors charges et ce, 'compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve des recherches ou des examens approfondis...'. Ni la proximité de ce bien de la ville de [Localité 12] ni la tension du marché locatif sur [Localité 12] ne sont discutées. Eu égard par ailleurs aux évaluations sus-visées, soit de la valeur vénale du bien soit de sa valeur locative, mais encore à la précarité de l'occupation du bien, encore à ce jour indivis, et à la nécessaire réfaction de sa valeur locative qui en résulte pour déterminer le montant de l'indemnité due pour une occupation certes privative mais précaire, il convient de fixer à 650 euros par mois le montant de l'indemnité à devoir par Madame [F] au profit de l'indivision. La décision déférée sera infirmée de ce chef tenant au montant de ladite indemnité et confirmée pour le surplus tenant au principe même de l'indemnité à la charge de Madame [F] et à son point de départ. II - Sur les frais et dépens de première instance et d'appel Le montant de l'indemnité d'occupation n'était qu'un des points de contestation tranchés par le premier juge qui, eu égard à l'ensemble du litige dont il était saisi, a, par une exacte appréciation, condamné Madame [F] aux entiers dépens de première instance et l'a condamnée à verser à Monsieur [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur d'appel, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes respectives des parties, soutenues de ce chef au titre des frais de l'instance d'appel, seront rejetées. Enfin, partie qui succombe sur la contestation principale élevée en appel, Monsieur [P] sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans la limite des dispositions contestées de la décision déférée, Confirme la décision déférée en ses dispositions déférées, sauf en ce qu'elle fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] sur le bien indivis, disposition qui est infirmée sur ce montant, Statuant à nouveau de ce chef infirmé quant à ce montant, Dit que Madame [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation de 650 euros par mois pour l'occupation du bien immobilier sis au [Adresse 6], cadastré section D numéros [Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et ce, depuis le 1er juin 2020, Rejette les demandes respectives des parties soutenues au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des frais de l'instance d'appel non compris dans les dépens, Laisse à la charge de Monsieur [P] les dépens d'appel et autorise, en application de l'article 699 du code de procédure civile, la SELARL ALPHA LEGIS à recouvrer directement les dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir fait provision préalable et suffisante. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE