Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 26 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [I] [F]
Logement 104 Etage 1
39 Rue du Patureau
44700 ORVAULT
comparant en personne
Madame [X] [C] épouse [F]
Logement 104 Etage 1
39 Rue du Patureau
44700 ORVAULT
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 juillet 2024
date des débats : 04 juillet 2024
délibéré au : 26 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00495 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZUD
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Madame [X] [C] épouse [F]
CCC à Monsieur [I] [F] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé avec prise d’effet au 30 avril 2016, la société anonyme DES MARCHES DE L’OUEST, aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] un logement situé 39 rue du Patureau - 44700 ORVAULT (logement n°104- 1er étage), outre un emplacement de parking et une cave.
Le 8 septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.303,00 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 août 2023 et de justifier d’une assurance.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 26 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Constater à compter du 8 octobre 2023 la résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 octobre 2023 pour défaut de paiement ;
- Prononcer, à titre subsidiaire, à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Condamner solidairement Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à lui payer la somme de 1.724,44 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience;
- Condamner solidairement Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 8 octobre 2023 ou du 20 octobre 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge ;
- Condamner Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.
A l'audience du 4 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance déclarant toutefois se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, sous réserve de la production du justificatif d’assurance dans le temps du délibéré. La société CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 3.394,02 euros selon le décompte arrêté au 02 juillet 2024 et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par les locataires.
Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F], comparants en personne, ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de régler la somme de 75 euros par mois. Ils ont justifié d’un paiement en date du 3 juillet 2024 d’un montant de 310 euros.
Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 26 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.
La société CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier en date du 31 juillet 2023, cette situation d’impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.
Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Dès lors, il convient de constater ce désistement.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F], le 8 SEPTEMBRE 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.303 euros.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2023.
Sur le montant de l’arrieré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.394,02 euros au 02 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.
Apparaissent également au décompte des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune (soit la somme de 22,86 euros) non justifiés, ainsi que des frais de contentieux de 129,28 euros qui doivent être déduits.
En conséquence, Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] seront condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.241,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 02 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Il importe, néanmoins, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)”
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”
En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] ont bien repris le règlement intégral de leur loyer courant avec deux paiements du 14 mai 2024 et du 3 juillet 2024.
Lors des débats, Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 75 euros par mois, outre le loyer courant, précisant qu’ils perçoivent 2.000 euros au total au titre de l’allocation adulte handicapé.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) due jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion dans les conditions précisées au dispositif.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F], qui succombent, sera condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) à l’encontre de Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] ;
CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) la somme de 3.241,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 02 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 35 mensualités de 75 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 9 novembre 2023 ;
DIT que Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 39 rue du Patureau - 44700 ORVAULT (logement n°104- 1er étage), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [C] épouse [F] et Monsieur [I] [F] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
