Cour de cassation, 05 juin 2019. 18-19.720

CIV. 1 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 juin 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10346 F Pourvoi n° H 18-19.720 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 6 mars 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société le Carrefour de l'immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société le Carrefour de l'immobilier ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné l'établissement foncier public Provence Alpes Côte d'Azur à verser à la société le Carrefour de l'immobilier la somme de 50.000 € au titre de ses honoraires ; AUX MOTIFS QUE M. C... a donné mandat de recherche de bien à la société le Carrefour de l'immobilier le 12 mars 2014, le contrat prévoyant que la rémunération du mandataire de 50.000 € serait à la charge de l'acheteur ; que par ailleurs, le 11 avril 2014, les consorts T..., propriétaires indivis d'un bien immobilier situé à Six Fours, ont donné mandat exclusif de vente au même agent immobilier, le contrat prévoyant une commission pour l'agence de 50.000 € à la charge du vendeur, excepté dans le cas où l'acheteur accepterait de la prendre à sa charge ; qu'une promesse synallagmatique de vente a été conclue le 23 avril 2014, par l'intermédiaire de cette agence, entre les vendeurs et M. C... ; qu'il n'est pas contesté que cet acte mentionne dans un paragraphe intitulé « négociation » : « la rémunération est due par l'acquéreur, ce qui est accepté par le vendeur et par l'acquéreur, et sera exigible le jour de la signature de l'acte authentique. S'il y a préemption, les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur seront dus par l'organisme préempteur » ; qu'à la suite de la déclaration d'intention d'aliéner, l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur, délégataire du droit de préemption de la commune, a déclaré exercer ce droit au prix de 750.000 € et a indiqué que la commission de 50.000 € mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner à la charge de l'acheteur sera due sous réserve d'en contester le montant ; que cependant l'établissement public foncier a refusé de régler la commission et que c'est dans ces conditions que la présente instance a été introduite ; qu'en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er doivent préciser les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge ; qu'en application de l'article 73 du décret du 20 juillet 1992, le titulaire de la carte professionnelle ne peut demander de rémunération d'une personne autre que celle en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties ; que par ailleurs l'agence conserve son droit à commission en cas de préemption, ce droit devant être interprété comme une substitution à l'acheteur évincé ; que l'appelant fait observer que par suite de la préemption, le bénéficiaire de ce droit doit, en sa qualité de substitut de l'acheteur, reprendre à sa charge les conditions de la vente et donc supporter les honoraires dus à l'agent immobilier; qu'il doit ainsi reprendre les engagements de l'acheteur auxquels il s'est substitué, dès lors que l'engagement des parties et la déclaration d'intention d'aliéner mentionnent l'indication du montant de la commission et de la partie qui en a la charge ; qu'or, il résulte de l'examen des pièces versées que chacun des mandats définit le montant de la rémunération due à l'agent immobilier ainsi que la partie qui en a la charge dans les termes et conditions qui ont été ci-dessus énoncés ; que le compromis du 23 avril 2014 stipule en sa page 11 : « la rémunération convenue, soit la somme de 50'000 € TTC... est due par l'acquéreur, ce qui est accepté par le vendeur et l'acquéreur, et sera exigible le jour de la signature de l'acte authentique » ; qu'il y est encore précisé : « s'il y a préemption, les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur seront dus par l'organisme préempteur » ; que l'examen des actes passés relativement à la vente permet donc de retenir : - que la rémunération de l'intermédiaire avait été convenue et mentionnée, dans le compromis, comme étant à la charge de l'acheteur par suite de l'accord des deux parties, et à la charge de l'organisme préempteur en cas de préemption ; - que la déclaration d'intention d'aliéner rappelait le montant de la commission de 50.000 euros à la charge de l'acheteur ; que la circonstance que dans le mandat de vente, la prise en charge des honoraires par l'acheteur dépende de son consentement sans que soient précisées les modalités et conditions de celui-ci est sans emport, et ne porte atteinte, ni à l'ordre public, ni à la loi ; qu'il n'y a pas de contradiction entre le mandat et le compromis, le compromis ayant donc expressément constaté l'accord de l'acheteur et du vendeur sur ce point ; que l'agent immobilier n'a, dans ces conditions, pas demandé de rémunération d'une personne autre que celle en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que le moyen tiré de l'absence de cause ou de l'illicéité de la cause est inopérant dès lors que l'agence a effectué ses diligences pour parvenir à la rencontre des volontés de l'acheteur et du vendeur notamment en faisant visiter le bien, en rédigeant le compromis et ensuite, en continuant à intervenir pour l'organisation de la signature définitive avec l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur ; qu'il ne peut, dans ces circonstances, être utilement prétendu que la volonté de l'acheteur de prendre en charge les honoraires doit être postérieure à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'enfin, l'absence de mention du mandat de recherche numéro 40 46 dans le compromis de vente est vainement invoquée dès lors que l'acheteur avait accepté de prendre en charge la rémunération du mandataire dans les conditions prévues au mandat de vente numéro 4075, qui est clairement visé ; que par suite, le jugement sera réformé ; 1°) ALORS QUE l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté d'une part, que le mandat de vente prévoyait une commission à la charge du vendeur - excepté le cas où l'acheteur accepterait de la prendre à sa charge - et, d'autre part, que la promesse synallagmatique de vente stipulait une commission à la charge de l'acquéreur ; qu'ayant ainsi relevé que le débiteur de la rémunération due à l'agence n'était pas le même dans le mandat et dans le compromis de vente, la cour d'appel aurait nécessairement dû en déduire que les exigences légales n'étaient pas satisfaites et débouter l'agence immobilière de sa demande en paiement de la commission ; qu'en refusant de statuer ainsi, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, si, par une convention ultérieure, les parties peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ; qu'en l'espèce, la clause du mandat de vente n° 4075 du 11 avril 2014 ayant transféré la charge de la commission du vendeur à l'acquéreur ne pouvait recevoir effet comme n'étant pas postérieure à la réitération authentique de la vente ; qu'en conséquence, en mettant néanmoins à la charge de l'EPF PACA, acquéreur, le paiement de la commission de l'agence immobilière, la cour d'appel a derechef violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.