Cour d'appel, 21 février 2025. 23/00025

N° RG 23/00025 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QB44 Minute N° : COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 21 FEVRIER 2025 Débats du 20 Décembre 2024 APPELANTS : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 13 Décembre 2023 (RG 22/00232) Madame [I] [D] épouse [H] [Adresse 9] [Localité 4] Madame [S] [D] épouse [H] [Adresse 7] [Localité 16] Madame [N] [F] épouse [H] [Adresse 1] [Localité 16] Monsieur [C] [H] [Adresse 9] [Localité 4] Monsieur [L] [H] [Adresse 9] [Localité 4] Monsieur [M] [H] [Adresse 1] [Localité 16] Monsieur [V] [H] [Adresse 9] [Localité 4] Tous représentés par Me Guillaume BOILLOT substituant Me VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER INTIMEE Etablissement Public MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE prise en la personne de son président en exercice [Adresse 11] [Localité 3] Représenté par Me Thomas GILLIOCQ substituant Me Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER EN PRESENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE L'HERAULT DDFIP de L'hérault [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par M. [P] [U], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre, Monsieur GRAFFIN, conseiller, Monsieur VETU, conseiller, GREFFIER : Mme Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 20 Décembre 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 21 Février 2025. ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations, EXPOSE DU LITIGE': Par arrêté n°2013-l-1656 du 28 août 2013, M. le Préfet de l'Hérault déclarait d'utilité publique (DUP) le projet de réalisation de la partie de la ligne 5 de tramway entre [Localité 13] et [Localité 4] emportant mise en compatibilité des documents d'urbanisme de ces communes et de celles de [Localité 14], [Localité 3] et [Localité 16]. Par arrêté du 13 juin 2018, il prorogeait pour cinq ans les effets de la DUP et le 02 décembre 2020 prescrivait l'ouverture d'une procédure d'enquête publique unique préalable à la déclaration d'utilité publique du projet de modification du tracé de la ligne 5 du tramway de [Localité 3] et la mise en compatibilité du PLU de ladite commune. Par arrêté n°32021-l-931 du 29 juillet 2021, il déclarait d'utilité publique le projet de modification du tracé d'une partie de la ligne 5 emportant mise en compatibilité des documents d'urbanisme de la commune sur le tronçon concerné. Le 22 juillet 2022, il déclarait cessibles en urgence au profit de Montpellier Méditerranée Métropole les immeubles bâtis et non bâtis dont l'acquisition est nécessaire à la réalisation du projet sur ce secteur. Parmi les parcelles à exproprier figure une parcelle appartenant à Mmes [I] et [S] [D], [N] [F], Mrs [C] [L], [M] et [V] [H] (l'indivision [H]) et plus précisément une parcelle située sur la commune [Localité 17] sis lieu-dit "[Localité 12]" nouvellement cadastrée BW [Cadastre 8], d'une superficie de 114 m² qui fait l'objet d'une emprise totale. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 23 septembre 2022. Montpellier Méditerranée Métropole a saisi le juge de l'expropriation de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire faisant une offre de 184 €/m², l'indemnité de remploi étant calculée au taux usuel. Le transport sur les lieux a été fixé au 17 janvier 2023 par ordonnance du 19 décembre 2022. La partie expropriée était représentée par Maître Boillot. Par jugement rendu le 13 décembre 2023, le juge de l'expropriation a': - Fixé au 27 septembre 2017 la date de référence'; - Alloué à l'indivision [H] pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune de [Localité 16], lieudit [Localité 12], cadastrée BW [Cadastre 8] d'une superficie de 114 m² une indemnité globale de dépossession de 49 572 € (22 298 € à titre d'indemnité principale, 24'044 € à titre d'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus et 3 230 € à titre d'indemnité de remploi). - Condamné Montpellier Méditerranée Métropole à payer à l'indivision [H] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriante ; - Rejeté toute autre demande. ** L'indivision [H] a interjeté appel de ce jugement le 19 décembre 2023. Dans son mémoire déposé au greffe par RPVA le 12 mars 2024 et par courrier recommandé du 24 juin 2024, elle demande à la cour de réformer le jugement rendu le 13 décembre 2023 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Montpellier et en conséquence de : - Fixer le prix de l'emprise de 114 m² à prendre sur la parcelle cadastrée section BW numéro [Cadastre 10] à [Localité 16] à la somme de 680 €/m² soit une indemnité principale de 77'520 € ; - Fixer à l'indemnité accessoire à la somme de 75'200 € ; - Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 8 752 €'; - Condamner Montpellier Méditerranée Métropole à verser la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'indivision [H] et aux dépens. ** Montpellier Méditerranée Métropole dans son mémoire déposé au greffe le 7 juin 2024 demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner l'indivision appelante à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit quant aux dépens. ** Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 2 août 2024 demande à la cour d'infirmer le jugement et en conséquence de : - Fixer l'indemnité principale dépossession à 22'298 €'; - Fixer à l'indemnité accessoire à la somme de 26 040 € ; - Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 3 230 €'; ** Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS': La date de référence fixée par le premier juge au 27 septembre 2017 n'est pas contestée en cause d'appel, pas plus que la qualification de terrain à bâtir. Sur l'indemnité de dépossession': Sur le prix du foncier': Les consorts [H] soutiennent que la valeur médiane résultant des éléments de comparaison qu'ils ont produit (510 €/m²) eu égard à la pression foncière qui a entraîné une hausse de 33 % du prix du m² bâti dans l'ancien sur les cinq dernières années à [Localité 16], justifie une valeur actuelle de 680 €/m². Montpellier Méditerranée Métropole demande la confirmation du jugement qui a tenu compte des accords amiables intervenus à l'intérieur du périmètre de la DUP, qui portent sur des biens homogènes et comparables situés à [Localité 3] et [Localité 16] (184 €/m²) et a ainsi retenu une valeur au m² de 489 €/m². Le commissaire du gouvernement propose sept termes de comparaison situées en zone 2AUa sur la commune de [Localité 16] qui font ressortir une valeur médiane, après avoir écarté deux cessions particulières basse, de 459 €/m² qui après revalorisation donnent une valeur de 489 €/m². Les termes de comparaison produits en cause par la partie expropriée qui concerne des parcelles situées sur la commune de [Localité 3], [Adresse 15] ne seront pas prises en compte dès lors qu'il existe de nombreux termes de comparaison à proximité des parcelles situées sur la commune de [Localité 16]. Le commissaire du gouvernement reconnaît dans ses conclusions que les deux derniers termes de comparaison qu'il a proposés du 6 mars 2020 (BW[Cadastre 6]) et 3 juillet 2020 (BW[Cadastre 5]) au prix de 100 €/m² sont atypiques et qu'il convient de ne pas en tenir compte pour calculer la valeur médiane des prix de cession. Il ressort des termes de comparaison restant qui concernent des cessions intervenues entre le 2 octobre 2015 et le 6 mars 2018 une valeur moyenne de 420 €/m² et une valeur médiane de 459 €/m². Les huits premiers termes de comparaison produits par les expropriés concernent des cessions intervenues entre le 20 juin 2014 et le 17 septembre 2020, l'argument des expropriés selon lequel les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement sont trop anciens ne peut donc pas être retenu, leurs propres termes de comparaison correspondant à la même période. La moyenne des termes de comparaison produits par les expropriés donnent la moyenne de 535 m²/m² et la médiane de 510€/m². La partie expropriante se réfère aux accords amiables passés à l'intérieur du périmètre faisant l'objet de la DUP qui ont conduit à la signature des actes de cession au cours de l'année 2022 au prix de 184/€m², ce qui donne avant abattement une valeur de terrain à bâtir de 460 €/m². Il convient donc eu égard aux trois valeurs médianes obtenues (510-459-460 €/m²) et tenant compte de la hausse du prix de l'immobilier relevé par l'expert privé, de confirmer le jugement qui a retenu la valeur de la parcelle à 489 €/m². Sur l'abattement': La partie expropriée conteste cet abattement qui n'est selon elle pas justifié. Le commissaire du gouvernement fait valoir que l'emprise foncière fait partie d'une propriété située dans un secteur ou le plan local d'urbanisme ne limite pas l'emprise au sol des constructions, qu'ainsi les droits à construire sont conservés après déduction du tènement, ce qui justifie un abattement sur la valeur aux mètres carrés du terrain à bâtir. Il ajoute que dès lors que cette emprise participe à une mise en valeur de la propriété, l'abattement de 90 % régulièrement utilisé pour des bandes de terrains en limite du domaine public n'est pas adapté et propose ainsi un abattement de 60 %. Montpellier Méditerranée Métropole fait valoir au visa de l'article L.322-4 du code de l'expropriation que dès lors que l'emprise expropriée est en elle-même inconstructible car localisée dans la bande de prospects de 10 m par rapport à l'alignement de la voie publique et que les droits à construire dont disposerait le propriétaire sur le fondement de la combinaison des règles d'emprise au sol, des règles d'implantation en limites séparatives et des règles d'implantation en limite des voies publiques sont entièrement consommés par les trois bâtiments existants et la piscine, l'abattement de 60 % est parfaitement justifié. L'article L.322-4 du code de l'expropriation prévoit que «'l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L.322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'exropriant, une intention dolosive.'» Les expropriés ne contestent pas que l'emprise expropriée est elle-même inconstructible car localisée dans la bande de prospects de 10 m par rapport à l'alignement de la voie publique, que leurs droits à construire ont été consommés par l'édification des trois villas individuelles visées dans le permis de construire obtenu le 28 juillet 2010, et que l'implantation d'une seconde piscine n'est pas réalisable, il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu un abattement de 60 % sur la valeur du foncier est ainsi fixé l'indemnité principale à la somme de': (489 x 60%) x 114 = 22 298 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'indemnité pour dépréciation du surplus': L'article L.321-1du code de l'expropriation prévoit que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'emprise expropriée a pour effet de supprimer un élément de valorisation du reliquat bâti non exproprié et que les consorts [H] sont en droit de bénéficier d'une indemnité de dépréciation du surplus. L'indivision [H] sollicite une indemnité de 75'200 € correspondant à 10 % de la valeur vénale de la maison (752'000 euros soit 4 700 €/m²) dès lors que l'emprise va affecter la man'uvre de stationnement pour accéder au triple garage dont l'accès se fait côté Nord et rendre impossible l'implantation d'arbres en limite de propriété telle que prévue dans le permis de construire. Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu à abattement. Le commissaire du gouvernement propose une indemnité égale à 7 % du bâti, soit 160m² x (4 649x 50%) €/m² x 7% = 26'040 euros. Montpellier Méditerranée Métropole répond que la consistance du bien doit être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation de septembre 2022, qu'il a été constaté lors du transport sur les lieux en janvier 2023 que le bien n'était pas totalement achevé, que notamment n'étaient pas présents les enduits extérieurs, la fermeture des garages, les peintures intérieures et le raccordement au système d'assainissement non collectif, que n'avait pas été réalisé le carrelage de la terrasse, l'étanchéité de l'équipement de la piscine, les voies d'accès au garage, les plantations, qu'il convient donc de réduire de moitié la valeur du bâti, que l'abattement de 7 % est justifié. L'article L.322-1 du code de l'expropriation indique que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit en l'espèce le 23 septembre 2022. Les neufs termes de référence de la valeur du bâti proposés par l'expert de la partie expropriée qui concernent des cessions intervenues entre le 7 juillet 2016 et le 27 avril 2020 font ressortir une valeur médiane de 4'131 €/m². Le commissaire du gouvernement produit huit termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues sur le même quartier au cours de l'année 2023 qui font ressortir une valeur moyenne de 4'649 €/m². Ce montant sera retenu pour évaluer le prix de la villa achevée. Toutefois, il n'est pas contesté qu'au jour du transport sur les lieux le 17 janvier 2023 soit postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, la construction n'était pas achevée et était en cours de chantier. D'ailleurs, comme le souligne Montpellier Méditerranée Métropole, ni la déclaration d'achèvement des travaux, ni le certificat de conformité de la construction ne sont produits aux débats. Il convient donc d'appliquer à cette valeur l'abattement de 50 % en l'état de l'absence d'achèvement de la construction et de retenir la valeur de 2'325 € au mètre carré. La valeur du bâti est donc de 372 000 €. L'expropriation de la parcelle va conduire à la suppression d'une partie du jardin d'agrément de la maison d'habitation rendant plus difficile la végétalisation de l'arrière de celle-ci, notamment au niveau des portes des garages, garages dont l'accès sera réduit tout en demeurant accessibles. Montpellier Méditerranée Métropole s'est engagé à procéder au raccordement du bien au réseau d'eaux usées et à la reprise à l'identique de la clôture ainsi qu'à la prise en charge intégrale de la reconstitution des espaces impactés. Il en résulte que le taux de dépréciation de 7 % retenu par le premier juge est justifié, l'indemnité pour dépréciation du surplus sera donc égale à la somme de 372'000 x 7%= 26'040 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur l'indemnité de remploi': L'indemnité de remploi calculée conformément à la jurisprudence habituelle de 20% jusqu`à 5 000 €, 15 % jusqu'à 15 000 € et 10% au-delà de 15 000 € sera donc égale à la somme de 3 230 €. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les autres demandes': Montpellier Méditerranée Métropole qui succombe partiellement sera tenu aux dépens d'appel et condamné à verser à la l'indivision la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS': La cour'; Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault le 13 décembre 2023, sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus à la somme de 24'044 €'; Statuant à nouveau': Fixe le montant de l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus à la somme de 26'040 euros'; Dit que l'indemnité globale de dépossession s'élève à la somme de 51'568 €'; Condamne Montpellier Méditerranée Métropole à verser à l'indivision [H] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne Montpellier Méditerranée Métropole aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,