Tribunal judiciaire, 17 avril 2025. 23/07452

N° RG : N° RG 23/07452 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG7E 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30Z N° RG : N° RG 23/07452 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG7E Minute n° 2025/00 AFFAIRE : [U] [Y] C/ S.A.S.U. TRADI CARS GARAGE Grosses délivrées le à Avocats : Me Philippe DE FREYNE la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, Isabelle SANCHEZ, Greffier, lors des débats et du délibéré. DÉBATS : A l’audience publique du 20 Février 2025, Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDEUR : Monsieur [U] [Y] né le 03 Août 1965 à LA REOLE (33190) de nationalité Française 5 MAUBASTIT OUEST 33540 SAINT-LAURENT-DU-BOIS représenté par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant DÉFENDERESSE : S.A.S.U. TRADI CARS GARAGE Immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 903 617 017 11 Rue de la Libération 33490 SAINT-PIERRE-D’AURILLAC représentée par Me Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX. FAITS ET PROCEDURE La SARL Parc Occases 33, dont Monsieur [U] [Y] est gérant, située 5B Maubastit Ouest 33540 Saint-Laurent-du-Bois, a pour activité la réparation et l’entretien de véhicules, ainsi que le dépannage, la location et la saisie de véhicules. Monsieur [C] [W], président de la SAS Tradi Cars Garage, société immatriculée le 29 septembre 2021, a été apprenti puis salarié de la SARL Parc Occases 33 et a par la suite travaillé pour le garage Renault, sis 11 rue de la Libération 33490 Saint-Pierre-d’Aurillac. Un projet de bail commercial notarié a été établi en 2021 par Maître [B], notaire à la Réole, entre Monsieur [Y], bailleur, et la SAS Tradi Cars Garage, s’agissant d’un bâtiment à usage de garage sis Maubastit Ouest 33540 Saint-Laurent-du-Bois avec bureaux et sanitaire, dans le cadre d’une activité de réparation de tous véhicules, carrosserie, mécanique, et vente de véhicules neufs et d’occasion. Ce projet n’a pas été signé par les parties. Monsieur [U] [Y] a de fait conclu fin septembre 2021 un bail verbal avec la SAS Tradi Cars Garage, qui a exercé son activité au sein desdits locaux. Un loyer de 800 € par mois a été versé à compter de novembre 2021, le dernier étant en date du 03 octobre 2022. Après avoir indiqué oralement à Monsieur [Y] donner congé, par courrier en date du 18 août 2022, Monsieur [W] lui a finalement précisé quitter les locaux qu’il louait, indiquant rompre le bail verbal pour diverses raisons relevant notamment d’une absence de jouissance paisible des lieux. Par courrier en date du 25 août 2022, Monsieur [Y] a indiqué à Monsieur [W] n’avoir toujours pas été destinataire, au 16 août 2022, d’un courrier recommandé annonçant son départ et ce alors que le garage était vide et fermé. Il lui rappelait l’avoir à cette même date, par courrier recommandé, mis en demeure de respecter ses obligations avant mise en jeu de la clause résolutoire, l’informant par suite appliquer la clause résolutoire, reprendre possession des lieux à compter du 29 août 2022, et solliciter le règlement du préavis de 6 mois. La SAS Tradi Cars Garage a déménagé son activité dans les locaux sis 11 rue de la Libération 33490 Saint-Pierre-d’Aurillac. Par lettre recommandée du 04 janvier 2023 avec avis de réception signé le 06 janvier 2023, le Conseil de Monsieur [Y] a indiqué à la SAS Tradi Cars Garage qu’aucun congé ne pouvait être donné avant l’expiration d’une période triennale, et que par suite le congé donné ne pouvait produire ses effets qu’à l’expiration de la première période triennale, soit au 22 septembre 2024 ; il a par suite proposé qu’il soit considéré que le bail verbal était résilié au 1er septembre 2022, et qu’une indemnité de 24 mois de loyers restants, soit 18.400 € (19.200 € dont il fallait déduire 800 € versés le 03 octobre 2022) soit versée, précisant qu’à défaut de réponse dans un délai d’un mois, une action en justice serait initiée. Par acte en date du 07 septembre 2023, Monsieur [U] [Y] a assigné la société Tradi Cars Garage devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux. N° RG : N° RG 23/07452 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG7E PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières écritures signifiées par RPVA le 29 août 2024, Monsieur [U] [Y] demande au Tribunal de : - ordonner la résolution judiciaire du bail commercial verbal qu’il a conclu avec la SAS Tradi Cars Garage, aux torts exclusifs de cette dernière, à la date du 1er septembre 2022, à savoir la date de cessation d’activité de ladite Société au 5B Maubastit Ouest à Saint-Laurent-du-Bois, - condamner, en conséquence, la SAS Tradi Cars Garage à verser à Monsieur [U] [Y], la somme de 18.400 euros, correspondant aux 24 mois de loyers (19.200 €) qu’il aurait dû percevoir jusqu’à la fin de la période triennale (22 septembre 2024), déduction faite des 800 € versés le 3 octobre 2022, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la réception de la lettre de mise en demeure adressée par le Conseil de Monsieur [U] [Y] à la SAS Tradi Cars Garage, soit le 6 janvier 2023, - condamner, en conséquence, la SAS Tradi Cars Garage à restituer les clefs des locaux pris à bail (comprenant la télécommande du portail électrique, les clefs du garage et les clefs de l'Algeco) à Monsieur [U] [Y], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - condamner la SAS Tradi Cars Garage à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution du bail commercial verbal, - condamner la SAS Tradi Cars Garage à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SAS Tradi Cars Garage aux entiers dépens de l’instance, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, - débouter la SAS Tradi Cars Garage de toutes demandes plus amples ou contraires. Au soutien de ses demandes, Monsieur [Y] fait valoir qu’en application des dispositions des articles L145-1 et L145-60 du Code de commerce, et au titre de la liberté contractuelle, il n’existe pas de forme obligatoire pour la conclusion d’un bail commercial, qui peut être non écrit, c’est à dire verbal. Il rappelle qu’un bail commercial verbal relève du statut des baux commerciaux et par suite est d’une durée de neuf ans. Il soutient au visa des dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre commandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra judiciaire. Il rappelle également, au visa des articles 1104, 1217, et 1224 et suivants du Code civil, que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, et que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, par l’application d’une clause résolutoire ou par une demande en justice, et demander réparation des conséquences de l’inexécution, ces sanctions pouvant se cumuler et des dommages et intérêts s’y ajouter. Monsieur [Y] indique qu’en l’espèce, l’existence d’un bail commercial est établie de par la création d’un établissement par la SAS Tradi Cars Garage sis 5B Maubastit Ouest à Saint-Laurent-du-Bois, ladite société ayant versé régulièrement un loyer, et adressé un courrier pour donner congé dudit bail. Il fait valoir que ce bail a débuté le 22 septembre 2021, date de création de l’activité de la SAS Tradi Cars Garage à Saint-Laurent-du-Bois. Il rappelle qu’en application des dispositions de l’article l’article L145-4 du Code de commerce, le congé donné par la SAS Tradi Cars Garage ne pouvait être donnée pour une date inférieure à la première période triennale et que par suite, il ne pouvait produire ses effets qu’à l’issue de cette période, soit le 22 septembre 2024. Monsieur [Y] soutient ainsi que, même si la société avait effectivement quitté les locaux le 1 er septembre 2022, il n’en demeure pas moins qu’elle aurait dû s’acquitter chaque mois du loyer dû jusqu’au 1er septembre 2024. Il explique que cette absence de règlement des loyers par la société constitue une faute contractuelle, justifiant la résolution judiciaire du bail commercial au 1er septembre 2022, date de la cessation d’activité de la société Tradi Cars Garage au sein des locaux objets du bail commercial. Il demande en outre la condamnation de la société à lui verser des dommages et intérêts correspondant aux 24 mois de loyers qu’il aurait dû percevoir jusqu’à la fin de la période triennale, soit la somme de 18.400 € avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la lettre de mise en demeure remise le 06 janvier 2023. Monsieur [Y] soutient également que la société Tradi Cars Garage doit être condamnée à lui remettre les clés des locaux pris à bail sous astreinte de 100 jours de retard, clés que ladite société aurait conservées. Enfin, il souligne la mauvaise foi du preneur dans l’exécution du bail commercial verbal et sollicite l’octroi de dommages et intérêts à ce titre. Au soutien de sa demande, il fait valoir que la société Tradi Cars Garage l’a trompé, puisqu’elle savait dès l’origine qu’elle ne se maintiendrait pas dans les lieux, sans l’en avoir averti, aménageant les locaux sis Saint-Pierre-d’Aurillac en parallèle. Il souligne également que la société a adressé un courrier aux clients de la SARL Parc Occases 33 pour leur indiquer son changement d’adresse, leur laissant entendre qu’il n’y aurait plus d’activité au sein des locaux appartenant à Monsieur [Y]. En défense face aux moyens développés par la société Tradi Cars Garage et à la demande reconventionnelle de ladite société tendant à la condamnation de Monsieur [Y] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, Monsieur [Y] indique avoir quant à lui respecté ses obligations au titre du bail commercial verbal, aucun manquement ne pouvant lui être reproché. Il souligne avoir garanti une jouissance paisible au preneur, contrairement aux développements effectués sur ce point par le défendeur. Monsieur [Y] soutient avoir toujours accepté qu’un état des lieux soit établi, que tel était prévu dans le projet de bail commercial notarié, que seul Monsieur [W] a refusé de signer. Si Monsieur [Y] ne conteste pas avoir été présent dans les locaux du garage exploité par la SAS, il indique que tel était prévu et accepté par Monsieur [W]. En effet, il explique avoir scindé les activités exercées dans les locaux sis 5B Maubastit Ouest, la SARL Parc Occases33 continuant d’exercer son activité de dépannage, location et saisie de véhicule dans ses locaux habituels, l’entrée du parc étant commune aux deux activités. Il explique également que les sanitaires étaient partagés et situés au sein du local exploité pour la réparation et l’entretien des véhicules, local au sein duquel se trouvait également le tableau électrique commun. Monsieur [Y] précise qu’il pouvait être présent dans les locaux objet du bail car il surveillait les progrès de son apprenti, qu’il avait mis à disposition gratuitement de la société Tradi Cars Garage, ainsi que pour échanger avec sa clientèle qu’il avait invitée à travailler avec le preneur. Selon lui, Monsieur [W] était lui même était amené à utiliser l’établi au sein du bureau de Monsieur [Y] ou à venir échanger avec lui. Monsieur [Y] reconnaît l’existence de caméras de vidéosurveillance mais explique qu’elles étaient dirigées vers le parc pour surveiller les véhicules amenés à la suite des demandes de la gendarmerie, précisant que Monsieur [W] n’avait jamais formé aucune réclamation à ce sujet. S’agissant du nombre de véhicules stationnés sur le parking, il précise qu’il s’agissait d’un parking commun partagé par les deux sociétés. Concernant la présence de chiens, Monsieur [Y] explique qu’il n’emmenait que son chiot dans son bureau, et précise que Monsieur [W] faisait de même. Enfin, s’agissant de sa réintégration des locaux, il précise que cette reprise de possession ne constitue en aucun cas une acceptation de la rupture anticipée du bail, et soutient que la société Tradi Cars Garage n’a en réalité à ce jour toujours pas restitué les clés du local. Il précise également que le preneur avait lui même informé par courrier les clients du déménagement de son activité à compter du 05 septembre 2022 et qu’il n’a accédé au local qu’à compter du départ notoire de la SAS pour accéder aux sanitaires et à l’électricité. Par dernières écritures signifiées par RPVA le 17 mai 2024, la SASU Tradi Cars Garage demande au Tribunal de : -débouter Monsieur [U] [Y] de l’ensemble de ses demandes, - condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 5.000,00 euros a titre de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1231 du Code Civil, - condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens, comprenant le constat d’Huissier de la SELAS JUSTICIA du 29/09/2022. Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Y], la société Tradi Cars Garage fait valoir que suivant les dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible de la chose louée à son locataire. Or, la société fait valoir que Monsieur [Y] ne lui a pas garanti une jouissance paisible, ayant conservé les clés, venant chaque jour au sein dudit local, empruntant du matériel, et n’ayant par ailleurs pas assuré le clos de sorte que les chiens de Monsieur [Y] étaient présents dans les locaux. Elle explique encore que Monsieur [Y] avait laissé des caméras à l’intérieur comme à l’extérieur du bâtiment sans son accord. La société indique également que le matériel donné à bail n’était pas conforme. Elle soutient dès lors avoir donné congé pour le 30 septembre 2022, et précise avoir acquitté le dernier loyer de 800 € par versement du 03 octobre 2022. Elle fait également valoir que Monsieur [Y] a repris possession des locaux sans attendre la remise des clés, puisqu’il en détenait un jeu, et y a de nouveau exercé son activité. La société indique que dès lors, Monsieur [Y] ne peut solliciter la résolution du bail et des indemnités au titre de loyers dès lors qu’il a lui même repris possession des lieux et donc accepté la rupture anticipée du bail, étant précisé qu’il avait initialement, par courrier du 16 août 2022, limité lui même lesdites indemnités à hauteur de 6 mois de loyers. La société Tradi Cars Garage se prévaut également des dispositions de l’article 1231 du Code civil, relatives à la responsabilité contractuelle, pour fonder sa demande de condamnation de Monsieur [Y] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que celui-ci a manqué à ses obligation contractuelle, entravant la jouissance paisible des locaux objet du bail commercial, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance, la privant de la possibilité d’investir et de développer son activité dans ses conditions. MOTIFS Sur les demandes formées par Monsieur [Y] aux de résolution judiciaire d’un bail commercial verbal et de condamnation au versement d’un reliquat de loyers Suivant les dispositions de l’article 12 alinéas 1 et 2 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Le bail commercial n'est pas un contrat solennel et n’est pas soumis à un formalisme impératif ; il peut dès lors être verbal dès lors que les parties y ont consenti, et est ainsi soumis au régime général des baux commerciaux. N° RG : N° RG 23/07452 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG7E Toutefois, pour que le bail commercial puisse être qualifié comme tel, la jouissance des locaux par le preneur doit être exclusive. *** Les parties évoquent l’existence d’un bail commercial verbal, s’agissant des locaux sis 5B Maubastit Ouest 33540 Saint-Laurent-du-Bois. Toutefois, il faut constater que la mise à disposition des locaux ne remplit pas les conditions de fond pour relever du statut des baux commerciaux, en l’absence d’une jouissance exclusive convenue entre les parties. En effet, alors que Tradi Cars Garage fait état d’une absence de jouissance paisible des locaux, Monsieur [Y] reconnaît ne pas avoir assuré la jouissance exclusive des lieux à son co-contractant, faisant toutefois valoir qu’il s’agissait d’un accord entre les parties. Notamment, il indique que les sanitaires et le parking étaient partagés, et qu’il se rendait régulièrement dans les locaux dans lesquels exerçait la société Tradi Cars Garage, avec l’accord de la société. Les modalités précises du contrat liant les parties ne sont pas établies, en l’absence d’écrit ou d’éléments suffisamment probants sur ce point. En tout état de cause, l’on doit constater que la jouissance des locaux n’était pas exclusive. Par suite, le contrat liant les parties ne peut être qualifié de bail commercial. Monsieur [Y] ne saurait ainsi se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux concernant les modalités et délai de préavis. Par suite, Monsieur [Y] sera débouté de sa demande de résolution judiciaire d’un prétendu bail commercial verbal qu'il aurait conclu avec la SAS Tradi Cars Garage, ainsi que de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Tradi Cars Garage à lui verser des loyers formée au titre des dispositions applicables aux baux commerciaux. Sur la demande de restitution des clés Dans la mesure où la société Tradi Cars Garage n’a pas justifié de la remise des clés à Monsieur [Y], elle sera condamnée à restituer l’ensemble des clés des locaux (comprenant la télécommande du portail électrique, les clés du garage et les clés de l’algeco). Monsieur [Y] sera toutefois débouté de sa demande tendant à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte, cette demande n’apparaissant pas suffisamment justifiée. Sur la demande de dommages intérêts formée par Monsieur [Y] Suivant les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Monsieur [Y] sollicite l’octroi de dommages et intérêts invoquant la mauvaise foi de la société Tradi Cars Garage dans l’exécution “du bail commercial”. Il indique que la société Tradi Cars n’a en réalité jamais eu l’intention de demeurer dans les locaux loués, ne s’y étant installé que dans l’attente de la rénovation des locaux sis 11 avenue de la Libération à Saint Pierre d’Aurillac. Toutefois, les relations contractuelles unissant les parties ne relèvent pas du statut du bail commercial. Monsieur [Y] sera dès lors débouté de sa demande. Sur la demande de dommages intérêts formée par la société Tradi Cars Garage Suivant les dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Si la société Tradi Cars Garage fait état de troubles de jouissance imputables à Monsieur [Y], Monsieur [Y] quant à lui fait part d’un accord entre les parties pour une jouissance partagée d’une partie des lieux. La société Tradi Cars Garage n’établit pas qu’il était convenu entre les parties d’une jouissance exclusive des lieux. Dès lors, la société Tradi Cars Garage ne saurait dès lors se prévaloir d’un manquement contractuel de la part de Monsieur [Y] à ce titre. Par ailleurs, s’il est établi que Monsieur [Y] a repris exclusivement possession des locaux dès début septembre 2022, alors que Tradi Cars Garage l’avait informé de son départ au 30 septembre 2022, l’on doit constater que ladite société, qui avait en réalité déjà quitté les lieux début septembre 2022, n’établit l’existence d’aucun préjudice en résultant. Dès lors, la société Tradi Cars Garage, à laquelle la charge de la preuve incombait, ne démontre pas l’existence d’un manquement contractuel de la part de Monsieur [Y] lui ayant causé un préjudice. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y]. - Dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]. En l'espèce, Monsieur [Y] perdant principalement la présente instance, il convient de le condamner au paiement des dépens. - Frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […] Compte tenu de la solution apportée au litige, Monsieur [Y] et la société Tradi Cars Garage seront déboutés de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit. PAR CES MOTIFS DEBOUTE Monsieur [Y] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la résolution judiciaire d’un bail commercial qu’il aurait conclu avec la société Tradi Cars Garage, ainsi que de sa demande tendant à condamner ladite société à lui verser des loyers formée au titre des dispositions applicables aux baux commerciaux, à défaut de bail commercial liant les parties, CONDAMNE la société Tradi Cars Garage à restituer l’ensemble des clés des locaux sis 5B Maubastit Ouest 33540 Saint-Laurent-du-Bois à Monsieur [U] [Y] (comprenant la télécommande du portail électrique, les clés du garage et les clés de l’algeco), DEBOUTE Monsieur [Y] de sa demande tendant à ce que la condamnation de la société Tradi Cars Garage à la restitution des clés soit assortie d’une astreinte, DEBOUTE Monsieur [Y] de sa demande tendant à la condamnation de la société Tradi Cars Garage à lui verser des dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l'exécution d’un bail commercial verbal, à défaut de bail commercial liant les parties, DEBOUTE la société Tradi Cars Garage de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] à lui verser dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle, CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens, DEBOUTE Monsieur [U] [Y] et la société Tradi Cars Garage de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE en conséquence l'exécution provisoire du présent jugement. La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT