Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
07 NOVEMBRE 2024
N° RG 23/05775 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSME
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, l’agence SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL LOCTIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDERESSE :
La société SCI GARIBALDI, société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié audit siège en cette qualité,
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 27 Septembre 2023 reçu au greffe le 06 Octobre 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Octobre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Novembre 2024.
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EXPOSE DES FAITS
La S.C.I. GARIBALDI est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 14, 15 et 65 dépendants de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3].
Par acte d’huissier du 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic l'agence SAINT-SIMON, a assigné la S.C.I. GARIBALDI devant le tribunal judiciaire de Versailles, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en paiement des sommes suivantes :
- 36.815,11 euros représentant les charges de copropriété impayées au
1er juillet 2023, appels du 2ème trimestre 2023 inclus avec intérêts de
droit conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,
- 40 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sollicite également sa condamnation aux dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que la S.C.I. GARIBALDI ne paie pas sa part de charges de copropriété depuis plus de 18 mois.
A l'audience du 3 octobre 2024, le syndicat représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
La S.C.I. GARIBALDI, régulièrement citée suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au
7 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur l'arriéré de charges et travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire . Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat verse aux débats :
- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. GARIBALDI des lots n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 14, 15 et 65,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 avril 2022 et
14 juin 2023, ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux ainsi que les attestations de non-recours,
- les appels individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2023,
- le décompte de créances,
- une mise en demeure aux fins de paiement dont l’avis de réception fait apparaître qu’elle a été présentée le 25 octobre 2022 mais n’a pas été réclamée par sa destinataire ainsi qu’une mise en demeure du 2 juin 2023 dont l’avis de réception a été signé le 7 juin 2023,
Au vu des pièces produites, il apparaît que la S.C.I. GARIBALDI est redevable de la somme de 36.815,11 euros. Cette somme produira intérêt au taux légal
à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2022 sur la somme
de 34.672,62 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.
Sur les frais de mise en demeure
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le demandeur justifie avoir exposé des frais de mise en demeure qu’il convient de mettre à la charge des défenderesses à hauteur de 40 euros au regard de la mise en demeure du 24 octobre 2022 versée aux débats.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que la S.C.I. GARIBALDI ne paie plus régulièrement les charges de copropriété depuis de nombreux mois sans aucun justificatif et ce alors que le montant dû constitue une part importante du budget de la copropriété qui pour 2024 a été voté pour 20.510 euros. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner la S.C.I. GARIBALDI au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La S.C.I. GARIBALDI, qui succombe, supportera les dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner, au vu des justificatifs produits, la S.C.I. GARIBALDI à lui verser la somme de 2.241,60 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
CONDAMNE la S.C.I. GARIBALDI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, l'agence SAINT-SIMON, la somme de 36.815,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023 (appel du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022 sur la somme de 34.672,62 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,
CONDAMNE la S.C.I. GARIBALDI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, l'agence SAINT-SIMON, la somme de 40 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
CONDAMNE la S.C.I. GARIBALDI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, l'agence SAINT-SIMON, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la S.C.I. GARIBALDI aux dépens,
CONDAMNE la S.C.I. GARIBALDI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, l'agence SAINT-SIMON, la somme de 2.241,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT
