Cour de cassation, 02 février 2010. 09-65.307

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté, d'une part, que l'installation d'un conduit d'extraction des fumées de cuisine, réalisée en 1988 par le preneur, avait été expressément autorisée par la bailleresse et que cette autorisation impliquait le percement du plancher du grenier pour le passage du conduit, et, d'autre part, que le fait de raccorder le conduit sur le toit à une souche existante, préférée à la réalisation d'une souche nouvelle identique aux souches existantes, autorisée dans le souci que l'installation sur le toit soit aussi discrète que possible, mais non prescrite, ne caractérisait pas une infraction aux clauses du bail, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux conseils des consorts X... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les bailleurs de leur demande en résiliation du bail ; AUX MOTIFS QUE selon l'article 6 du bail, le preneur s'engage à « ne faire aucun percement de mur ni de cloison ni de plancher, ni changement dans la distribution des lieux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur » ; qu'il est constant qu'en 1988 la locataire a fait effectuer des travaux initiés par son prédécesseur, et notamment, a installé un système d'évacuation de l'air de la cuisine ; que la bailleresse produit des plans de travaux établis à l'époque sur lesquels elle avait, le 15 mai 1988, apposé une réserve expresse écrite et signée de sa main « que la ventilation prévue sur le toit soit aussi discrète que possible et que la souche soit identique aux souches déjà existantes » ; qu'il résulte en effet de ces plans qu'une nouvelle souche devait être construite sur le toit, identique à celles existantes, pour permettre l'évacuation des fumées à l'extérieur de l'immeuble ; que les constats d'huissier dressés les 12 janvier 2004 et 6 février 2006 font cependant ressortir qu'il n'a pas été construit de nouvelles souches et que le tuyau d'évacuation a été relié à celle existante la plus proche ; que c'est dans ces conditions que la bailleresse a, les 29 juillet 2003 et 1er avril 2004, fait sommation à la locataire de ses conformer aux clauses du bail ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que n'étant allégué aucun percement de murs ou de cloisons ou changement de distribution des lieux, il importe, au titre de l'article 6 du bail, de rechercher si la bailleresse a donné son consentement exprès et écrit aux travaux de percement du plancher du grenier ; qu'à cet égard, en apposant le 15 mai 1988 sa signature, même avec des réserves sur les plans de travaux qui lui étaient présentés, Odette Z... leur a donné son accord exprès et écrit ; qu'alors qu'il en résultait que l'évacuation des gaz se ferait par une souche située sur le toit, et alors que les plans ne comportaient pas de conduit extérieur dessiné sur la façade de l'immeuble, elle a par là même aussi, nécessairement, donné son accord à ce que le tuyau d'évacuation passe par l'intérieur de la construction et à ce que le plancher du grenier soit percé ; qu'alors que le percement du plancher du grenier a été effectué avec l'accord exprès et écrit de la bailleresse, il n'existe dès lors pas de violation de l'article 6 du bail ; que certes, les bailleurs peuvent faire valoir que, contrairement à ce qui était envisagé, il n'a pas été construit de nouvelle souche et le tuyau d'évacuation a été retiré à celle existante la plus proche ; que cependant, alors qu'ils ne démontrent pas que cette modification leur ait causé un quelconque préjudice, il ne s'agit, en tout état de cause, pas d'une violation d'une clause du bail qui seule peut être justiciable de l'application de la clause résolutoire ; ALORS QUE, d'une part, lorsque le bail subordonne à un accord exprès du bailleur l'exécution de travaux et que le bailleur a assorti son autorisation de réserves les travaux exécutés doivent être exactement conformes à ces réserves ; qu'ainsi, en l'espèce où Madame Z... avait autorisé l'installation d'une ventilation s'évacuant par une souche nouvelle sur le toit, la Cour d'appel, en considérant qu'elle avait nécessairement autorisé une ventilation par un tuyau traversant le grenier et sortant par une souche existante, a violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, d'autre part, lorsque le bail subordonne à l'autorisation du bailleur la réalisation de travaux par le preneur, l'exécution des travaux non conformes à cette autorisation constitue une infraction au bail justifiant sa résiliation ; qu'ainsi, en l'espèce où le bailleur n'avait autorisé la réalisation des travaux d'évacuation de l'air de la cuisine que par la construction d'une nouvelle cheminée, la Cour d'appel, en considérant que l'utilisation par le preneur d'une cheminée existante ne pouvait justifier la résiliation du bail car il ne s'agissait pas d'une violation d'une clause du bail, a violé l'article 1184 du Code civil.