Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 23/07454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 27 Mai 2024 Président : Mme MANACH, Greffier : Mme SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 25 Mars 2024 GROSSE : Le 27/05/24 à Me ATTAL Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07454 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HYE PARTIES : DEMANDERESSE Société SCPI PREMELY HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR Monsieur [E] [G] né le 18 Juillet 1987 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 février 2018, la SCPI PREMELY HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [G] portant sur un local à usage d'habitation (lot n° 758) et sur deux emplacements de stationnement (lots n° 724 et 790) situés [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 715,63 euros, outre 117 € au titre des provisions sur charges.   Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la SCPI PREMELY HABITAT a délivré à Monsieur [E] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2.660,75 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés. Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2023, la SCPI PREMELY HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins, avec le bénéfice de l'e'xécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ;à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ;fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible si le bail n'avait pas été résilié majoré de 10% et des charges;le condamner au paiement de tous les loyers, charges et ibdemnités d'occupation exigibles jusqu'à complète libération des lieux;le condamner au paiement de la somme de 3.532,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon le compte édité le 3 octobre 2023 ainsi qu'au paiement de tous loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de l'audience selon le compte actualisé qui sera produit;le condamner au paiement de la somme de 1.200 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation. A l'audience du 25 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCPI PREMELY HABITAT, représentée par son conseil, s'en est rapportée aux termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8.015,99 €. Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté. La décision a été mise en délibéré le 27 mai 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la SCPI PREMELY HABITAT Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2024. Par ailleurs, la SCPI PREMELY HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 5 février 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2023, pour la somme en principal de 2.660,75 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2023. Sur la demande d’expulsion Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis, Monsieur [E] [G] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble donné à bail. Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble situé [Adresse 1]. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n'y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique. Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.  Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 23 juillet 2023, Monsieur [E] [G] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre. Il cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. La demande de majoration de 10% de l’indemnité d’occupation n'est fondée sur aucune clause contractuelle qui en tout état de cause ne pourrait prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquelles la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite. Au vu de ces éléments, l'indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, soit 832,63 euros, à compter du 23 juillet 2023 et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.  Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et de l’indemnité mensuelle d’occupation Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [G] est redevable de la somme de 8.001,97 € selon décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance d emars incluse, et déduction faite de la somme de 14,02 € correspondant à des frais de relance.  En conséquence, Monsieur [E] [G] sera condamné à payer à la SCPI PREMELY HABITAT a somme de 8.001,97 euros, au titre de l'arriéré locatif, (loyers et charges, indemnités d'occupation), selon décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2023 sur la somme de 2.660,75 € euros et pour le surplus à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Conformément aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer. Au regard de l'issue du litige, Monsieur [E] [G] sera condamné à verser à la société PREMELY HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l'action de la SCPI PREMELY HABITAT recevable,  CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit le 5 février 2018, relatif au local d'habitation (lot n° 758) et aux deux emplacements de stationnement (lots n° 724 et 790) situés [Adresse 1] et liant d'une part Monsieur [E] [G], et d'autre part la SCPI PREMELY HABITAT sont réunies à compter du 23 juillet 2023, ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCPI PREMELY HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, RAPPELLE que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la SCPI PREMELY HABITAT payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 23 juillet 2023, soit 832,63 euros, provisions sur charges comprises, jusqu’à la libération efective des lieux, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la SCPI PREMELY HABITAT la somme de 8.001,97€ euros, au titre de l'arriéré locatif, (loyers et charges, indemnités d'occupation), selon décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2023 sur la somme de 2.660,75 € euros et pour le surplus à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la SCPI PREMELY HABITAT la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.   Ainsi jugé à [Localité 4] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction.     LA GREFFIERE                                                                                      LA PRESIDENTE