Texte intégral
DU 21 juin 2024
N° RG 24/08 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTPP
Commune de [Localité 20]
C/
Société FAFA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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JUGEMENT D’EXPROPRIATION
LE JUGE : Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné à compter du 2 septembre 2022 par ordonnance n°393/2022 en date du 31 août 2022 de Monsieur Jean-François BEYNEL, Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation,
LE GREFFIER : Céline TERREAU
LES PARTIES :
TITULAIRE DU DROIT DE PREEMPTION
Commune DE [Localité 20], sise [Adresse 2]
représentée par Maître Amine MOGHRANI, avocat au barreau de PARIS,
PREEMPTEE
Société FAFA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Isabelle LAFON (Cabinet THEILLAC-CAVARROC), avocat au barreau de PARIS,
INTERVENANT :
FRANCE DOMAINE : Madame [R] [V], Commissaire du Gouvernement
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Vu la requête en date du 2 février 2024 formée par la commune de [Localité 20], représentée par Maître Amine MOGHRANI, avocat au barreau de PARIS ;
Vu l’ordonnance en date du 21 février 2024 fixant au 2 mai 2024 l’appel des parties et le transport sur les lieux ;
Vu le procès-verbal de transport sur les lieux ;
Vu le mémoire de la collectivité expropriante en date du 2 février 2024 et le mémoire en réponse et récapitualtif du 30 avril 2024;
Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement en date du 23 avril 2024;
Vu le mémoire en réponse de la société FAFA du 13 mars 2024 et le mémorie en réponse n°2 en date du 29 avril 2024 ;
Vu le Code de l’expropriation ;
Gérard MOREL , Juge de l’expropriation, assisté de Céline TERREAU, Greffier ;
A entendu en audience publique du 2 mai 2024 :
. Maître Amine MOGHRANI, assistant la mairie de [Localité 20]
. Maître Isabelle LAFON, assistant la société FAFA
. Madame [R] [V], Commissaire du gouvernement
L’affaire a été mise en délibéré au 21 juin 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Il s’agit de l’exercice de son droit de préemption par la commune de [Localité 20] sur un fonds de commerce de restauration / dégustation sur place / vente à emporter et livraison à domicile à l’enseigne “[11]”, sis [Adresse 1] à [Localité 20].
Suite à une déclaration d'intention de cession reçue en mairie le 6 décembre 2023 moyennant le prix de 280.000€, la Commune de [Localité 20] a décidé d’exercer son droit de préemption par décision du 17 janvier 2024 sur la base de l’avis des Domaines à 181.000€.
Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties, la Commune de [Localité 20] a saisi le juge de l’expropriation le 2 février 2024 aux fins de fixation judiciaire du prix.
Le transport sur les lieux a été effectué le 2 mai 2024. Il a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal descriptif, annexé au présent jugement.
Le commerce préempté est un restaurant chinois exploité sur la parcelle BM[Cadastre 3], d’une surface de 294m². Le bien se compose d’un local comprenant une salle de restauration, de WC, d’une cuisine, d’une réserve avec local poubelle, de vestiaires et de toilettes pour le personnel.
Sur le plan de l’urbanisme, la date de référence doit être fixée au 18 octobre 2022, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien : à cette date, le bien est en zone UG, laquelle correspond à la zone à destination principale d’habitat pavillonnaire.
OFFRE
La commune de [Localité 20] demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien sur la base de l’avis des Domaines à 181.000€ commission incluse, l’indemnité d’éviction due à la société FAFA.
L’Administration des Domaines fournit des termes de comparaison de cessions de fonds de commerce à destination de restaurant à proximité du local litigieux, dans un dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. Elle en déduit un coefficient de valorisation en vue de l’évaluation pour la cession de 71,94% du CA moyen et un prix médian de 67,16% du CA moyen.
Les Domaines ont ensuite appliqué la moyenne des termes de comparaison, situation la plus favorable pour le cédant, aux 3 derniers chiffres d’affaires de la société FAFA pour aboutir à un prix de 181.000€.
DEMANDE
La société FAFA demande au juge de bien vouloir :
-fixer à la somme de 280.000€ l’indemnité qui lui est due au titre de la préemption de son fonds de commerce exploité sous l’enseigne “[11]”,
-condamner la mairie de [Localité 20] au paiement de cette somme,
-juger en outre que la ville est tenue au paiement d’une sommede 8.400€ correspondant à 3% HT du montant du prix de cession prévu dans la promesse de vente au titre des honoraires dus à la SELARL SUN AVOCATS et la condamner au paiement de cette somme,
-condamner la mairie de [Localité 20] au paiement d’une somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société FAFA demande à ce qu’on ne tienne pas compte des exercices 2020 et 2021 affectés par la pandémie COVID et retient donc les CA des années 2018, 2019 et 2022 desquels il ressort une moyenne de 345.280€.
Elle ajoute que la valeur des fonds de restauration s’évalue entre 50 et 140% du chiffre d’affaires. Au vu des deux éléments de comparaison produits (cf son dossier, auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile), elle retient un coefficient de valorisation de 80% soit 345.280€ x 80% = 276.224€.
CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Le commissaire exclut les chiffres d’affaires des exercices impactés par le COVID et ne retient donc que les années 2019, 2022 et 2023. Soit un CA de 337.514€.
Il retient un taux de 72,71% compte tenu des éléments de comparaison produits auxquels il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile soit 337.514€ x 72,71% = 245.406€ arrondis à 245.500€.
MOTIFS ET DECISION
Il ressort de l’examen des dossiers des parties, conforté par le transport opéré sur les lieux, que la Commune de [Localité 20] a choisi de préempter “[11]” un restaurant asiatique proposant restauration, dégustation sur place et vente à emporter ainsi que livraison à domicile, à l’enseigne [5], sis [Adresse 1] à [Localité 20].
Ce commerce avait trouvé un acquéreur au prix de 280.000 €, lorsque la Commune a choisi de le préempter au prix de 181.000 euros, prix que le propriétaire cédant estime insuffisant.
Pour fixer le montant de l’indemnisation due au propriétaire du restaurant préempté, il conviendra d’effectuer un calcul à partir du chiffre d’affaires déclaré sur les dernières années par ce restaurant. Toutefois, en l’espèce, ne seront pas retenus les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021 puisque, comme le rappelle le représentant du préempté, ces deux années ont été marquées par la survenance du virus COVID 19 et la lutte qui s’en est suivie et qui a contraint les pouvoirs publics à fermer notamment les commerces pour éviter les rassemblements de personnes et les contaminations susceptibles d’en découler. De sorte que [11] a été fermé au public durant trois mois en 2020 (du 15 mars au 15 juin 2020) et sept mois en 2021, et que le chiffre d’affaires réalisé sur ces deux années n’est absolument pas représentatif de son activité courante et prévisible.
Seront donc retenus les chiffres d’affaires déclarés sur les exercices 2018, 2019, 2022 et 2023, qui s’élèvent aux montants sous mentionnés :
*2018 : 371.391 €
*2019 : 360.072 €
*2022 : 334.740 €
*2023 : 341.030 €
Il sera observé à titre liminaire que le chiffre d’affaires sur ces années non affectées par le COVID est relativement stable, entre 334.740 € et 371.391 €, l’amplitude maximale s’avérant de 36.651 €, soit une variation de 10,94 %. Et le chiffre d’affaires moyen sur ces quatre années s’avère de 351.808 €.
Pour déterminer le pourcentage à retenir et à appliquer à cette moyenne, il convient d’utiliser la méthode comparative. Et donc faire la moyenne des coefficients de valorisation retenus sur les cessions de restaurants comparables au [11], c’est à dire les cessions conclues sur des périodes aussi récentes que possible et pour des restaurants géographiquement assez proches de celui préempté.
La Commune de [Localité 20] produit dans ce but douze éléments de comparaison, douze cessions conclues entre 2017 et 2021. La cession datant de 2017 sera exclue du fait de son ancienneté, qui infirme sa représentativité. Mais les autres seront conservées puisque ayant eu pour objets des restaurants situés à proximité du [11], à [Localité 14], [Localité 4], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 6] et [Localité 13].
Le représentant du commerçant préempté fournit également deux éléments de comparaison supplémentaires : une vente concernant un restaurant sis à [Localité 10] et une d’un restaurant à [Localité 9]. Le Commissaire du gouvernement préconise de ne pas prendre en compte ce dernier exemple au motif que [Localité 9] serait une ville plus recherchée que les autres, argument qui ne sera pas retenu puisque [Localité 9] est situé dans le VAL D’OISE, à 14 kilomètres seulement de [Localité 20]. La ville ne recèle pas d’attractivité touristique particulière et le restaurant ainsi cédé est un restaurant asiatique, “[12]”, donc particulièrement comparable au commerce préempté. Le commerce préempté étant situé dans une partie particulièrement attractive de [Localité 20], entourée de nombreux commerces et bureaux et à proximité d’un parking, ce dont il doit être tenu compte. De plus, la vente à [Localité 9] est très récente, elle date de 2022. Enfin, le ratio retenu pour ce restaurant de [Localité 9] est de 92% du chiffre d’affaires, il est moindre que celui de 110% retenu pour le commerce de [Localité 10].
Enfin, le Commissaire du gouvernement fournit sept éléments de comparaison concernant des restaurants cédés entre 2021 et 2021, donc récemment, et tous sis aux alentours de [Localité 20] : à [Localité 19], [Localité 14], [Localité 15] et [Localité 13]. Ces éléments de comparaison seront donc retenus et ajoutés aux autres sus mentionnés.
Le ratio obtenu par la moyenne des vingt ratio des éléments de comparaison retenus est de 74,70%.
C’est ce ratio qui sera appliqué au chiffre d’affaires moyen sur les quatre dernières années en excluant celles perturbées par le COVID.
De sorte que l’indemnité due à la société FAFA est de :
351.808 € x 74,70% = 262.800,57 euros, arrondis à 262.800 euros.
En revanche, la société FAFA ne pourra que se voir débouter du chef de sa demande d’attribution d’une somme de 3% Hors Taxes du prix de cession au titre des honoraires dus à la SELARL SUN AVOCATS, puisqu’il ne s’agit pas d’une expropriation mais d’une préemption, et qu’elle aurait donc dû acquitter ces honoraires si elle avait cédé le commerce à son candidat acquéreur.
SUR LA DEMANDE PRESENTEE SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, d’allouer à la société FAFA une somme de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû engager pour être représentée dans la présente procédure initiée aux fins de fixation de la valeur du commerce [11] préempté à son encontre.
P A R C E S M O T I F S
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Statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Fixe à 262.800 euros l’indemnité due à la société FAFA au titre de l’éviction de son fonds de commerce restauration, dégustation sur place, vente à emporter et livraison à domicile exploité sous l’enseigne “[11]” au [Adresse 1] à [Localité 20] (95),
Déboute la société FAFA du chef de sa demande de condamnation de la Commune de [Localité 20] à lui verser une somme de 8.400 euros au titre des honoraires prétendument dus à la SELARL SUN AVOCATS,
Condamne la Commune de [Localité 20] à verser à la société FAFA une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
Dit que les dépens seront supportés par le titulaire du droit de préemption.
Au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, le 21 juin 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
PROCES-VERBAL DE TRANSPORT
N° RG 24/08 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTPP
Commune de [Localité 20]
C/
Société FAFA
L’an Deux Mille Vingt Quatre et le 2 mai
Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné à compter du 2 septembre 2022 par ordonnance n°393/2022 en date du 31 août 2022 de Monsieur Jean-François BEYNEL, Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation,, assisté de Céline TERREAU, Greffière ;
Vu la procédure d’expropriation engagée par la commune de [Localité 20] ;
Vu les offres de l’expropriant et le mémoire régulièrement notifié ;
Vu la requête en fixation d’indemnités formée le 2 février 2024 par la commune de [Localité 20], représentée par Maître Amine MOGHRANI, avocat au barreau de PARIS ;
Vu le Code de l’Expropriation ;
Vu notre ordonnance en date du 21 février 2024 fixant à ce jour le transport sur les lieux ;
Vu l’appel des parties auquel il a été procédé en la Mairie de [Localité 20], appel auquel ont répondu :
. Maître Amine MOGHRANI, assistant la mairie de [Localité 20]
. Maître Isabelle LAFON, assistant la société FAFA
. Madame [R] [V], Commissaire du gouvernement
Nous arrivons devant le restaurant préempté qui se trouve à une vingtaine de minutes de la Mairie de [Localité 20]. En effet, il n'est pas dans le centre principal de la ville historique, mais dans ce qu on peut considérer comme le deuxième centre de [Localité 20] : le [Adresse 16]. Il se trouve sur une grande artère qui est la [Adresse 17]. Autour se tiennent différents commerces, une station service, des restaurants Kebab, une boulangerie, une pharmacie, une banque, une église. On sent qu'il y a tout un quartier local qui vit autour de ce restaurant nommé [5]. Il y a aussi une école et un grand parking.
Le restaurant est situé à l'angle de la [Adresse 17] et de la [Adresse 18]. C'est dans l'angle qu’il y a la porte d'entrée mais il y a des grandes vitrines de chaque côté avec des rideaux qui opacifient, qui sont rouges et qu’on remarque de loin, il est clairement indiqué que c'est un restaurant asiatique, buffet whok à volonté.
Nous pénétrons dans le restaurant par une double porte vitrée. Le restaurant est tout en longueur. Il y a 81 places, avec des tables de deux personnes et une grande table ronde qui permettrait d'accueillir 8 personnes. C'est un restaurant avec formule à volonté, où les gens se servent eux-mêmes. A côté de l'entrée, il il y a une partie réservée au patron. Là on voit qu'il y a un ordinateur. Il y a différentes fournitures, une table et des fauteuils pour permettre de se reposer pendant les heures de fermeture. C'est un tout petit local qui est fermé juste par un rideau rouge.
La salle de restaurant proprement dite est en bon état : le sol est couvert de larges dalles noires et les tables sont toutes recouvertes de nappes en tissu doré avec des chaises recouvertes de housses rouges assorties aux rideaux qui opacifient les grandes baies donnant sur le parking. Sur la droite, il y a une partie réservée à la caisse. Il y a là un bar, un comptoir qui doit permettre de payer et, sous le comptoir, il y a un double petit évier. Derrière, il y a différents réfrigérateurs fermés en aluminium et il y a aussi, accrochées, des bouteilles d'apéritif et de multiples verres permettant de répondre aux demandes de la clientèle. A côté, il y a un réfrigérateur permettant de conserver les boissons fraiches derrière une porte vitrée ce qui permet de montrer aux clients ce qu'ils peuvent demander. Il y a aussi une double vitrine dans laquelle sont stockés différents bocaux : tout ce qui peut être nécessaire pour servir les clients et à côté il y a un petit meuble avec des étagères contenant le sucre et différents ingrédients aussi. L e restaurant est en longueur et dans le fond de la salle principale, il y a un petit meuble qui permet de présenter tout ce qui est proposé dans le buffet à volonté : beignets de légumes, croissants aux langoustes, nems, etc....il y a à côté un autre petit meuble sur lequel s'accumulent les assiettes et des petites soucoupes avec les différentes sauces que peuvent espérer les clients.Sur la gauche de la salle, il y a un meuble contenant différentes assiettes également et un congélateur offrant les glaces à volonté pour ceux qui en veulent. A côté, sur un autre petit meuble sont offerts les fruits disponibles.
Au fond de la salle de restauration, juste à côté de la partie buffet il y a une porte grise où est indiqué WC. Cette porte s’ouvre sur deux petits espaces sanitaires, l'un pour les hommes, l'autre pour les femmes, avec des cuvettes en bon état. Les deux pièces sont carrelées de grands carreaux blanc crème en parfait état et il y a également une petite cuvette de lavabo permettant aux clients de se laver les mains et de s'essuyer en suite.
Nous arrivons au fond de la pièce où il y a une autre entrée qui permet aux gens de passer vers le parking extérieur. Dans le fond il y a un autre comptoir bâti, carrelé avec un carrelage marron en état d'usage très correct. Au-dessus est écrit en toutes lettres “cuisine wok” et en effet, de l'autre côté, il y a tout le matériel pour faire griller le wok proposé dans ce restaurant. Dans cette partie là, il y a également un grand évier, et différents meubles permettant de poursuivre la cuisine.
A l'extrémité de cette pièce, on pénètre dans la partie qui est réservée au personnel. Nous arrivons dans une pièce en état d'usage, carrelée avec des carreaux plus ou moins abîmés, parfois même défaillants. C'est dans cette pièce qu'il y a différents congélateurs, différents plans de travail métalliques et également des grandes plaques chauffantes avec de grandes bassines, des grandes friteuses remplies d' huile encore puisque le restaurant fonctionne bien évidemment encore. Le tout est en état d' usage un peu délabré. Il y a aussi des congélateurs. Et des hottes. Un peu plus loin, séparé par une cloison carrelée en état d'usage on retrouve un très grand évier à un seul bac. Juste à côté, il y a un tout petit évier et un four à microondes et tout les différents matériaux et accessoires nécessaires pour la cuisine. On monte ensuite deux marches d'escalier et on arrive dans une autre partie qui sert de réserve. Il y a une chambre froide métallique, un grand bac congélation pour permettre de conserver des glaces. Sur une étagère, il y a différents fouets pour la cuisine et de l'autre côté des étagères où sont stockés tout ce qui n'a pas besoin d'être au frais : bouteilles d'huile ou de vinaigre, galettes de riz, boîtes de conserve, etc... et de grands seaux en plastique dans lesquels doivent s'accumuler de la nourriture. A gauche, il y a une autre réserve avec trois immenses bacs congélateurs permettant de stocker des provsions alimentaires et ensuite on arrive dans une autre pièce en passant une porte en état d'usage peinte en vert. On arrive dans une autre réserve carrelée en état d'usage et là, au plafond, il y a encore des parpaings. Il y a un éclairage en néons un peu anciens et une toute petite fenêtre qui permet de donner du jour et un peu d'air et, à côté de la fenêtre, il y a une porte de sortie qui permet d'accéder pour le personnel au parking. Juste à côté, il y a un petit local poubelle. Dans cette pièce, différentes tables permettent de stocker des bouteilles vides, ou pleines, des boîtes de conserve, des rouleaux de papier toilette, etc... A côté, sur la droite, il y a une toute petite pièce qui sert de vestiaire. Il y a là différents compartiments fermés à clefs pour les différents membres du personnel. Au fond, il y a deux pièces, sur la droite c'est une pièce sanitaire avec un lavabo et un petit meuble vestiaire. Au fond il y a une cuvette de WC en état d'usage sans abattant. La pièce est carrelée de petits carreaux jaunes très anciens et sur la droite, il y a encore une dernière réserve dans laquelle sont stockées des bouteilles d'alcools, de sirop sucrés, des bouteilles vides, tout ce que je suppose peut servir de réserve en cas de nécessité.
A la demande des avocats, je précise que la partie restauration est climatisée ce qui est opportun pour la clientèle. Il y a également des canaux d'extraction au-dessus des hottes. Et plusieurs hottes dans toutes les parties où on fait évidemment de la cuisine.
Les parties présentes sur les lieux ont été entendues en leurs explications.
En foi de quoi nous avons fait et clos le présent procès-verbal les jour, mois et an que dessus et avons signé avec le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
