Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
Allée Jean Raulo
B.P. 30335
44803 SAINT HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [L] [U] [V]
Logement 1
48 Bis Rue Stendhal
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03624 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MULF
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART,
CCC à Madame [L] [U] [V] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 12 septembre 2017, pour une durée d'un an renouvelable, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Madame [L] [U] [V], un local à usage d'habitation numéro 1 au rez de chaussée sis 48 bis rue Stendhal à Nantes (44300), et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 394.81 euros outre une provision de charges de 15,15 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 338,20 euros.
Par acte du 1er décembre 2022, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 9 novembre 2023, la SA Atlantique Habitations a assigné Madame [L] [U] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
- constater à compter du 1er février 2023 la résiliation du contrat de location susvisé pour défaut de paiement ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités prévues par la loi ;
- condamner la locataire à lui payer :
- 901,64 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités échus et impayés au 18 octobre 2023 avec intérêts à compter du commandement de payer ou du jugement, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, révisable et payable immédiatement, à compter du 1er février 2023 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 1er décembre 2022.
rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience 11 avril 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que sa créance doit désormais être fixée à la somme de 1 504,18 euros au 8 avril 2024. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire, tenant compte de la reprise du paiement des loyers.
Régulièrement assignée à personne, Madame [L] [U] [V] a comparu. Elle a contesté le montant de sa facture d’eau (180.99 euros) et a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 160 euros loyer compris, soit 10 euros par mois en sus du loyer courant résiduel. Elle a déclaré avoir un enfant souffrant de handicap n’étant plus à charge, percevoir le revenu solidarité active à hauteur de 524,42 euros soulignant une retenue de la caisse des affaires familiales.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 1er décembre 2022, le nouveau délai de six semaines ne s’applique donc pas à la présente procédure.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur à la date de l’assignation, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 14 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 8 novembre 2022. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, l’article 4.7.1 des conditions particulières du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte d'huissier du 1er décembre 2022, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [L] [U] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 755.80 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 novembre 2022, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par la locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 février 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Madame [L] [U] [V] conteste la dette relative à la consommation d’eau mise à sa charge pour l’année 2021, correspondant à la consommation d’eau froide expliquant que cette charge n’est pas une obligation du contrat.
Il résulte en effet du décompte versé qu’une somme de 180.99 euros est mise à son débit. Si le dossier permet de comprendre qu’il s’agit de la consommation d’eau potable fournie par la Régie de l’eau de Nantes, aucune facture ni relevé n’est produit de sorte qu’aucun contrôle ne peut être effectué. Dès lors, cette somme sera déduite des sommes dues.
Il résulte des relevés de compte que Madame [L] [U] [V] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation, de sorte qu'à ce titre, reste due la somme de 1 504,18 euros arrêtée au 8 avril 2024, terme d’avril inclus, dont il convient de déduire les frais contentieux d’un montant de 233.92 euros et la somme de 180.99 euros ci-dessus évoquée.
La créance étant justifiée pour un montant de 1 089.27 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [U] [V] au paiement de cette somme selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.
Sur les délais de paiement
L’article 24-V de la loi précitée dispose « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
A l’audience, Madame [L] [U] [V] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 10 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur accepte cette proposition, au regard de la reprise du paiement des loyers depuis décembre 2023.
Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [L] [U] [V] a admis avoir rencontré des difficultés dans le paiement de ses loyers mais que cela est dû à des factures d’eau ayant été mises à sa charge alors que cette charge ne figurait pas dans le contrat de bail, que Madame [L] [U] [V] a désormais repris le versement du loyer.
Au vu de ces éléments, il convient d'autoriser Madame [L] [U] [V] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous, précisant que les charges d’eau sont bien prévues au contrat.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [L] [U] [V] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Madame [L] [U] [V], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er décembre 2022, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, la nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 septembre 2017 entre la SA Atlantique Habitations et Madame [L] [U] [V] portant sur un local à usage d'habitation numéro au rez-de-chaussée sis 48 bis rue de Stendhal à Nantes (44300), et ses accessoires, sont réunies à la date du 2 février 2023 ;
CONDAMNE Madame [L] [U] [V] à payer à SA Atlantique Habitations la somme de 1 089.27 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 8 avril 2024, terme d’avril inclus ;
DIT que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme 755,80 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 901,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [L] [U] [V] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 10 euros (DIX EUROS) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [L] [U] [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Madame [L] [U] [V] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SA Atlantique Habitations à procéder à l’expulsion de Madame [L] [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas Madame [L] [U] [V] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [L] [U] [V] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 1er décembre 2022 ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M. HORTAIS S. ZARIFFA
