Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-25.562

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10394 F Pourvoi n° H 18-25.562 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Natpro distribution, société anonyme, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2018 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Imagri, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Natpro distribution, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Imagri ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Natpro distribution aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Natpro ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Imagri ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Natpro distribution PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle avait condamné la société Natpro à payer à la société Imagri une somme provisionnelle de 33 978,61 euros au titre des loyers et de la taxe foncière restant dus en exécution du bail commercial du 24 juillet 2013, outre intérêts au taux légal ; Aux motifs propres que « sur la demande en paiement d'une provision au titre des loyers, en application des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que tel est le cas lorsque les clauses du contrat conclu entre les parties sont dépourvues d'ambiguïté et ne nécessitent aucune interprétation de la volonté des parties et qu'il convient seulement d'en faire application ; que la SCI Imagri sollicite le paiement des loyers impayés en exposant principalement que le bail offrait au locataire la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, soit pour la première période au 30 septembre 2016, que le congé donné pour un départ au 30 juin 2017 n'est pas valable en ce qu'il ne respecte pas les délais prévus au contrat et que les loyers postérieurs sont en conséquence dus ; que la SA Natpro fait valoir que cette demande se heurte à une contestation sérieuse aux motifs qu'elle a délivré congé pour le 30 juin 2017 et qu'elle n'est en conséquence plus tenue à aucun loyer à compter de cette date ; qu'elle soutient que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'interpréter les clauses du contrat ni de se prononcer implicitement sur la nullité du congé délivré, qui n'est pas demandée par la SCI Imagri ; que cette argumentation ne saurait être accueillie ; qu'en effet, l'article 3 du bail relatif à la durée du bail prévoit que "le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022. Toutefois, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce, le locataire aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce (...). Il est ici spécifiquement indiqué, ce qui est accepté par les parties qui n'auraient pas conclu les présentes si cette clause n'avait pas existé, qu'en cas de départ antérieur à l'expiration de la sixième année, ou en cas de congé ayant pour conséquence l'absence de renouvellement au-delà de cette même sixième année, le preneur abandonnera au bailleur l'intégralité du dépôt de garantie versé à l'occasion de la signature des présentes, ce à titre d'indemnité, cet abandon compensant les travaux que s'engage à effectuer le bailleur suivant la liste qui figurera ci-dessous, travaux sollicités par le preneur au moment de la signature de la convention et réalisés avant la prise de jouissance" ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, dont les contestations ne peuvent être qualifiées de sérieuses, l'article 3 du contrat, dont il n'appartient pas au juge de dénaturer les termes clairs et précis et qui ne nécessite dans son application aucune interprétation qui relèverait de l'appréciation du juge du fond, ne prévoit nullement la possibilité pour le preneur de donner congé en dehors des périodes triennales mais concerne seulement le sort du dépôt de garantie en cas de départ antérieur à l'expiration de la 6e année ; que ces dispositions n'offrent pas au preneur la possibilité de donner congé à tout moment avant la 6ème année du contrat, l'abandon du dépôt de garantie au profit du bailleur dans cette hypothèse, qui concerne uniquement le congé délivré à l'expiration de la première période triennale, étant conçu exclusivement comme la contrepartie des travaux réalisés avant l'entrée en jouissance ; que cette analyse est confirmée par les dispositions de l'article 8 du contrat, consacré au dépôt de garantie, lesquelles n'autorisent pas davantage le preneur à donner congé à tout moment moyennant le paiement d'une indemnité égale au dépôt de garantie ; que la conservation du dépôt de garantie n'est nullement conçue comme une contrepartie de la possibilité pour le preneur de donner congé à tout moment, auquel cas les parties auraient fait expressément fait figurer dans le bail une telle clause, mais elle est destinée à compenser les travaux réalisés par le bailleur au profit du preneur en cas de congé donné avant l'expiration de la durée totale du bail ainsi que cela résulte clairement de la formulation retenue : "ce départ anticipé par rapport à la durée de neuf années classique déséquilibrant l'économie financière du dossier et rendant aléatoires les investissements réalisés par les bailleurs pour satisfaire la demande du preneur" ; qu'en l'espèce, il est constant que le preneur n'a pas donné congé à l'expiration de la première période triennale, soit au 30 septembre 2016 et il en résulte que le bail s'est trouvé renouvelé pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2016 ; que contrairement à ce que soutient le preneur, il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats que le bailleur a reconnu la validité du congé ainsi délivré, de sorte qu'aucune résiliation amiable ne saurait être sérieusement invoquée ; que dès lors, le bailleur démontre, avec l'évidence requise en référé, que la SAS Natpro est bien redevable du paiement des loyers postérieurement au 30 juin 2017, en l'absence de congé régulièrement délivré, ce conformément au bail conclu entre les parties ; qu'en conséquence, il convient de confirmer les dispositions du jugement ayant condamné la SAS Natpro à verser à la SCI Imagri la somme de 81 718,88 euros représentant les loyers impayés au mois d'octobre 2017 inclus dont à déduire la somme de 60 598,88 euros qui a été versée par le preneur, soit la somme de 21 120 euros ; sur la demande en paiement d'une provision au titre de la taxe foncière, ( ) il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SAS Natpro au paiement de la taxe foncière pour l'année 2017 à titre provisionnel à hauteur de la somme de 12 858,61 euros, suivant l'avis de taxe foncière 2017 versé aux débats » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « s'agissant en premier lieu des sommes réclamées par la SCI Imagri au titre des loyers dus, celle-ci conteste la validité du congé délivré le 9 novembre 2016 pour considérer que les effets du bail se sont poursuivis au-delà du 30 juin 2017 et que, partant, les loyers restent dus par la SAS Natpro ; qu'il est expressément stipulé dans l'article 3 dudit bail que, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce, "le locataire aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce " ; que l'article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit être donné six mois à l'avance ; qu'il n'est pas contestable que la SAS Natpro n'a pas donné congé dans les délais prévus, le congé ayant été délivré quelques jours après l'expiration de la première période triennale, pour une prise d'effet au 30 juin 2017, soit au cours de la quatrième année ; que sans qu'il soit nécessaire d'interpréter le contrat, pouvoir qui n'appartient pas au juge des référés, la locataire ne saurait se prévaloir des dispositions suivantes de l'article 3 du bail pour prétendre qu'elle pouvait donner congé au-delà de cette période triennale alors que la stipulation en question ne prévoit nullement la possibilité d'un tel congé mais seulement le sort du dépôt de garantie en cas de départ antérieur à l'expiration de la sixième année ; que la contestation soulevée par la société Natpro pour s'opposer au versement des loyers postérieurs au 30 juin 2017 n'est pas sérieuse ; que s'agissant de la contestation portant sur le défaut de délivrance des lieux par la SCI Imagri, elle n'est pas davantage sérieuse alors que les difficultés en question n'apparaissent avoir été soulevées pour la première fois qu'à l'occasion du congé délivré le 6 octobre 2016, lequel était motivé par la seule inadaptation des locaux dus à "un très fort développement de l'activité de Natpro" ; ( ) qu'en conséquence, et conformément au décompte produit, la société Natpro sera condamnée à verser une somme provisionnelle de 33 978,61 euros au titre des loyers et de la taxe foncière restant dus en exécution du bail commercial ; que ces sommes porteront intérêts au taux légal non à compter du commandement de payer, dont les causes ont été intégralement payées, mais de la présente ordonnance » ; Alors 1°) que le juge des référés ne peut allouer une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que se heurte à une contestation sérieuse la demande qui nécessite l'interprétation d'un contrat ; que si l'article 3 du contrat de bail conclu entre les sociétés Natpro et Imagri le 24 juillet 2013 stipulait que, conformément à l'article L. 145-4 du code de commerce, le locataire aurait la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, il précisait, à l'alinéa suivant, dont il était expressément indiqué que « les parties n'auraient pas conclu les présentes si cette clause n'avait pas existé », qu'en cas de « départ antérieur à l'expiration de la sixième année ( ) le preneur abandonnera[it] au bailleur l'intégralité du dépôt de garantie versé » ; que la société Natpro soutenait que cette clause l'autorisait à quitter les lieux à tout moment avant l'expiration de la sixième année et qu'en conséquence l'obligation de payer les loyers et la taxe foncière postérieurement à la délivrance de son congé était sérieusement contestable ; que pour la condamner néanmoins au paiement de ces sommes par provision, la cour d'appel a jugé que le l'article 3 du contrat de bail n'offrait pas au preneur la possibilité de donner congé à tout moment avant la sixième année, mais prévoyait seulement l'abandon du dépôt de garantie dans cette hypothèse, qui concernerait « uniquement le congé délivré à l'expiration de la première période triennale » ; qu'elle a précisé que cette « analyse » procéderait de ce que l'abandon du dépôt de garantie serait « conçu exclusivement » comme la contrepartie de travaux réalisés avant l'entrée en jouissance et serait confirmée par les stipulations de l'article 8 du contrat de bail, consacré au dépôt de garantie ; qu'en interprétant ainsi les clauses du contrat, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse, en violation des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile ; Alors 2°) que le juge des référés ne peut allouer une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que le congé donné par le preneur constitue une contestation sérieuse à la demande du bailleur en paiement d'une provision de loyers pour une période postérieure audit congé ; qu'une telle demande implique en effet l'invalidation dudit congé par le juge des référés, qui ne dispose pas du pouvoir de le faire ; qu'en allouant une provision au bailleur au titre de loyers pour la période postérieure au congé, la cour d'appel s'est prononcée en réalité sur la nullité ou à tout le moins l'efficacité d'un congé, ce qu'elle ne pouvait pas faire ; qu'en dépit de la précaution de ne pas avoir formellement prononcé la nullité ou l'inefficacité du congé dans son dispositif, la cour d'appel l'a toutefois implicitement mais nécessairement fait - alors même d'ailleurs que cela ne lui était pas demandé - et a ainsi tranché une contestation sérieuse, en violation des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle avait condamné la société Natpro à payer à la société Imagri une somme provisionnelle de 33 978,61 euros au titre des loyers et de la taxe foncière restant dus en exécution du bail commercial du 24 juillet 2013, outre intérêts au taux légal, et avait rejeté la demande la société Natpro tendant à la condamnation de la société Imagri au versement d'une somme de 36 734,40 en remboursement des taxes foncières indûment appelées ; Aux motifs propres que « l'article 7 du contrat de bail versé aux débats prévoit que le locataire réglera au bailleur la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe y afférente ; que l'appelante soutient que cette clause ne permet pas de transférer au locataire le remboursement de la taxe foncière en ce qu'elle ne serait ni claire ni explicite ; que cependant ainsi que l'a justement analysé le premier juge, par des motifs que la cour adopte, l'énumération des sommes dues était cumulative et ne supposait pas qu'une quelconque case soit cochée par les parties, la clause de transfert de la charge de la taxe foncière au preneur est parfaitement claire et explicite et ne nécessite aucune interprétation qui relèverait de l'appréciation du juge du fond ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SAS Natpro au paiement de la taxe foncière pour l'année 2017 à titre provisionnel à hauteur de la somme de 12.858,61 euros, suivant l'avis de taxe foncière 2017 versé aux débats, et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle en remboursement des taxes foncières réglées au titre des années 2015 et 2016 [lire 2014 à 2016] » ; Et aux motifs adoptés que « l'article 7 du bail stipule expressément que le locataire réglera au bailleur la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées au bailleur ; que ces différentes sommes sont présentées sous la forme d'onglets matérialisés par des carrés ; que la contestation émise sur ce point n'est pas sérieuse alors que la lecture de l'ensemble de l'article est sans ambigüité sur la nature des sommes dues, qui sont cumulatives et non au choix, étant observé au surplus que la mention de la TVA est présentée sous la même forme et que la société Natpro n'a pas contesté la devoir » ; Alors que le juge des référés ne peut allouer une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que se heurte à une contestation sérieuse la demande qui nécessite l'interprétation d'un contrat ; que l'article 7 du contrat de bail conclu entre les sociétés Natpro et Imagri le 24 juillet 2013 stipulait que « le locataire ( ) réglera[it] au bailleur s'il ne l'a pas déjà réglé directement la taxe foncière ( ) » ; que la société Natpro soutenait que cette clause ne pouvait être considérée comme imposant au locataire un remboursement de la taxe foncière, qui est un impôt personnel au bailleur, dès lors qu'elle indiquait que cet impôt devait être réglé « directement » par le preneur ; qu'en jugeant pourtant que l'article 7 du contrat de bail transférait la charge de la taxe foncière au preneur, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse quant à son interprétation, en violation des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle avait condamné la société Natpro à payer à la société Imagri une somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur l'application de la clause pénale ; Aux motifs propres que « L'article 9-10 du contrat de bail dispose qu'à "défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire ou dès délivrance d'un commandement de payer, ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire (...)" ; que si le juge des référés ne peut modérer une clause pénale, il peut toujours accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de l'indemnité, qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat ; que l'appelante oppose à cette demande la contestation tirée du manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance et soutient qu'elle ne pouvait exploiter les lieux conformément à la destination consentie ; que la SAS Natpro invoque les désordres suivants : - le quai de chargement que le bailleur s'était engagé à réaliser est impraticable, - les portes sectionnelles permettent des infiltrations et engendrent une humidité incompatible avec une activité de stockage, - la voirie aux abords du local est inexistante, - les espaces verts entourant le local sont en friche, - les bureaux rencontrent des problèmes de connexion, - le taux d'humidité et les variations de température font subir des déformations au plastique entreposé ; que cependant la contestation ainsi élevée, qui n'est étayée par aucune pièce versée aux débats qui caractériserait une impossibilité d'user des lieux loués, ne présente aucun caractère sérieux et doit en conséquence être écartée ; que le courrier de la SAS Natpro du 6 octobre 2016 ayant suivi la délivrance du congé ne fait d'ailleurs nullement état de ces difficultés mais seulement de la nécessité de déménager afin d'accompagner la croissance de l'entreprise ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué à la SCI Imagri une somme de 10 000 euros à titre de provision au titre de la clause pénale, au vu du montant dû lors de la délivrance du commandement de payer » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « l'article 10 du bail stipule qu'"à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ( ) ou dès délivrance d'un commandement de payer, ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire (...)" ; que si le juge du fond à le pouvoir de modérer une clause pénale, le juge des référés peut toujours accorder une provision sur le montant non contestable de l'indemnité ; que dans le cas présent, l'indemnité due à ce titre ne pourra être calculée que sur les sommes visées par le commandement de payer du 4 avril 2017 ; qu'il sera donc alloué une provision de 10 000 euros ». Alors 1°) que le juge des référés ne peut allouer une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que l'exception d'inexécution fondée sur des manquements du bailleur plaçant le locataire dans l'impossibilité d'user les lieux conformément à leur destination contractuelle constitue une difficulté sérieuse, que ne peut trancher le juge des référés ; que pour s'opposer à l'application de la clause pénale, la société Natpro soutenait qu'elle avait suspendu le règlement des loyers en raison de dysfonctionnements imputables à la société Imagri qui l'avaient empêché d'exploiter les lieux conformément à la destination du bail ; qu'en jugeant que cette contestation devait être écartée en ce qu'elle n'était étayée par aucune pièce versée aux débats qui caractériserait une impossibilité d'user des lieux loués, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse, en violation des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile ; Alors 2°), en tout état de cause, que, le juge ne peut modifier l'objet du litige, tel que déterminé par les conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Imagri ne contestait nullement l'impossibilité dans laquelle se trouvait la société Natpro d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle ; qu'elle soutenait simplement que les difficultés invoquées résulteraient de manquements du locataire à ses propres obligations et que la question était trop complexe pour être tranchée par le juge des référés ; qu'en retenant, pour déclarer non sérieuse la contestation tirée d'un manquement du bailleur à ses obligations, que l'impossibilité d'utiliser les lieux n'était caractérisée par aucune pièce, cependant que ce point n'était nullement discuté, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; Alors, au surplus 3°) que pour démontrer que les lieux loués ne pouvaient être utilisés conformément à la destination du bail, la société Natpro s'appuyait sur diverses photographies de lieux qu'elle avait directement insérées dans ses conclusions (cf. 16, 17 et 18 de ses conclusions d'appel) ; qu'en se bornant à constater qu'aucune « pièce versée aux débats » n'était de nature à permettre à caractériser cette impossibilité, sans s'expliquer sur les photographies insérées dans les conclusions de l'exposante, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 4°) que la lettre du 6 octobre 2016, par laquelle la société Natpro informait la société Imagri de sa volonté de résilier le bail, indiquait que l'« accroissement des transports routiers n'est plus gérable en raison de l'absence de quai normalisé et de voirie. Cela engendre des problèmes importants de sécurité » ; que ce courrier faisait ainsi clairement état de difficultés liées à la conformité des lieux au regard de l'usage auquel ils étaient destinés ; qu'en affirmant pourtant que « le courrier de la SAS Natpro du 6 octobre 2016 ayant suivi la délivrance du congé ne fait d'ailleurs nullement état de ces difficultés mais seulement de la nécessité de déménager afin d'accompagner la croissance de l'entreprise », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.