Cour d'appel, 26 novembre 2024. 22/05637

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05637 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPI4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 décembre 2021-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-21-007990 APPELANTS Monsieur [E] [I] né le 17 Mai 1950 à [Localité 5] (Russie) [Adresse 2] [Localité 4] Madame [K] [R] épouse [I] née le 20 Août 1950 à [Localité 7] (Serbie) [Adresse 2] [Localité 4] Tous deux représentés par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444 INTIMÉE Madame [D] [G] veuve [Z] née le 1er octobre 1940 à [Localité 6] (Serbie) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1141 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/019765 du 26/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 11 octobre 2003, M. [E] [I] et Mme [K] [I] née [R] ont consenti un bail d'habitation à Mme [D] [B], veuve [Z], portant sur des locaux situés à [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 500 euros. Par acte sous seing privé du 1er mars 2008, à effet du 1er février 2008, un nouveau contrat de bail a été conclu entre les mêmes parties portant sur les mêmes locaux outre une cave moyennant le versement d'un loyer mensuel hors charges de 600 euros. Les bailleurs ont délivré à la locataire le 26 juillet 2013 un congé pour reprise des lieux pour les faire habiter par leur fils [O], cependant annulé pour fraude par arrêt de cette chambre autrement composée du 3 avril 2018, retenant que le motif de ce congé, jugé frauduleux, est étranger à cette reprise. Par acte d'huissier du 10 avril 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un nouveau congé aux fins de non renouvellement du contrat de bail à effet du 11 octobre 2018. Par jugement contradictoire du 21 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - dit que Mme [D] [B], veuve [Z] n'est pas déchue de son titre d'occupation du logement situé [Adresse 1] ; - débouté M. [E] [I] et Mme [K] [I] de leur demande d'expulsion de Mme [D] [Z] ainsi que de leur demande au titre de la révision annuelle des loyers, en paiement des charges de copropriété et au titre de la résistance abusive ; - condamné in solidum M. [E] [I] et Mme [K] [I] à payer à Mme [D] [B], veuve [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné in solidum M. [E] [I] et Mme [K] [I] à payer à Maître Laville, avocat intervenant au titre de l'aide juridictionnelle la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile ; - rappelé qu'en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Maître Laville dispose d'un délai de 12 mois à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l'Etat et qu'à défaut il est réputé avoir renoncé à celle-ci ; - condamné in solidum M. [E] [I] et Mme [K] [I] aux dépens de l'instance; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. M. [E] [I] et Mme [K] [I] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2022 et par leurs dernières conclusions déposées le 10 juillet 2023 ils demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ; en conséquence, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau, - prononcer la validité du congé pour reprise délivré le 10 avril 2018 à Mme [D] [Z] ; - constater que Mme [D] [Z] est occupante sans droit ni titre du bien situé à [Adresse 1] depuis le 11 octobre 2018 ; - ordonner par suite l'expulsion de Mme [D] [Z], ainsi que celle de tous occupants du chef de Mme [D] [Z], des lieux situés à [Adresse 1] ; - condamner Mme [D] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi ; - condamner Mme [D] [Z] à leur payer la somme de 2 498,88 euros sauf mémoire pour les années 2021 et 2022, au titre des charges locatives dues depuis l'année 2017 ; - débouter Mme [D] [Z] de l'intégralité de ses demandes ; - condamner Mme [D] [Z] à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [D] [Z] en tous les dépens, dont distraction en vertu de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [D] [Z], par ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2022 demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - débouter M. [E] [I] et Mme [K] [I] de leurs demandes ; - condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [K] [I] à régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour ne peut que confirmer le jugement qui rejette la demande de révision du loyer dont la demande d'infirmation n'est pas soutenue, ce d'autant que la locataire en demande la confirmation. Sur la validité du congé Les bailleurs soutiennent que : - la locataire ne nie pas qu'elle a été avisée dès la conclusion du bail le 11 octobre 2003 de la volonté des bailleurs de reprendre un jour le logement pour leur fils [O], - le motif du congé du 10 avril 2018 litigieux est réel, sérieux et légitime compte tenu de la précarité de leur fils [O] qui a entrepris en 2013 une formation de Psychothérapeute et dont la faiblesse des revenus depuis tirés de cette activité indépendante l'oblige à faire des économies de loyers, - les motifs retenus par l'arrêt définitif de cette cour pour apprécier la fraude du congé de 2013 ne peuvent être retenus pour apprécier celle contestée du congé de 2018 qui s'apprécie à sa date. La locataire soutient que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reproduites dans le congé litigieux ne sont pas celles alors en vigueur et que son motif, identique à celui du précédent congé délivré le 26 juillet 2013 et annulé par l'arrêt définitif de cette cour précité, est dénué de caractère réel et sérieux, le bénéficiaire de la reprise étant sans revenu à l'âge de 40 ans et aucun justificatif de sa situation de besoin n'étant produit. La cour retient ce qui suit. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 se lit ainsi : ' lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, (...) par des éléments sérieux et légitimes.' Le jugement entrepris valide d'abord à bon droit, en la forme, le congé litigieux, par motifs adoptés, dès lors que la reproduction de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas une condition de validité de ce dernier et suppose un grief qui n'est pas allégué. Il retient ensuite que les bailleurs ne produisent qu'un seul élément nouveau, à savoir un contrat de bail conclu par leur fils [O] le 1er juin 2021, qu'il juge insuffisant pour établir la volonté réelle et actuelle de ce fils de s'installer dans les lieux loués, alors qu'il résulte des éléments en débats que perdurent les contentieux évoqués dans l'arrêt définitif précité du 3 avril 2018. Il en déduit exactement, par ces seuls motifs, que ce congé pour reprise par leur fils [O] est frauduleux. Il suffira d'ajouter que, dans ce contexte ainsi conflictuel des relations des parties au jour de la délivrance du congé litigieux du 10 avril 2018, la réalité et le sérieux du motif invoqué de ce congé ne résultent pas à suffisance de ce seul bail (pièce appelant 17), faute de tout justificatif de la prétendue séparation de leur fils [O] d'avec sa compagne ayant prétendument conduit à la nécessité pour eux de l'héberger ainsi qu'ils le prétendent (leur pièce 16) et pour leur fils [O] de signer ce bail en lieu et place de celui dont il disposait à Parie 5ème lors de la délivrance de ce congé (leur pièce 15). Le jugement entrepris sera donc confirmé. Sur la demande de régularisation des charges locatives depuis 2017 L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l', qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les bailleurs dont l'assignation a été délivrée le 30 janvier 2020 justifient de la quote-part des charges locatives récupérables pour la période 2017-2020, distinctes, sur les états de répartitions annuels versés aux débats, de la quote-part des charges générales des lieux loués (leurs pièces 24-27). Cette quote-part est vainement contestée par la locataire, qui se borne à invoquer, sans plus de précision, le non-respect des dispositions précitées et la production de décomptes peu clairs. La dette locative s'élève à ce titre à la somme de 2 498,88 euros arrêtée au 31 décembre 2020 que la locataire doit donc payer aux bailleurs, peu important que le contrat ne prévoit pas la possibilité d'appeler des provisions pour charges (V. Civ, 3, 1er avril 2009, n° 08-14.854). Il convient en revanche de rejeter la demande de condamnation pour mémoire au titre des années 2021-2022, faute de tout justificatif. Le jugement entrepris doit donc être infirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires Le sens de l'arrêt conduit au rejet des demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le sens de l'arrêt conduit également à laisser à chacune des parties la charge de ses dépens, aucune d'elle ne pouvant par suite bénéficier d'une indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il rejette les demandes de validité du congé délivré par M. [E] [I] et Mme [K] [I] née [R] le 10 avril 2024 et en conséquence d'expulsion, en ce qu'il rejette leur demande au titre de la révision annuelle des loyers et en ce qu'il rejette leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Infirme le jugement entrepris pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [D] [B], veuve [Z] à payer à M. [E] [I] et Mme [K] [I] née [R] la somme de 2 498,88 euros à titre d'arriéré de charges locatives arrêté au 31 décembre 2020 ; Rejette les demandes en paiement de dommages et intérêts ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d'appel ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,