Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 22/02181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 10 Décembre 2024 Dossier N° RG 22/02181 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JM6G Minute n° : 2024/314 AFFAIRE : [H] [P] divorcée [C] C/ [F] [K] JUGEMENT DU 10 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO JUGES : Madame Nadine BARRET Monsieur Guy LANNEPATS GREFFIER : Madame Peggy DONET DÉBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. copie exécutoire à : Maître Jean-Louis BERNARDI Maître Michel IZARD Délivrées le 10 Décembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : Madame [H] [P] divorcée [C], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte notarié du 10 septembre 2018, Monsieur [F] [K] a vendu à Madame [P] divorcée [C] sur la commune de [Localité 4], [Adresse 3], une propriété comprenant une maison d’habitation, un garage, une piscine, le terrain autour, cadastrée section E n° [Cadastre 1] pour un prix de 300 000 euros. Madame [P] divorcée [C] a constaté ultérieurement des décollements d’enduits et des fissures qui semblaient avoir été maquillées et elle a demandé l’avis d’un cabinet d’expertise amiable. Et dans son rapport non contradictoire établi le 29 octobre 2020, le GROUPE EXPERTS BATIMENT a constaté notamment « la présence de fissures de dilatation, que la majorité des fissures a fait l’objet de réparations superficielles à l’aide d’un joint silicone et recouverte d’une peinture ». Madame [P] a adressé à Monsieur [K] deux courriers recommandés le 24 mars 2021 et le 21 avril 2021 afin d’exposer la situation et dénoncer ce rapport d’expertise afin de tenter de parvenir à une solution amiable. Par ailleurs, elle a fait intervenir la société URETEC qui a établi un devis le 24 juin 2021 et qui prévoit la réfection de la cause des désordres à hauteur de 48 967,20 euros TTC et le traitement des fissures par la SASU SPB pour un montant de 45 696 euros TTC. Une assignation en référé expertise a été délivrée le 1er octobre 2021 et le 12 janvier 2022, Monsieur [R] a été désigné comme expert judiciaire. C’est dans ces conditions que le 28 mars 2022, Madame [P] [H] a fait assigner Monsieur [K] [F] et a demandé au tribunal de le condamner à lui payer la somme de 100 000 euros à parfaire suivant le rapport d’expertise en cours, la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/02181. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 27 septembre 2022. L’affaire a été clôturée le 15 avril 2024 et a été renvoyée à l’audience en la forme collégiale du 10 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [K] [F] conteste les accusations de la demanderesse d’avoir dissimulé les fissures litigieuses. Il affirme avoir fait repeindre la façade de la maison en 2013 bien avant la vente sans poursuivre un quelconque but de dissimulation ou de tromperie. Il ajoute qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères, que Madame [P] n’a pas fait constater les fissures par un huissier de Justice dès leur prétendue apparition, que l’expert n’a pas été en mesure de déterminer avec exactitude la date d’apparition des fissures litigieuses et s’est contenté des affirmations non corroborées de Madame [P]. Il affirme que le bien vendu n’a subi aucun sinistre pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles et que l’expert judiciaire a confirmé que de telles fissures sont courantes, si ce n’est inévitables, dans les constructions préfabriquées comme en l’espèce puisqu’il s’agit d’une « maison Phénix », et que leur apparition n’a rien d’anormal s’agissant d’une maison construite dans les années 1970. Il ajoute que l’expert mandaté par Madame [P] a conclu que les fissures litigieuses ne présentaient aucun danger structurel, que l’expert judiciaire a conclu que les désordres ne rendaient pas le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, c’est à dire l'habitat, et que la réparation des désordres ne relève, ni d'un sol déficient, ni de réparation du gros œuvre mais juste d'un ravalement des façades. Ainsi, Monsieur [K] affirme que le dommage dont se prévaut Madame [P] ne remplit pas les critères de l’article 1641 du code civil, ni des autres garanties invoquées à titre subsidiaire. En conséquence, Monsieur [K] demande au tribunal de débouter Madame [H] [P] divorcée [C] de l’intégralité de ses demandes, de la condamner aux entiers dépens de l’instance, y incluant les frais de l’expertise en application de l’article 696 du code de procédure civile, de dire que les dépens suivront le sort que leur réserve l’article 699 du code de procédure civile, de condamner Madame [H] [P] divorcée [C] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à titre purement subsidiaire dans le cas improbable où il serait fait droit aux demandes de Madame [H] [P] divorcée [C], de la débouter de sa demande au titre de la réfection du muret qui n’a pas fait l’objet de l’expertise, de ses demandes indemnitaires redondantes et de réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts alloués faute de justification du préjudice subi. Dans ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par RPVA le 24 octobre 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [P] [H] explique qu’à aucun moment dans l’acte de vente de la maison, il n’a été indiqué que la maison vendue a été affectée de désordres, et notamment de fissurations importantes, et que ces désordres et fissurations ont fait l’objet de travaux de rebouchage et peintures pour permettre la vente sans que l’acquéreur ne puisse avoir conscience de l’importance des désordres affectant cette habitation vendue. Elle ajoute que dans son rapport d’expertise du 27 septembre 2022, l’expert conclut que le bien immobilier présente bien les désordres relatés dans l'expertise unilatérale du 29 octobre 2020. Elle affirme que Monsieur [K] précise lui-même qu’en 2013 il a fait procéder à la réparation du crépi et que celui-ci a continué à craquer, qu’ainsi l’antériorité du vice a été assumé par le vendeur, que la réparation a été effectuée juste pour cacher la misère et que le but de la vente par Monsieur [K] était de se débarrasser d’une maison affectée de vices. Elle demande au tribunal de retenir la garantie au titre des vices cachés de Monsieur [F] [K] vendeur du bien immobilier, si la garantie des vices cachés n’était pas appliquée de retenir la garantie d’information au titre de l’obligation précontractuelle et contractuelle du vendeur ou sa responsabilité quasi-délictuelle au titre du dol commis, à défaut de retenir la garantie décennale de Monsieur [F] [K] vendeur constructeur, et enfin la garantie contractuelle du vendeur constructeur à raison des désordres intermédiaires. Elle demande la condamnation de Monsieur [F] [K] à lui payer : - Le préjudice lié au coût de réfection des travaux, soit 24 020,15 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 27 septembre 2022 ; - Le même type de travaux sur le muret, soit 3 799,84 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 27 septembre 2022 ; - Son préjudice de jouissance partielle durant les travaux qui vont être effectués chez elle et qui peut être évalué a minima à 1 500 euros pendant deux mois soit 3 000 euros. - Le préjudice découlant de devoir vivre avec une maison qui se fissure depuis octobre 2020, la visite des experts et autres, soit 24 mois à 500 euros mensuels de préjudice de jouissance partielle, soit 16 000 euros, outre 500 euros mensuels jusqu’à l’indemnisation par Monsieur [F] [K] ; - Le préjudice moral du fait de l’inquiétude importante supportée à hauteur de 5 000 euros ; - Et la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire. L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés. MOTIFS DE LA DECISION 1) Sur la garantie des vices cachés L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L‘article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Et l’article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il convient de dire qu’il appartient à Madame [H] [P] divorcée [C] de rapporter la preuve de la réunion de conditions cumulatives si elle veut engager la garantie de Monsieur [K] [F], à savoir l'existence d'un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice et l'antériorité de ce vice par rapport à la vente. a) Sur l’existence du vice Dans son rapport d’expertise non contradictoire du 29 octobre 2020, la SAS GROUPE EXPERT BÂTIMENT relève une fissure horizontale à l’angle droit de la façade Nord et se poursuivant sur la façade Ouest en allant vers la façade Sud qui se trouve située à la jonction de la dalle béton et des murs de façade. Et dans son rapport d’expertise du 27 septembre 2022, l’expert judiciaire conclut que le bien immobilier présente bien les désordres relatés dans l'expertise unilatérale du 29 octobre 2020, et il ventile les types de fissures en 3 catégories : 1 – des microfissures multi directionnelles classiques notamment sur les constructions de 50 ans, 2 – des fissures verticales ou horizontales liées au type de construction des MAISON PHENIX, 3 – et des fissures horizontales en parties basses à la jonction dallage-bardage, phénomène que l'on rencontre souvent dans les constructions faisant appel à des systèmes constructifs qui doivent être réservés à des spécialiste dudit procédé et pas à des maçons qui, même de bonne volonté ne maîtrisent pas les sujétions propres auxdits systèmes. Il convient en conséquence de constater l’existence de vices dans la construction de la maison acquise par Madame [H] [P] divorcée [C] le 10 août 2018 sur la commune de [Localité 4]. b) Sur la gravité du vice Si l’expert judiciaire conclut dans son rapport que les microfissures (type 1) sont sans danger, il précise cependant que les ravalements effectués par des enduits durs, sans aucune souplesse, sont incapables d'absorber les dilatations dues aux impacts thermiques. De plus, si l’expert judiciaire ajoute que « les désordres ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il est destiné : l’habitat », il convient de prendre en considération que la commune a fait l’objet en 2018 d’un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse et que l’expert en bâtiment explique « que la dilatation s’accentue et que le risque d’infiltrations des eaux pluviales est réel et peut amener d’autres désordres sur le bâtiment ». En conséquence, il convient de dire que nonobstant le fait que les défauts de la maison ne la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ils n’en demeurent pas moins des vices de construction qui ne sont pas « qu’esthétiques » comme soutenu par le vendeur mais qu’ils en compromettent l’usage et imposent d’importants travaux. Par là, Madame [P] est bien fondée à prétendre que le vice diminue tellement l’usage du bien qu’elle en aurait donné un moindre prix pouvant correspondre au coût des travaux importants à réaliser. c) Sur le caractère caché des vices, leur antériorité à la vente et la connaissance du vendeur Dans son rapport d’expertise du 27 septembre 2022, l’expert judiciaire explique que les fissures (types 2 et 3) avaient été rebouchées au silicone recouvert d'une peinture de teinte identique aux façades, et que c'est en s'apercevant courant 2020 de cloques et décollements d'enduit que Madame [H] [P] a appelé un cabinet d'expertise, lequel lui a révélé l'importance des désordres. De plus, si le vendeur affirme que les fissures étaient apparentes avant la vente, et qu’il joint aux débats à cet effet diverses photographies et attestations, il y a lieu de prendre en considération le fait que Madame [H] [P] n’est pas un professionnel de l’immobilier et de la construction et qu’ainsi elle ne pouvait pas avoir conscience de la gravité des désordres au moment de la vente et de leur caractère évolutif. D’autre part, force est de constater que Monsieur [K] a reconnu dans le cadre de l’expertise qu’en 2013 qu’il avait fait procéder à la réparation du crépi mais que celui-ci avait continué à craquer. Ainsi, il convient de dire que Monsieur [K] ne peut valablement contester qu’il avait connaissance du vice avant la vente, alors que dans l’acte de vente il a mentionné « qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les 10 dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai ». L’expert conclut que les désordres affectant la maison de Madame [H] [P] constituent des désordres cachés antérieurs à son acquisition. En conséquence, il y a lieu de constater l’existence de vices, leur gravité, leur antériorité à la vente et la connaissance des vices par le vendeur. Ainsi, il y a lieu de retenir la garantie au titre des vices cachés de Monsieur [K] [F] dans la vente du 10 août 2018 à Madame [H] [P] de la propriété située sur la commune de [Localité 4], [Adresse 3] et cadastrée section E n° [Cadastre 1]) Sur la réduction du prix de vente L’article 1644 du code civil dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En l’espèce, Madame [H] [P] n’aurait pas acquise cette propriété, ou en aurait donné un moindre prix, si elle avait connus ses vices de construction, alors que l’acte de vente mentionne que « le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur, en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information dont seule est exclue l’information sur le prix de la vente, l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le vendeur reconnait être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur ». Ainsi, au vu des clauses du contrat de vente et des vices cachés, il convient de dire que Madame [H] [P] est bien fondée à demander la restitution du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices et ainsi de la replacer dans la situation où elle se serait trouvée si la maison vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés. Le coût retenu par l’expert correspond au devis du 24 août 2022 de la SASU VAR FAÇADE PEINTURE, soit la somme de 24 020,15 euros TTC. Dans son rapport, l’expert judiciaire explique qu’« une réparation ponctuelle de type bourrage des fissures ne résistera que quelques temps et sera donc inadaptée ... la preuve est faite ! et qu’il convient de réaliser les travaux suivants : Décroutage complet des façades, tout le ravalement en place doit disparaître, reprise de chaque fissure, réalisation d'un système RPE complet, compris toutes sujétions d'accrochage et de primaire, et en partie basse des façades, pose d'un profil de rejet d'eau pour épargner la dalle ». Et l’expert ajoute que « le devis fait état d’une description détaillée et conforme des ouvrages à réaliser, de quantités raisonnables et de prix unitaires performants, voire très performants ». En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Madame [H] [P] divorcée [C] la somme de 24 020,15 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, somme indexée à l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 27 septembre 2022 et la date du présent jugement, puis assortie des intérêts au taux légal. Concernant le muret de clôture, force est de constater qu’il n’a pas fait l’objet de la mission de l’expert judiciaire et que ce dernier affirme que sa structure n’est pas en danger. Madame [H] [P] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre. 3) Sur la demande de dommages et intérêts L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Et l’article 1645 du même code ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Madame [H] [P] demande la condamnation de Monsieur [K] [F] à lui payer des dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance depuis son acquisition et pendant les travaux. Il convient de prendre en considération que le ravalement de la façade n’imposera à Madame [H] [P] qu’une perte de jouissance partielle. En conséquence, il y a lieu de retenir l’estimation de deux mois de l’expert et la somme de 1 000 euros par mois pour le préjudice de jouissance, soit 2000 euros que Monsieur [K] sera condamné à lui payer. Concernant le préjudice « découlant de devoir vivre dans une maison qui se fissure depuis octobre 2020 » et le préjudice moral du fait de l’inquiétude importante supportée, force est de constater que Madame [H] [P] n’en justifie pas. Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre. 4) Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [K] [F] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire. L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Madame [H] [P] divorcée [C] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort, RETIENT la garantie au titre des vices cachés de Monsieur [K] [F] dans la vente du 10 août 2018 à Madame [H] [P] divorcée [C] de la propriété située sur la commune de [Localité 4], [Adresse 3], cadastrée section E n° [Cadastre 1] ; CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [H] [P] divorcée [C] la somme de 24 020,15 euros (vingt-quatre mille vingt euros et quinze centimes) TTC correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, somme indexée à l’indice BT 01 entre le 27 septembre 2022 et la date du présent jugement, puis assortie des intérêts au taux légal ; CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [H] [P] divorcée [C] la somme de 2 000 (deux mille) euros en réparation de son préjudice de jouissance, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [K] [F] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ; CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [H] [P] divorcée [C] la somme de 2 000 euros (deux mille) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,