Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 22/00053

N° RG 22/00053 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K2D5 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE minute n°25/ N° RG 22/00053 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K2D5 Copie exec. aux Avocats : Me Valérie BACH Me Florence DIEUDONNE Le Le Greffier Me Valérie BACH Me Florence DIEUDONNE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT du 24 Février 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : - Juge Unique : Isabelle ROCCHI, Vice-Président - Greffier : Audrey TESSIER, Greffier DÉBATS : à l'audience publique du 09 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Février 2025. JUGEMENT : - déposé au greffe le 24 Février 2025 - Contradictoire et en premier ressort, - signé par Isabelle ROCCHI, Président et par Audrey TESSIER, Greffier DEMANDERESSE : Madame [P] [M]-[Y] née le 12 Février 1951 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 37 DÉFENDERESSE : S.A.R.L. SAINT CLAIR IMMOBILIER, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° B 422.244.269. prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Florence DIEUDONNE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant vestiaire : 57 N° RG 22/00053 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K2D5 Mme [P] [M]-[Y] a été propriétaire de dix-huit garages, situés [Adresse 1] à [Localité 4], dont elle a confié la gérance à la SÀRL Saint Clair Immobilier, selon mandant de gérance no 398 du 6 mars 2009.  Mme [M]-[Y] a cédé l’ensemble de ces lots selon acte de vente du 5 août 2021 et résilié le mandat de gestion, selon lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 août 2021. À l’occasion de ce courrier, elle a sollicité également du mandataire la communication des dossiers des locataires. Après plusieurs rendez-vous infructueux, Mme [M]-[Y] a assigné le 10 novembre 2021 son mandataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg pour obtenir la communication de ces documents.  Ces documents ont été remis le 22 décembre 2021. Selon ordonnance du 22 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a constaté que les documents avaient été remis après l’assignation et condamné la société mandataire aux dépens ainsi qu’à payer une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.  Souhaitant obtenir la restitution de sommes indument facturées, l’indemnisation de ses préjudices résultant de fautes de gestion et la communication de certains décomptes de gestion insuffisants, Mme [P] [M]-[Y] a, par assignation signifiée le 23 décembre 2021, fait attraire la SÀRL Saint Clair Immobilier devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg. Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024, Mme [P] [M]-[Y] demande au tribunal de : * DECLARER la demande régulière, recevable et bien fondée ; * CONDAMNER la société SAINT CLAIR IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.611,25 € au titre des sommes indûment facturées ; * CONDAMNER la société SAINT CLAIR IMMOBILIER à lui payer la somme de 11.500,06 € à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts à compter de l'assignation; * CONDAMNER la société SAINT CLAIR IMMOBILIER à produire, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les décomptes individuels de charges pour les locataires suivants : - [C] [J], - [S] [L], - [K] [E], - [H] [B], * CONDAMNER la société SAINT CLAIR IMMOBILIER au règlement d'une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile avec intérêts légaux du jour de la décision à intervenir en application de l'article 1231-7 du Code civil ; * DEBOUTER la société SAINT CLAIR IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes et prétentions ; * ORDONNER l'exécution provisoire si elle n'est de droit ; * CONDAMNER la société SAINT CLAIR IMMOBILIER aux entiers frais et dépens de la procédure. Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 février 2024, la SÀRL Saint Clair Immobilier demande au tribunal de : * DEBOUTER Madame [P] [M]-[Y] de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une somme de 1.611.25 € au titre des sommes « indûment facturées »; * DEBOUTER Madame [P] [M]-[Y] de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une somme de 11.500,06 € à titre de dommages et intérêts ; * DEBOUTER Madame [P] [M]-[Y] de sa demande de production de décomptes de charges individuels sous astreinte de 50 € par jour de retard ; * DEBOUTER Madame [P] [M]-[Y] de sa demande en paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 CPC ; SUR DEMANDE RECONVENTIONNELLE * CONDAMNER Madame [M]-[Y] à payer à la SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive; * CONDAMNER Madame [M]-[Y] à payer à la SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER la somme de 2.500 € titre de l’article 700 CPC ; * CONDAMNER Madame [M]-[Y] aux entiers frais et dépens de la procédure. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens. L'instruction a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état 24 juin 2024.  MOTIFS DE LA DECISION : À titre liminaire il sera relevé que les parties discutent des nombreux griefs qui existent entre elles, sans pour autant toujours les rattacher à leurs prétentions. Il ne sera donc répondu aux différentes fautes alléguées que si celles-ci se rattachent à une prétention clairement énoncée au dispositif. 1) Sur la demande pprincipale : 1-1 : sur la demande de remboursement des sommes surfacturées : Mme [M]-[Y] soutient que la société Saint-Clair Immobilier a manqué aux stipulations contractuelles en calculant sa rémunération non pas sur les sommes qu’elle a effectivement encaissées, mais sur celles qui étaient dues.  Elle ajoute que certaines prestations ont été facturées, alors qu’elles n’étaient pas dues, puisque ne correspondant à aucun travail ou à aucune stipulation contractuelle, ou a minima pas au tarif facturé.  La société Saint-Clair Immobilier estime s’être contentée d’exécuter fidèlement les demandes de Mme [M]-[Y], afin de lui permettre de déduire les pertes de loyers de son imposition et avoir facturé les prestations en conséquence, suivant les prévisions contractuelles et qu’en conséquence, l’ensemble des sommes qu’elle a perçues étaient dues. Une telle demande ne s’analyse pas selon le mécanisme de la responsabilité civile contractuelle, mais selon celui de la répétition de l’indu. C’est donc au regard des règles de ce quasi-contrat qu’il sera répondu à la demande.  Compte tenu des dates auxquelles les paiements prétendument indus sont intervenus, il convient de faire application des règles telles qu’elles résultent de l’ordonnance du 10 février 2016.  L’article 1302 alinéa 1er du Code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».  L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».  A. Sur les factures de frais de gestion : Il n’est pas discuté que les sommes alléguées comme indues ont bien été perçues par la société Saint-Clair Immobilier. Cette circonstance résulte du reste des décomptes qu’elle a établi, sur lesquels figurent le montant de ses honoraires qu’elle déduit des sommes récupérées auprès des locataires, permettant d’obtenir la somme bénéficiant in fine à Mme [M]-[Y].  L’existence du paiement est donc établie, seul son caractère indu est discuté.  L’article 2 du contrat de mandat de gérance no 398 du 6 mars 2009 stipule que « le mandataire aura doit à une rémunération fixée à 7 (sept) % HT, sur toutes les sommes encaissées, soit 8,37 % TTC, compte tenu de la TVA dont le taux actuel est de 19,6%. Cette rémunération est à la charge exclusive du mandant. […] Les honoraires résultant du présent contrat seront prélevés sur les fonds encaissés par le mandataire pour le compte du mandant ». Compte tenu du taux de TVA applicable au jour des paiements allégués, le taux de rémunération s’élève donc à 8,4 %, toutes taxes comprises, assis sur les montants encaissés par le mandataire.  Sur le décompte relatif au 4ème trimestre de l’année 2019 : Il résulte du compte rendu de gérance pour le 4ème trimestre 2019 qu’un montant de 2.762,5 euros a été encaissé sur la période courante (élément 3 du décompte). Cette somme correspondant au cumul du détail des loyers encaissés pour la période et pour chaque locataire.  Au regard de la structuration de ce décompte, lu en comparaison avec les décomptes versés aux débats concernant les autres périodes de l'année, il apparaît que la somme mentionnée au titre de cet élément 3 correspond effectivement à la somme versée par chaque locataire au mandataire de Mme [M]-[Y] et donc la somme qu’elle a « encaissée » au sens du contrat de mandat.     La circonstance selon laquelle ce décompte fait état de charges locatives d’un locataire nommé [J] [C] non récupérées pour un montant de 133,61 euros n’a aucune incidence sur le montant des sommes effectivement perçues, qui constituent la seule assiette pertinente pour procéder au calcul de la rémunération. Ces charges, supérieures à la somme payée par M. [C] au titre de son loyer, correspondent manifestement à un surplus de créance non récupérée, mais ne s’imputent pas sur une part effectivement recouvrée.  Il résulte de ce même décompte qu’a été facturée au titre de la rémunération pour la gestion une somme de 232,05 euros TTC, soit une somme correspondant à 8,4 % des loyers perçus.  Il n’y a donc aucune part indue dans cette somme.  À défaut d’indu, il n’y a rien à restituer. 2. Sur le décompte relatif au 2ème trimestre de l’année 2019 : Il résulte du compte rendu de gérance pour le 2ème trimestre 2019 qu’un montant de 5.233,57 euros a été encaissé sur la période courante.  Cependant, ce décompte fait état d’une « créance irrécupérable » d’une locataire nommée [L] [S] pour un montant de 2.896,47 euros. La dette de Mme [S] s’élevait cependant au 21 février 2019 (annexe 48 de la société défenderesse) et conformément au commandement de payer demeuré infructueux délivré à cette date, à 2.493,08 euros. Il n’est donc pas possible de déduire, dans ce cas précis et compte tenu des éléments à la disposition du tribunal que la somme de 2.671,47 euros mentionnée au titre des loyers encaissés a été réellement encaissée, autrement la dette locative de Mme [S] aurait été largement réduite, ce qui n’est pas le cas dans ce décompte. Il y a donc lieu de déduire cette somme de 2.671,47 euros de la prétendue somme de 5.233,57 euros encaissée.   Il résulte de ce même décompte qu’a été facturée au titre de la rémunération pour la gestion une somme de 439,62 euros TTC, soit une somme correspondant à 8,4 % de la somme de 5.233,57 euros, mais non à la somme de 2.562,1 euros, assiette réelle sur laquelle pouvait être assise le montant de la rémunération de la société Saint Clair Immobilier.  Au regard des montants effectivement encaissés, la société Saint Clair Immobilier ne pouvait prétendre qu’à une rémunération de 215,22 euros, soit 8,4 % de 2.562,1 euros. La différence, soit 224,4 euros présente donc un caractère indu et sera sujet à répétition.  3. Sur le décompte relatif au 3ème trimestre de l’année 2018 : Il résulte du compte rendu de gérance pour le 3ème trimestre 2018 qu’un montant de 2.616,41 euros a été encaissé sur la période courante. Cette somme est la seule assiette permettant de calculer la rémunération suivant les stipulations du contrat. Conformément à ce qui a déjà été exposé, il y a lieu de retenir cette somme pour le montant des loyers effectivement encaissés.  La circonstance selon laquelle ce décompte fait état de charges locatives d’un locataire nommé [E] [K] non récupérées pour un montant de 335,14 euros n’a aucune incidence sur le montant des sommes effectivement perçues, qui constituent la seule assiette pertinente pour procéder au calcul de la rémunération. Ces charges, supérieures à la somme payée par M. [K] au titre de son loyer, correspondent manifestement à un surplus de créance non récupérée, mais ne s’impute pas sur une part effectivement recouvrée.  Il résulte de ce même décompte qu’a été facturée au titre de la rémunération pour la gestion une somme de 219,78 euros TTC, soit une somme correspondant à 8,4 % des loyers perçus.  Il n’y a donc aucune part indue dans cette somme.  À défaut d’indu, il n’y a rien à restituer. 4. Sur le décompte relatif au 4ème trimestre de l’année 2016 : Selon compte rendu de gérance pour le 4ème trimestre 2016 un montant de 3.943,35 euros a été encaissé sur la période courante. Cette somme est la seule assiette permettant de calculer la rémunération suivant les stipulations du contrat. Conformément à ce qui a déjà été exposé, il y a lieu de retenir cette somme pour le montant des loyers effectivement encaissés.  Là encore, la circonstance selon laquelle ce décompte fait état de charges locatives d’une locataire nommée [B] [H] non récupérées pour un montant de 1.150,84 euros n’a aucune incidence sur le montant des sommes effectivement perçues, qui constituent la seule assiette pertinente pour procéder au calcul de la rémunération. Ces charges, supérieures à la somme payée par M. [H] au titre de son loyer, correspondent manifestement à un surplus de créance non récupérée, mais ne s’imputent pas sur une part effectivement recouvrée.  Il résulte de ce même décompte qu’a été facturée au titre de la rémunération pour la gestion une somme de 331,24euros TTC, soit une somme correspondant à 8,4 % des sommes perçues.  Il n’y a donc aucune part indue dans cette somme.  À défaut d’indu, il n’y a rien à restituer. B. Sur les déclarations d’impôts : Mme [M]-[Y] soutient que la somme de 140 euros lui a été imputée plusieurs fois au titre de l’établissement de la taxe foncière, alors qu’elle estime que le coût de ces éléments entre dans le champ de la rémunération de 7 % de gestion, mais ne donne pas lieu à une rémunération distincte.  La société Saint Clair Immobilier conteste cette analyse et estime que ces missions entrent dans le champ d’une rémunération particulière au titre des études diverses et fiscales.  L’article 1er du contrat de mandat précité fixe au rang des missions du mandant d’« acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires » et de « donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers, les déclarations de droit de bail et taxe additionnelle, la déclaration de TVA ». L’article 2 ajoute, notamment au point 11, qu’une rémunération de 140 euros TTC « à la vacation » pour des « études diverses, fiscales, sociales, juridiques – Conseil ». En l’espèce, il résulte de l’intitulé de la mission et de la lettre du poste de rémunération, qui se déclenchent l’un et l’autre sur demande du mandant, que la mission en cause ici est rémunérée distinctement, au titre du point 11. Les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers s’analysent en effet comme des études et conseil de nature fiscaux.  Il n’est pas contesté que la société Saint Clair Immobilier a déduit au titre de sa rémunération une somme totale de 980 euros, correspondant à des déclarations de revenus fonciers, se décomposant comme suit : 1er trimestre 2021 : 140 euros ; 1er trimestre 2020 : 280 euros ; 1er trimestre 2019 : 140 euros ; 1er trimestre 2018 : 280 euros ; 1er trimestre 2017 : 140 euros ; Le paiement est donc établi.  Cependant, il convient de relever que la somme de 140 euros au titre de ces éléments n’est due que sur la demande du mandant. Ainsi, pour que la somme soit due, il faut démontrer que le mandant a sollicité du mandataire soit d’« acquitter les sommes dues au titre des impositions et taxes » soit lui a demandé « les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers » et cela pour chacune des sommes de 140 euros facturées. En l’espèce, aucun élément en ce sens et pour les années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ne sont versés aux débats. Une demande en ce sens est versée aux débats (annexe 92 de la société défenderesse) et un acte positif de la société Saint Clair Immobilier à la suite de cette demande est démontrée (son annexe 25), mais ces deux éléments concernent l’année 2013.  Ainsi, les demandes justifiant l’existence des créances précitées au titre de la déclaration des revenus fonciers n’est pas établie et les sommes facturées à ce titre présentent un caractère indu, sujet à répétition.  Par conséquent, la société Saint Clair Immobilier sera condamnée à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 980 euros à titre de la répétition de l’indu.  C. Sur les honoraires de location : Mme [M]-[Y] soutient qu’une somme totale de 274 euros lui a été facturée au titre « d’honoraire de location » et cela à trois reprises, se décomposant comme suit : - Honoraire de location [T] (3ème trimestre 2020 : 87 euros) ; - Honoraire de location [R] (4ème trimestre 2019 : 100 euros) ; - Honoraire de location [I] (3ème trimestre 2021 : 87 euros) ; et que cette somme ne correspond à aucune des rémunérations prévues au contrat. La société défenderesse objecte que celles-ci sont justifiées dans la mesure où une renumérotation de l’esquisse est intervenue, ce qui a entraîné un surcoût de travail pour établir une concordance des lots et qu’à ce titre la rémunération est due au titre des études diverses. L’existence de ces paiements n’est pas contestée. La société Saint Clair Immobilier ne se donne pas la peine de justifier sérieusement le caractère dû de ces sommes, si ce n’est au regard de la renumérotation des lots à la suite de la mise à jour de l’esquisse, considération sans rapport avec les sommes indiquées et leur intitulé. Par conséquent, il y a lieu de considérer ces paiements comme indus et d’ordonner leur restitution.  La société Saint Clair Immobilier sera condamnée à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 274 euros à titre de la répétition de l’indu.  Au regard de ce qui précède, le montant total des indus que la société Saint Clair Immobilier sera condamnée à restituer à Mme [M]-[Y] s’élève à 1.478,40 euros.  1-2 : sur la demande indemnitaire : L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d’une faute, consistant dans l’inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute contractuelle. L’article 1991 du Code civil dispose encore que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».  L’article 1992 du même code ajoute que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».  C’est au regard de ces règles qu’il convient d’apprécier les fautes reprochées à la société Saint Clair Immobilier.  A. Sur la faute consistant dans le non-recouvrement des loyers : Mme [M]-[Y] allèque que son mandataire a commis une faute dans sa gestion en ne tentant pas de recouvrer les créances restées impayées auprès des locataires et qu’en conséquence, elle a perdu ces sommes.  La société Saint Clair Immobilier expose que la raison pour laquelle elle n’a pas recouvré ces sommes tient dans les coûts qu’auraient présentés ces recouvrements, disproportionnés au regard de la créance à recouvrir et que c’est même sur demande de Mme [M]-[Y] qu'elle s'est abstenue en ces cas. La société défenderesse ajoute encore que c’est une perte de chance dont la demanderesse pourrait éventuellement obtenir l’indemnisation, dont elle ne démontre pas la réalité.  L’article 1er du contrat de mandat érige au rang des obligations du mandant d’ « encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie, indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute sommes ou valeur relative aux biens gérés. […]” De même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau Code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créance ». Sur la dette locative de M. [C] : Il est constant que M. [C] présente un arriéré de charges locatives de 133,61 euros.  La société Saint Clair Immobilier indique que son dossier de candidature à la location laissait apparaître un salaire mensuel du locataire de 3.100 euros net. Elle confirme n’avoir effectué aucune démarche pour recouvrer cette créance, pas même une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.  Elle a donc manqué à son obligation de mandataire et ne peut se réfugier derrière le coût de la procédure de recouvrement. Le coût d’une lettre recommandée avec avis de réception représente une fraction infime de la dette locative et aurait été une démarche parfaitement justifiée qui aurait pu, compte tenu des revenus de M. [C], permettre de recouvrer une créance aussi faible.  Mme [M]-[Y] a donc perdu une chance de recouvrer cette somme, ce qu’elle allègue sur suggestion de la société Saint Clair Immobilier. Au regard de la situation favorable du débiteur cette perte de chance s’évalue à 90 %; Le préjudice de Mme [M]-[Y] s’agissant de cette perte de chance sera donc évaluée à 120 euros.  Sur la dette locative de Mme [S] : Il est constant que Mme [S] présente une dette locative de 2.896,47 euros.  La société Saint Clair Immobilier indique que son dossier de candidature à la location laissait apparaître un salaire mensuel du locataire de 2.190 euros net. Il résulte de ses annexes nos 43, 44, 45 et 49, que la société Saint Clair Immobilier a mis régulièrement en demeure Mme [S] entre 2015 et 2017 pour des impayés de loyers. Il ressort de son annexe 48 qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 21 février 2019 et que celui-ci est resté infructueux. Ces éléments témoignent des démarches importantes effectuées par la société défenderesse pour recouvrer ladite créance. Les choix opérés par elle, compte tenu du coût que chacun des actes peut représenter pour le mandant, justifie de n’être allé plus loin et prive de caractère fautif son comportement.  Par ailleurs et au regard de l’absence de conséquence de tous ces actes, il y a lieu de considérer que la chance perdue de recouvrer cette somme était inexistante.  À défaut de faute et de préjudice démontrés, la demande indemnitaire de Mme [M]-[Y] sera rejetée. Sur la dette locative de M. [K] : Il est constant que M. [K] présente une dette locative de 335,14 euros.  Il résulte de l’annexe 34F de la société défenderesse que deux relances ont été adressées à M. [K], les 16 juin et 13 juillet 2017.  De tels actes d’une portée somme toute assez limitée sont insuffisants à l’accomplissement sérieux de la mission qui lui incombait. Il convient donc de retenir la faute de la société Saint Clair Immobilier dans l’exécution des ses obligations contractuelles. Cette faute a fait perdre une chance à Mme [M]-[Y] de recouvrer sa créance locative, mais aucun élément versé aux débats ne permet d’en apprécier la part. Il est cependant indiqué que M. [K] était jusqu’à la fin de son bail à jour de tous ses paiements antérieurs.  Compte tenu de ses éléments et de l’ampleur de la créance, la chance perdue sera évaluée à 75 % et donc le préjudice subi à 250€. Sur la dette locative de Mme [H] : Il est constant que Mme [H] présente une dette locative de 1.150,84 euros.  La société Saint Clair Immobilier indique que cette dette locative résulte du décès de la locataire. Outre que cette circonstance n’est pas démontrée, il résulte des éléments versés aux débats que la seule démarche qu’a effectuée la partie défenderesse à ce propos tient dans une lettre adressée à un « M. [D] [A] », par laquelle elle lui demande si le garage a été vidé et s’il pouvait lui être communiquée le nom des héritiers. N° RG 22/00053 - N° Portalis DB2E-W-B7G-K2D5 Cette seule démarche ne saurait suffire à satisfaire aux obligations contractuelles de la société Saint Clair Immobilier, dont la faute est en conséquence démontrée. En revanche, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir la part de la chance qu’a perdu Mme [M]-[Y] dans le recouvrement de cette créance. Compte tenu de la valeur de la créance, du coût que représenterait le recouvrement d’une telle créance compte tenu de la situation, il convient d’évaluer la part de la chance perdue à 20 % et donc le préjudice subi à 230 €. B. Sur la non relocation des garages : Mme [M]-[Y] fait valoir qu’en s’abstenant d’avoir remis en location certains garages, la société défenderesse a commis une faute et qu’en conséquence, elle a perdu les loyers afférents.  La société Saint Clair Immobilier soutient avoir tout mis en œuvre pour relouer les locaux, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute et qu’en toute hypothèse, cette faute ne présenterait un lien de causalité qu’avec une perte de chance de percevoir des loyers, laquelle est inexistante concernant les garages en cause. En réalité, même à supposer que la non remise en location des garages soit fautive en l’espèce, le seul préjudice dont pourrait se prévaloir Mme [M]-[Y] s’agissant des loyers ne peut effectivement être qu’une perte de chance de les percevoir, ce qu’elle n’allègue pas, alors même que la société défenderesse le lui rappelle et partant que la perte de chance est dans les débats.  À défaut de lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute reprochée, la demande indemnitaire à ce titre sera rejetée.  Au regard de ce qui précède, la société Saint Clair Immobilier sera condamnée à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 600 euros. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et non à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-7 du Code civil. 1-3 : sur la demande relative à la transmission des décomptes individuels : L’article 1993 du Code civil dispose que « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ». Il apparaît effectivement au tribunal, qui a eu à étudier en détail les décomptes produits en annexe 24 de la partie demanderesse, qui sont les seuls éléments relatifs à la reddition de compte de la gestion confiée à la société Saint Clair Immobilier, que ceux-ci sont particulièrement difficiles à comprendre, notamment au regard du nombre de garages mis en location et ne permettent donc pas d’exécuter avec efficacité l’obligation du mandataire de rendre compte de sa gestion pour chacun des lots objets de ce mandat.  La question de la concordance des lots est à ce titre, et une fois de plus, sans emport s’agissant de cette obligation de reddition de compte de la gestion. Si en raison de cette nouvelle esquisse, la société Saint Clair Immobilier ne s’estimait plus dans la mesure d’assurer la gestion efficace des lots qui lui avaient été confiés, il lui appartenait de rendre le mandat qui lui avait été confié. Elle ne peut cependant se prévaloir de cette circonstance pour justifier sa carence dans l’exécution de ses obligations contractuelles. Par ailleurs, il n’apparaît pas insurmontable de proposer des décomptes garage par garage en raison de la révision de l’esquisse. Par conséquent, et au regard de la demande, la SÀRL Saint Clair Immobilier sera condamnée à transmettre à Mme [M]-[Y], dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de de 10 euros par jour de retard passé ce délai et dans une limite de 1.000 euros, les décomptes individuels de charges pour les locataires suivants : M. [J] [C] ; Mme [L] [Z] ; M. [E] [K] ; Mme [B] [H].  2) Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive : L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il ressort de ce texte que si le droit d’ester en justice n’est en principe pas fautif, il peut être sanctionné sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle s’il dégénère en abus. Une telle action vient réparer le préjudice subi par une personne en raison l’action abusivement introduite contre elle et non pas sanctionner le comportement du demandeur. Elle suppose de démontrer, outre le caractère abusif et donc fautif de l’action, un préjudice directement causé par cette faute. En l’espèce, le simple fait que la partie demanderesse ait triomphé dans une partie de ses demandes exclu tout caractère abusif à son action.  Au demeurant, la société défenderesse n’expliquait pas la nature ni la consistance du préjudice que viendrait indemniser l’octroi d’une somme de 4.000 euros.  Elle sera en conséquence déboutée de sa demande, aucune faute ni préjudice n’étant démontrés. 3) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire : La SÀRL Saint Clair Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles. Elle sera encore condamnée à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 2.000euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, statuant suivant jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ; CONDAMNE la SÀRL Saint Clair Immobilier à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 1.478,40 euros (mille quatre cent soixante-dix-huit euros et quarante centimes) au titre de la répétition de l’indu ; CONDAMNE la SÀRL Saint Clair Immobilier à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 600 € (six cents) euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE la SÀRL Saint Clair Immobilier à transmettre à Mme [P] [M]-[Y], dans un délai d’un (1) mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de de 10 € (dix euros) par jour de retard passé ce délai et dans une limite de 1.000 € (mille euros) les décomptes individuels de charges pour les locataires suivants : M. [J] [C] ; Mme [L] [Z] ; M. [E] [K] ; Mme [B] [H] ; DÉBOUTE la SÀRL Saint Clair Immobilier de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE la SÀRL Saint Clair Immobilier aux entiers dépens ; CONDAMNE la SÀRL Saint Clair Immobilier à payer à Mme [P] [M]-[Y] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ; Le Greffier Le Président Audrey TESSIER Isabelle ROCCHI