Cour d'appel, 20 décembre 2024. 23/00013

N° RG 23/00013 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P5LJ Minute N° : COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 20 DECEMBRE 2024 Débats du 18 Octobre 2024 APPELANTE : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Aude en date du 24 Juillet 2023 S.A.S IMMOJET prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 17] [Localité 25] Représentée par Me Fanny LAPORTE, avocate au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représentée par Me Maud-Elodie EGLOFF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMEE COMMUNE DE [Localité 6] représentée par son maire en exercice [Adresse 16] [Adresse 16] [Localité 6] Représentée par Me Georges INQUIMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représentée par Me Jérôme DUVIGNAU, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, avocat plaidant EN L'ABSENCE DU : COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE L'AUDE DDFIP de l'Aude - CFP [Localité 26] Côte Vermeille [Adresse 28] [Localité 23] Non comparant COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, Monsieur Thibault GRAFFIN, conseiller, Monsieur Fabrice VETU, conseiller, GREFFIER : Mme Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 18 Octobre 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 20 Décembre 2024. ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties entendus en leurs observations, EXPOSE DU LITIGE : Le 29 septembre 2022, le Préfet du département de l'Aude a déclaré d'utilité publique (DUP) les acquisitions foncières en vue de la réalisation du projet d'extension du parking du centre omnisports et a déclaré cessible la parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 6] section AM n° [Cadastre 11] de 2020 m², appartenant à la société Immojet. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 décembre 2022. Faute d'accord sur son offre, la commune de [Localité 6] a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Aude aux fins de fixation judiciaire des indemnités de dépossession revenant aux expropriés, suivant requête du 27 mars 2023. Par ordonnance du 25 mai 2023, un transport sur les lieux a été fixé au 27 juin 2023, lequel s'est déroulé en présence, du commissaire du Gouvernement, de représentants de la commune de [Localité 6] et de son conseil, du représentant de la société Immojet et de son conseil. Par jugement rendu le 24 juillet 2023, le juge de l'expropriation du département de l'Aude a : - Fixé le montant de l'indemnité globale de dépossession due à la société Immojet à la somme de 121 128,80 € à raison de l'expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 6] section AM n°[Cadastre 9] ; - Condamné la commune de [Localité 6] à payer à la société Immojet la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 6]. ** La société Immojet a interjeté appel de ce jugement le 1er août 2023. Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 17 juin 2024, elle demande à la cour de : A titre principal : - Fixer à la somme de 1 212 014 € TTC toutes indemnités confondues, les indemnités d'expropriation revenant à la Société Immojet propriétaire de la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 11] située [Adresse 5] d'une contenance totale de 2020 m² et de la station de lavage qui y est édifiée ; A titre subsidiaire : - Fixer à la somme de 968 816 TTC toutes indemnités confondues, les indemnités d'expropriation revenant à la Société Immojet propriétaire de la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 11] située [Adresse 5] d'une contenance totale de 2020 m² et de la station de lavage qui y est édifiée ; A titre infiniment subsidiaire : - Fixer à la somme de 938 708 € toutes indemnités confondues, les indemnités d'expropriation revenant à la Société Immojet propriétaire de la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 11] située [Adresse 5] d'une contenance totale de 2 020 m² et de la station de lavage qui y est édifiée ; - Condamner la Commune de [Localité 6] à payer à la Société Immojet la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. ** Dans ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 3 mai 2024, la commune de [Localité 6] demande à la cour  : - D'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité globale de dépossession à la somme de 121 128,80 € ; - Statuant à nouveau de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 56000 € ; - En tout état de cause, de condamner la société Immojet à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ** Dans ses conclusions déposées au greffe le 19 février 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement. ** Pour l'exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : La parcelle AM n°[Cadastre 11] est occupée par une station de lavage automobile. Elle se trouve en pleine zone urbaine et est reliée à tous les réseaux, eau potable, électricité et assainissement. Elle est éclairée par l'éclairage public du boulevard. Elle est entièrement goudronnée, et plusieurs parties sont recouvertes d'une dalle de béton armé, dont la station de lavage, et trois zones légèrement surélevées. La parcelle est jonchée de détritus et de morceaux de verre. Il n'est pas contesté que la station de lavage n'est plus exploitée, et le premier juge a constaté lors du transport sur les lieux qu'elle est laissée à l'abandon (une des cellules est occupée par une petite décharge sauvage). La date de référence fixée par le premier juge au 9 mars 2017 n'est pas contestée par les parties, pas plus que le fait que la parcelle située en zone Uep (zone d'activité et d'équipements publics) est desservie par tous les réseaux et de voies d'accès, et doit être appréciée en tant que terrain à bâtir. Sur l'indemnité principale de dépossession : Sur l'application de la méthode de la rentabilité du bien : La société Immojet conteste le jugement qui a rejeté sa demande d'application de la méthode de rentabilité du bien. Elle soutient que peu importe qu'elle exploite ou non la station de lavage, que l'indemnité peut être calculée par rapport à la valeur locative de la parcelle, que c'est du fait de l'inaction de la commune qui a laissé se développer une activité de trafic de stupéfiants que l'exploitation de la station a été suspendue en 2019, et non en 2017 comme indiqué par erreur dans le jugement, que la station était vouée à sa remise en exploitation. La commune de [Localité 6] sollicite la confirmation du jugement sur ce point dès lors que le bien n'est ni loué ni exploité depuis 2017. La société Immojet qui, à la lecture du jugement, avait acquiescé au fait que la station n'était plus exploitée depuis 2017, ne produit aucune pièce en cause d'appel justifiant d'une exploitation en 2017 et 2018 et elle ne justifie pas plus de la suspension temporaire de l'activité et d'un projet de reprise de l'exploitation. Il convient donc de confirmer le jugement qui a considéré eu égard à l'état de la parcelle constaté le 27 juin 2023, au fait que la société Immojet n'a pas répondu aux sollicitations de la commune lors de la chute d'arbres et la nécessité de mise en sécurité des lieux en avril 2023, et à l'absence de projet d'exploitation ou d'aménagement de la station de lavage, que l'application d'un coefficient de rentabilité adossé à la valeur locative du bien pour la taxe foncière était inapproprié. Sur la valeur de la parcelle en application de la méthode de comparaison : Le premier juge ne retenant que les deux termes de comparaison correspondant à la cession de la parcelle mitoyenne AM [Cadastre 10] en date du 6 novembre 2014 pour un prix de 100 €/m² et la cession intervenue le 31 janvier 2020 de la parcelle BE [Cadastre 8], [Adresse 27] à [Localité 6] pour un prix de 55 €/m² a retenu comme valeur de base du bien au regard de la méthode de comparaison, le prix de 80 €/m². En cause d'appel, la société Immojet demande à la cour de prendre en considération les termes de comparaisons correspondant aux parcelles AM[Cadastre 2], AM[Cadastre 3], AM[Cadastre 1], AM[Cadastre 4], distantes de quelques mètres de la parcelle AM[Cadastre 11], cessions intervenues entre le 31 octobre 2018 et le 7 décembre 2019 au prix moyen de 313,78 €/m², ce qui donne à minima une valeur de la parcelle à 633 835,60 €. La commune de [Localité 6] répond que les biens en questions sont des parcelles supportant des maisons d'habitation, notamment les parcelles AM[Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 1] et [Cadastre 3], qui en outre ont des superficies moindres et ne sont pas situées en zone UEp du PLU mais en zone U3, qu'elles ne sont donc pas comparables. Elle propose, outre la référence à l'avis de la DIE (valeur de la parcelle à 50 €) et le terme de référence de la parcelle BE[Cadastre 8] précité, quatre termes de comparaison correspondant à des terrains nus situés en zone U3 du PLU AO[Cadastre 21]-[Cadastre 22], AK[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15], CY[Cadastre 7]-[Cadastre 24] et DP[Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20], cessions intervenues entre le 6 décembre 2018 et le 12 octobre 2021 pour un prix moyen de 46,91 €/m². Il ne peut être contesté que les termes de comparaison proposés par la société Immojet qui concernent des cessions de maisons d'habitation entourées de jardins ou cours, qui ont une superficie moyenne de moins de 500 m², ne peuvent être comparés à la parcelle objet du litige telle que décrite supra. En ce qui concerne les termes de comparaison de la commune, il sera retenu le fait que ces parcelles ne sont pas dans la même zone du PLU, mais en zone U3 dans laquelle sont interdites les installations classées au titre de la protection de l'environnement soumises à autorisation ou déclaration, ce qui interdit toute possibilité d'y exploiter une station de lavage, et qu'elles sont éloignées de la parcelle objet du présent litige, ces parcelles ne peuvent donc être comparées au bien objet du litige. Il ne sera retenu comme élément de comparaison que les deux cessions retenues par le premier juge, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu sur la base de la méthode de comparaison une valeur de la parcelle à 80 €/m², soit 161 600 €. Sur l'utilisation de la méthode de la récupération foncière : La société Immojet conteste en cause d'appel l'application de cette méthode au motif qu'il n'est pas justifié que les constructions ont une valeur vénale négligeable ou inférieure à la valeur du terrain, que s'il est exact que la station de lavage est délabrée, les réseaux et cuves aménagées dans le sous-sol ont une valeur neuve de 250 000 € ainsi que cela ressort du devis produit aux débats. La commune répond qu'il est établi par le constat établi sur les lieux que la station de lavage est à l'état d'abandon depuis 2017 et n'a aucune valeur vénale. Il est de jurisprudence constante que la méthode de la récupération foncière suppose que les constructions édifiées sur le terrain se trouvent dans un état de vétusté ou délabré justifiant leur démolition, ou à tout le moins soient dépourvues de toute valeur ou une valeur moindre à celle du terrain nu. Il ressort des constatations réalisées lors du transport sur les lieux que la parcelle est goudronnée, que plusieurs parties sont recouvertes d'une dalle de béton armé, dont la station de lavage et trois zones légèrement surélevées, qui selon le représentant de la société Immojet sont pour deux d'entre elles les fondations de l'ancienne station service, dont il ne restait plus de trace lors de l'acquisition de la parcelle, que la station de lavage qui n'est plus exploitée depuis 2017 est laissée à l'abandon et délabrée. Les devis que la société Immojet produit aux débats datés du 15 janvier 2024 qui font état du coût de réalisation d'une station de lavage de 5 pistes sur un terrain décapé, nettoyé et dégagé de tout déchet pour un coût HT de 497 991 €  (4 300 € pour mise en sécurité du site, 105 250 € pour les travaux de génie civil (fouilles, fosses dallages, assainissements divers), 144 731 € de VRD (terrassements, bordures, évacuations et voiries), 254 068 € pour la réalisation du centre de lavage 5 pistes)) et du coût de remise en route de la station de lavage se trouvant sur la parcelle pour une somme HT de 136 800 € ( 11 200 € Voirie, 125 600 € Centre), eu égard à la non exploitation de la station depuis 2017, au caractère très succinct du second devis relativement aux travaux de génie civil et de VRD et aux constatations faites sur les lieux lors du transport, ne démontrent pas que les constructions édifiées sur le terrain ont une valeur de 240 000 €. Il convient donc de confirmer le jugement de première instance qui a considéré qu'eu égard au caractère limité et imparfait des termes de comparaison, il convenait d'étoffer l'analyse fondée sur la méthode de comparaison compte tenu des caractéristiques de la parcelle qui comprend les fondations d'une ancienne station service, ce qui va nécessiter une étude préalable à la démolition afin d'étudier les composantes pour déterminer si elle contient de l'amiante, par le recours à la méthode de récupération foncière, et qui, en l'absence de toute contestation par la société Immojet des devis produits par la partie expropriante relativement au coût des travaux de démolition, a fixé l'indemnité principale à la somme de 161 600 ' 52 392 = 109 208 €. Le mode de calcul de l'indemnité de remploi n'est pas contesté, cette indemnité sera confirmée à hauteur de 11 920,80 €. Sur la demande d'indemnité pour perte de la station de lavage : La société Immojet sollicite la somme de 240 000 € au motif qu'elle ne pourra plus exploiter sa station de lavage. La commune répond que le préjudice allégué n'est pas réel. L'article L.322-1 du code de l'expropriation prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et en l'espèce, il n'est pas contestable qu'au 7 décembre 2022 la station de lavage n'était plus exploitée depuis 2017, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur les autres demandes : Chaque partie succombant partiellement conservera à sa charge ses propres dépens et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour,  Confirme le jugement rendu le 24 juillet 2023 par le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Aude en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera ses dépens d'appel. Le greffier, La présidente,