Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/00828

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 2ème CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° 223 DU 22 MAI 2023 N° RG 22/00828 N° Portalis DBV7-V-B7G-DPEH Sur renvoi après cassation Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en date du 25 juin 2009, dans une instance enregistrée sous le n° 07/00084, après cassation de l'arrêt du 6 juillet 2020 de la deuxième chambre civile de la cour d'appel de Basse-Terre ( arrêt de la cour de cassation n° 284 F-D du 23 mars 2022). APPELANT : Monsieur [A] [H] [N] [Adresse 7] [Localité 15] Représenté par Maître Roland Ezelin, de la Selarl Cabinet Roland Ezelin, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy. INTIMES : Madame [C] [X] [D], venant aux droits de feu M. [P] [D] [Adresse 1] [Localité 16] Monsieur [U] [Z] [D], venant aux droits de feu M. [P] [D] Réf [Adresse 18] Brésil Monsieur [U] [G] [D], venant aux droits de feu M. [P] [D] [Adresse 2] [Localité 12] Madame [W] [B] [J] [V] [D] épouse [K], venant aux droits de feu M. [P] [D] [Adresse 5] [Localité 13] Monsieur [I] [M] [S], venant aux droits de feu M. [P] [D] [Adresse 11] [Localité 14] Monsieur [Y] [D], venant aux droits de feu M. [P] [D] [Adresse 6] [Localité 10] Ayant tous pour avocat Maître Gérard Lisette, avocate au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy. Madame [T] [D], venant aux droits de feu M. [P] [D] [Adresse 21] [Localité 17] Non représentée COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 février 2023 devant Monsieur Frank Robail et Thomas Habu Groud qui ont rendu compte des plaidories devant la cour composée de : Monsieur Frank Robail, président de chambre, Monsieur Thomas Habu Groud, conseillère, Madame Pascale Berto, vice-présidente placée, qui en ont délibéré. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2023. Elles ont été ensuite informées par voie électronique de la prorogation de ce délibéré, d'abord au 12 mai 2023, puis à ce jour en raison de l'absence d'un greffier. GREFFIER : - Lors des débats : Madame Armélida Rayapin, greffière - Lors du prononcé : Madame Sonia Vicino, greffière ARRÊT : - arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. - Signé par Monsieur Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Le 1er mars 1997, [P] [D], bailleur, décédé le 17 août 2010 et aux droits duquel viennent Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D], M. [I] [S] et Mme [T] [D], a consenti à M. [A] [N] un bail commercial portant sur les trois locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 15] formant l'encoignure du [Adresse 4] et du [Adresse 9]. Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er mars 1997 et se terminant à pareille date de l'année 2006, moyennant un loyer mensuel de 7000 francs (soit, en euros constants, 1 067,14 euros) auquel il convient d'ajouter la taxe fiscale de 2,5 % de droit au bail, soit un total mensuel de 7 175 francs (soit 1 093,82 euros). Les parties ont signé le même jour un acte par lequel [P] [D] a consenti à M. [N] une promesse de vente des locaux loués rédigées en ces termes : « il est bien entendu que le bailleur est d'accord de vendre les murs de l'immeuble situé au [Adresse 8], dans un délai de six mois devant notaire à la date de signature du bail. Les loyers mensuels et les pas de porte seront déduit sur le montant total des murs qui est de (1 000 000) un million de francs ». Le 4 novembre 1997, [P] [D] a, par lettre recommandée, dénoncé à M. [N] cette promesse en soutenant que, faute de régularisation de la vente dans le délai imparti, l'accord était nul et non avenu. Par un premier protocole d'accord en date du 24 avril 2002, M. [N] a reconnu qu'à la date du 24 avril 2002, il était débiteur de la somme de 20.665,62 euros et s'est engagé à solder sa dette 'par 12 versements de 6.000 francs chacun', 'le premier versement à intervenir le 15 juin 2002, suivi d'un versement de 1700,87 euros pour le treizième mois, et de cinq versements de 1524,49 euros chacun pour les 14ème, 15ème, 16ème, 17ème et 18ème versements'. Par un second protocole portant même date, M. [N] a été autorisé par son bailleur à réaliser des travaux de rénovation dans les locaux loués. Le 9 janvier 2007, [P] [D] a fait assigner son locataire devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins de voir constater, sinon prononcer, la résiliation du bail le liant à M. [N], l'expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement d'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation. M. [N] a reconventionnellement demandé au tribunal de déclarer parfaite la vente de l'immeuble intervenue le 1er mars 1997. Par jugement du 22 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a : - dit que la promesse vente passée entre les parties est caduque et ne vaut pas vente, - constaté la résiliation de plein droit du bail commercial signé entre M. [A] [N] et [P] [D] le 1er mars 1997 et portant sur les trois locaux sis angle des [Adresse 22] et [Adresse 19], - ordonné sans délai l'expulsion de M. [N] et de tous les occupants de son chef des locaux du rez-de-chaussée de cet immeuble dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - condamné M. [P] [N] à payer à M. [D] les sommes de 91 494 euros au titre des loyers impayés de décembre 1999 à septembre 2004 et de 23781,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période d'octobre 2004 à décembre 2006, - rejeté les demandes relatives à la propriété du bien et à la reconstruction du mur mitoyen formulées par M. [D] et insuffisamment justifiées, - débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - débouté M. [N] de l'ensemble de ses demandes mal fondées et injustifiées, - condamné M. [N] à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - écarté toutes les autres demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [N] aux entiers dépens de l'instance. Sur appel de M. [N] à l'encontre de ce jugement, par arrêt en date du 6 juillet 2020, la cour d'appel de ce siège a : - écarté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir des intimés en leur demande reconventionnelle, - confirmé le jugement déféré sauf s'agissant du montant de l'arriéré locatif dû par M. [A] [N], Statuant à nouveau, condamné M. [A] [N] à payer à Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D], M. [I] [S] et Mme [T] [D], venant aux droits de [P] [D] décédé, la somme 48 986,12 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, Y ajoutant, - condamné M. [A] [N] à payer à Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D], M. [I] [S] et Mme [T] [D], venant aux droits de [P] [D] décédé, la somme de 123 483,15 euros correspondant à l'indemnité d'occupation mensuelle due de janvier 2007 jusqu'à l'échéance d'avril 2018, - condamné M. [A] [N] à payer à Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D], M. [I] [S] et Mme [T] [D], venant aux droits de [P] [D] décédé, la somme de globale de 4 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [A] [N] de sa demande formée en application de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [A] [N] aux entiers dépens de la procédure. Sur pourvoi de M. [N], par arrêt en date du 23 mars 2022, la cour de cassation a : - cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 6 juillet 2020, sauf en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de Mme [C] [D], de M. [U] [D], de M. [F] [D], de Mme [W] [D] épouse [K], de M. [Y] [D], de M. [I] [S] et de Mme [T] [D] en leur demande reconventionnelle ; - remis, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt ; - renvoyé les parties devant la cour d'appel de Basse-Terre autrement composée. Pour ce faire, la cour de cassation a jugé que la cour d'appel avait modifié l'objet du litige en retenant, pour qualifier d'unilatérale la promesse de vente signée le 1er mars 1997, que M. [N] persistait à soutenir avoir, le 24 avril 2002, signé avec [P] [D] une transaction valant promesse synallagmatique de vente alors que M. [N] ne soutenait pas que l'accord du 24 avril 2002 valait promesse synallagmatique de vente mais invoquait sur ce point une transaction antérieure intervenue le 1er mars 1997 et dont il soutenait qu'elle comportait des engagements réciproques des parties. Par déclaration de saisine remise au greffe de la cour par voie électronique le 29 juillet 2022, et enrôlée sous le n° 22/828 du répertoire général, M. [N] a saisi la cour de renvoi, y intimant Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D], M. [I] [S] et Mme [T] [D] (y qualifiée par erreur d''appelante'), et limitant sa saisine à l'infirmation du jugement du 25 juin 2009 en ce qu'il a : - dit que la promesse vente passée entre les parties est caduque et ne vaut pas vente, - constaté la résiliation de plein droit du bail commercial signé entre M. [A] [N] et [P] [D] le 1er mars 1997 et portant sur les trois locaux sis angle des [Adresse 22] et [Adresse 19], - ordonné sans délai l'expulsion de M. [N] et de tous les occupants de son chef des locaux du rez-de-chaussée de cet immeuble dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - condamné M. [P] [N] à payer à M. [D] les sommes de 91494 euros au titre des loyers impayés de décembre 1999 à septembre 2004 et 23781,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période d'octobre 2004 à décembre 2006, - rejeté les demandes relatives à la propriété du bien et à la reconstruction du mur mitoyen formulées par M. [D] et insuffisamment justifiées, - débouté M. [N] de l'ensemble de ses demandes mal fondées et injustifiées, - condamné M. [N] à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - écarté toutes les autres demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [N] aux entiers dépens de l'instance. M. [N] a saisi la cour de renvoi par une seconde déclaration de saisine au greffe de la cour par voie électronique le 8 septembre 2022, y intimant cette fois le seul sieur [Y] [D], et limitant sa saisine à l'infirmation du jugement du 20 septembre 2016 dans les mêmes termes que dans son appel précédent. La procédure, enrôlée sous le n° 22/918 du répertoire général, a fait l'objet elle aussi d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 février 2023. Par actes des 9, 12,13 et 27 septembre 2022, M. [N] a fait signifier sa déclaration de saisine, ses premières conclusions et l'avis du greffe respectivement à chacun des héritiers de [P] [D] à savoir Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [I] [S], [Y] [D] et Mme [T] [D], cette dernière, dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile. Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [I] [S] et [Y] [D], à l'exclusion de Mme [T] [D], ont remis au greffe leur constitution d'intimés par voie électronique le 15 novembre 2022 et ont remis leurs conclusions par la même voie le 12 décembre 2022. En l'absence de comparution de Mme [T] [D] et de son assignation dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut. A l'issue de l'audience du 13 février 2023, la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2023, par mise à disposition au greffe. Les parties ont ensuite été informées par RPVA de la prorogation de ce délibéré à ce jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 1/ M. [A] [N], appelant : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 août 2022 par lesquelles M. [N] demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2009 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, Statuant à nouveau, - déclarer M. [N] recevable et bien fondé en son appel, - déclarer nulle la clause résolutoire du bail commercial du 1er mars 1997 liant MM. [D] et [N] en application des dispositions d'ordre public des articles L 145-41 et L 145-15 du code de commerce, - annuler le commandement de payer délivré le 23 septembre 2004 par M. [D] visant la clause résolutoire du bail commercial du 1er mars 1997 en prévoyant la résiliation de plein droit, dix jours après commandement resté infructueux, - déclarer que l'accord de vente d'un immeuble consistant en trois locaux six angle [Adresse 22] et [Adresse 19] à [Localité 15], conclu le 1er mars 1997 entre M. [D] et M. [N] cadastré sous le n° AM [Cadastre 3], constituait une transaction comportant des concessions réciproques, au sens de l'article 2044 du code civil, - déclarer que l'accord de vente de cet immeuble constituait l'élément indivisible et essentiel de la transaction évoquée supra de sorte que la promesse de vente comprise dans cet accord, constituant un élément des concessions réciproques, était indiscutablement synallagmatique, - déclarer la promesse de vente conclue entre M. [D] et M. [N] valoir vente au terme de l'article 1589 du code civil en raison du consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix, - requalifier en conséquence cet accord de vente du 1er mars 1997 en promesse synallagmatique de vente, - réformer la décision de caducité de cette promesse synallagmatique de vente, - procéder à la déduction du prix de vente de 1.000.000 francs (152.449,02 euros), l'acompte de 200.000 francs (30.489,80 euros), les loyers pour un montant de 128.028,10 euros et le montant de 82.600 euros de la plus-value après réalisation des travaux de rénovation de l'immeuble insalubre par M. [N], - déclarer parfaite la vente de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 15], faisant l'ange avec le chemin des petites abymes, - dire que la présente décision sera publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 15], - condamner les intimés au remboursement du trop-perçu sur la vente à parfaire à M. [A] [N] soit la somme de 88.668,88 euros, - condamner les consorts [D] à verser à M. [N] la somme de 165.000 euros en réparation des préjudices matériel et moral subis et ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal, - condamner les intimés au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 2/ Les consorts [D], intimés : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022 par lesquelles les consorts [D] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 25 juin 2009, - faire droit à la demande reconventionnelle des intimés sur le montant total de l'indemnité d'occupation, En conséquence, - condamner M. [N] au paiement de la somme totale de 197 573,04 euros ainsi détaillée : - 23 781,94 euros pour la période de septembre 2004 à décembre 2006, - 173 791,10 euros de janvier 2007 à décembre 2022 (190 mois x 914,69 euros), - condamner M. [N] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le même aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. MOTIFS DE L'ARRET Sur la jonction Conformément aux dispositions de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble. En l'espèce, M. [N] a régularisé deux actes de saisine de la cour d'appel après cassation à l'encontre de la même décision rendue par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 25 juin 2009. Les chefs de jugement déférés à la cour sont identiques dans le cadre des deux procédures, tout comme les argumentations développées par les parties. En conséquence, il convient d'ordonner la jonction de l'instance enrôlée sous le numéro RG 22/00918 avec celle enrôlée sous le numéro RG 22/00828 afin de statuer par une seule et même décision sous ce seul dernier numéro. Sur la recevabilité de l'appel Il résulte des éléments de la cause que la saisine de la cour d'appel de ce siège après cassation, a été opérée par M. [N] dans les délais de l'article 1034 du code de procédure civile, si bien qu'elle sera déclarée recevable à cet égard. Sur l'existence d'une transaction Aux termes de l'article 2044 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. Il est constant que la transaction suppose une situation litigieuse et des concessions réciproques. En outre, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il en découle que la charge de la preuve d'une transaction incombe à celui qui l'invoque. En l'espèce, il est constant que le 1er mars 1997, [P] [D], décédé le 17 août 2010, a consenti à M. [A] [N] un bail commercial portant sur les trois locaux dépendant d'un immeuble à [Localité 15] formant l'encoignure du [Adresse 20] et de la [Adresse 9]. La clause n° 3 de ce bail, intitulée « Prix », stipule que « La présente cession est consentie et acceptée pour le prix de deux cent mille francs (200.000 F) que le cessionnaire verse à l'instant entre les mains du cédant que le reconnaît ». En outre, les parties ont signé le même jour un avenant au bail ainsi rédigé : « il est bien entendu que le bailleur est d'accord de vendre les murs de l'immeuble situé au [Adresse 8], dans un délai de six mois devant notaire à la date de signature du bail. Les loyers mensuels et les pas de porte seront déduit sur le montant total des murs qui est de (1 000 000) un million de francs ». M. [N] soutient que l'accord conclu le 1er mars 1997 avec [P] [D] constitue une transaction comportant des concessions réciproques destiné à clore le différend l'opposant à [P] [D] relatifs aux nuisances causées par l'immeuble litigieux au local commercial limitrophe lui appartenant. Il allègue que les engagements et concessions de [P] [D] sont : - la cession des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 15], - la signature d'un bail commercial dont les loyers mensuels devaient être déduits du prix de cession de 1 000 000 francs, - la réception à la signature du bail d'un acompte de 200.000 francs à déduire du prix de cession, - la déduction du prix de cession, de la plus-value dégagée à l'occasion des travaux réalisés par M. [N], - l'autorisation de sous-location des locaux. L'appelant affirme également que, dans le cadre de la transaction alléguée, ses engagements et concessions sont les suivants : - l'acquisition en l'état (vétusté et insalubrité) du bâtiment vendu par [P] [D] au prix de 1.000.000 francs, - l'immobilisation et le versement d'une somme de 200.000 francs en acompte sur le prix de cession, - les versements mensuels d'échéances de paiement sous forme de loyers déductibles du prix de cession, - la réalisation, sur fonds propres, de travaux de rénovation des locaux insalubres. Cependant, M. [N] ne verse aux débats aucun élément établissant l'existence d'une situation litigieuse avec [P] [D] relative aux nuisances qui auraient été causées par l'immeuble appartenant à ce dernier au local commercial limitrophe lui appartenant. En conséquence, la contestation litigieuse que la transaction alléguée aurait eu pour objet d'éteindre n'est pas prouvée. De même, il ne ressort pas de l'accord du 1er mars 1997 et de son avenant que M. [N] se soit engagé à réaliser, sur fonds propres, des travaux de rénovation des locaux loués. Cette affirmation est contredite par le protocole d'accord du 24 avril 2002 conclu entre [P] [D] et M. [N] qui accorde à ce dernier l'autorisation d'effectuer des travaux de rénovation dans l'immeuble loué ce qui implique nécessairement l'absence d'une telle autorisation 5 ans auparavant et, corrélativement, l'absence d'engagement du locataire à ce sujet au moment de la conclusion du bail. Surabondamment, il sera relevé que l'appelant ne démontre pas en quoi l'engagement de [P] [D] de lui céder son immeuble et l'autorisation de sous-louer prévue par le contrat de bail constituent des concessions. De même, les actes du 1er mars 1997 ne comportent pas le consentement de M. [N] à acquérir cet immeuble. Au regard de cet ensemble d'éléments, M. [N] ne rapporte pas la preuve de la transaction alléguée et il sera débouté à ce titre. Sur la qualification de la promesse de vente L'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Il est constant que la promesse synallagmatique de vente suppose un accord des parties sur la chose et le prix. En outre, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Au cas présent, pour soutenir que l'acte du 1er mars 1997 et son avenant constituent une promesse synallagmatique de vente, l'appelant fait valoir que l'importance de la somme de 200.000 francs, immobilisée en acompte sur le prix de cession de 1 000 000 francs, établit sa volonté d'acquérir les locaux, objet du contrat de bail. Cependant, l'avenant précité stipule qu'«il est bien entendu que le bailleur est d'accord de vendre les murs de l'immeuble situé au [Adresse 8], dans un délai de six mois devant notaire à la date de signature du bail. Les loyers mensuels et les pas de porte seront déduit sur le montant total des murs qui est de (1 000 000) un million de francs ». Comme l'ont justement relevé les premiers juges, cet acte ne consigne que l'engagement du vendeur, [P] [D], mais ne comporte pas d'engagement d'acheter de la part de M. [N], de sorte qu'il ne peut constituer qu'une promesse unilatérale de vente. En effet, l'engagement de payer une importante indemnité d'immobilisation ne vaut pas engagement d'acheter et M. [N], nonobstant la somme de 200.000 francs versée à ce titre, a conservé sa liberté en n'acquérant pas le bien loué dans le délai de six mois imparti. Par conséquent, la convention litigieuse doit être qualifiée de promesse unilatérale de vente et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la caducité de la promesse de vente Il est constant qu'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas été levée dans le délai imparti est caduque. Au cas présent, les premiers juges ont relevé qu'il était constant que M. [N] n'avait pas levé l'option stipulée en sa faveur dans le délai de six mois prévu par l'acte dont les termes ont été rappelés ci-dessus. Ils ont ajouté que par lettre recommandée du 4 novembre 1997, réceptionnée le 17 novembre 1997 par le locataire, [P] [D] a expressément dénoncé cette promesse, précisant que l'accord était nul et non avenu, faute de régularisation de la part du locataire. C'est vainement que l'appelant invoque la jurisprudence selon laquelle la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l'acte notarié n'est pas caduque en l'absence de signature de cet acte à l'expiration du délai si cette sanction n'est pas prévue dans l'acte. En effet, en premier lieu, cette solution ne s'applique qu'à la promesse synallagmatique de vente. Or, la promesse litigieuse est une promesse unilatérale vente. En second lieu, la caducité de la promesse unilatérale à l'échéance du terme extinctif n'est pas une sanction mais un effet automatique de l'échéance du terme. En outre, il sera relevé que M. [N] n'a pas protesté à la réception de la lettre recommandée du 4 novembre 1997 réceptionnée le 17 novembre 1997 adressée par [P] [D] et précisant que l'accord était nul et non avenu, faute de régularisation de la part du locataire. De même, comme l'ont justement relevé les premiers juges, la caducité de la promesse était indubitable pour l'appelant puisque le 24 avril 2002, il a obtenu de son bailleur une autorisation de faire des travaux de rénovation de l'immeuble litigieux, ce qui implique nécessairement qu'il n'était pas le propriétaire du bien. La décision entreprise sera donc également confirmée en ce qu'elle a jugé que la promesse unilatérale de vente litigieuse était caduque. Sur la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce (anciennement article 25 du décret du 30 septembre 1953), toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La mise en 'uvre de la clause résolutoire est subordonnée à la notification par exploit de commissaire de justice (ancien huissier de justice) d'une mise en demeure établissant l'imputabilité des faits au regard des clauses et conditions du bail et dans la limite de la clause résolutoire en faisant courir un délai d'un mois à l'issue duquel la persistance du manquement doit être établie par le bailleur, sous réserve que celui-ci en invoque le bénéfice de bonne foi. L'article L. 145-15 du même code (anciennement article 35 du décret n° 53-960 du décret du 30 septembre 1953) édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec, notamment, aux dispositions de l'article L. 145-41 susvisé. Il est de jurisprudence constante qu'une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d'au moins un mois, a pour effet de faire échec aux dispositions du susdit article et est donc nulle. Cette nullité a pour effet de rendre inefficace le commandement de payer. En l'espèce, il est constant que le bail en date du 1er mars 1997 conclu entre [P] [D] et M. [N] stipule sous la rubrique « Loyer » : « A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à l'époque ci-dessus prévue, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et dix jours après un commandement de payer ou d'exécuter demeurer infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration du délai de dix jours ci-dessus indiqué, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice. Et si dans ce cas le locataire refusait de quitter les lieux loués il suffirait pour l'y contraindre sans délai, d'une simple ordonnance de référé nonobstant opposition ou appel et sans caution ». Or, comme le fait justement valoir l'appelant par voie d'exception de nullité, cette clause, en prévoyant une résiliation de plein droit 10 jours après le commandement de payer, est directement contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce précité et est nulle en application de l'article L. 145-15 du même code. Cependant, contrairement à l'affirmation de l'appelant, cette nullité n'entraîne pas celle du commandement de payer qui vise, conformément à l'article L. 145-41 précité, le délai légal d'un mois. Cette nullité entraîne l'inefficacité de la sommation du 23 septembre 2004 délivrée à M. [N] par [P] [D], laquelle sommation ne vaut plus, dès lors, que comme simple mise en demeure. Le jugement entrepris sera donc infirmé en sens. Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion des locataires En vertu de l'article 1728 du code civil, l'une des deux obligations principales du locataire est de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1184 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, énonce : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ». En outre, aux termes de l'article 1315 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Par ailleurs, l'article 1139 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, dispose que le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure. De plus, selon l'article 1146 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante. En l'espèce, il est constant que dans le cadre protocole d'accord en date du 24 avril 2002, M. [N] : - a reconnu qu'à la date du 24 avril 2002, il était débiteur de la somme de 20.665,62 euros ; - et s'est engagé à solder sa dette par 12 versements de '6.000 francs' chacun, le premier versement à intervenir le 15 juin 2002, suivi d'un versement de 1700,87 euros pour le treizième mois, et de cinq versements de 1524,49 euros chacun pour les 14ème, 15ème, 16ème, 17ème et 18ème versements. Le protocole d'accord qui autorise le locataire à effectuer des travaux de rénovation précise que le loyer mensuel de 1089,25 euros sera payé à compter de la fin des travaux dont la durée est fixée à trois mois au maximum. En outre, par commandement de payer en date du 23 septembre 2004, privé d'effet du fait de la nullité de la clause résolutoire, mais constituant néanmoins une mise en demeure, [P] [D] a réclamé à M. [N] les loyers échus et impayés des mois de décembre 1999 à septembre 2004, à raison de 914,69 euros par mois, majorés d'une augmentation légale de retard de 19% par an soit la somme totale de 94.879,22 euros. L'appelant conteste la réalité de cette dette en versant aux débats des photocopies de documents intitulés quittance de loyers pour la période de janvier 1998 à novembre 2005. Il est indéniable que ces documents sont intitulés « quittances » et qu'ils ont été signés par le bailleur. Toutefois, la mention « en votre aimable règlement par chèque » qui y figure en fait de simples appels de loyers. Il s'ensuit que, comme le relève le jugement entrepris, ces documents ne présentent pas un caractère libératoire pour M. [N]. L'appelant ne rapporte donc pas la preuve du paiement des loyers réclamés par le bailleur. En outre, l'acte d'huissier du 23 septembre 2004 précité a sommé M. [N] de payer sa dette sous 10 jours, si bien qu'à l'expiration de ce délai la défaillance du débiteur a été cristallisée et, partant, l'inexécution du contrat de location ; Il existe donc à son encontre des violations graves et renouvelées de son obligation de payer le loyer qui justifient le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter du 3 octobre 2004, date d'expiration du délai de 10 jours sus-rappelé. En conséquence de la résiliation du bail, M. [N] ainsi que tous occupants de son chef devront libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, à peine à la fois d'une astreinte de 300 euros par jour de retard et d'expulsion à l'initiative de l'ex-bailleur, avec, si besoin, le concours de la force publique. Sur la demande en paiement de loyers et d'indemnités d'immobilisation La décision entreprise a condamné M. [N] au paiement de la somme de 91.494 euros au titre des loyers de retard pour la période de septembre 1999 à septembre 2004. Selon le commandement de payer du 23 septembre 2004, cette somme est le résultat de l'addition des loyers impayés d'un montant de 53.052,02 euros auxquels s'ajoutent des intérêts de retard de 19% l'an. Il convient d'en déduire les sommes de 1300 euros et 2085,51 euros dont le paiement a été admis par [P] [D], aux droits duquel viennent les intimés. L'appelant reproche à juste titre à la décision entreprise d'avoir maintenu une augmentation légale de retard de 19% alors que le contrat de bail ne prévoit nullement l'application d'un taux d'intérêt majoré. Dès lors, il convient de déduire ces intérêts majorés de la dette locative qui s'élève par conséquent à la somme de 53.052,02 euros. M. [N] n'élève aucune autre contestation quant aux modalités de calcul de cette dette. Dès lors, il conviendra de le condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance du 9 janvier 2007. En outre, la décision déférée a condamné l'appelant à payer à [P] [D] la somme de 23.781,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période d'octobre 2004 à décembre 2006. Les ayants-droits de [P] [D] sollicitent qu'à cette somme, s'ajoute celle de 173.791,10 euros (190 mois x 914, 09) pour la période de janvier 2007 à décembre 2022. M. [N] qui, à partir de la date de la résiliation du bail, soit le 23 septembre 2004, est devenu un occupant sans droit ni titre redevable d'une indemnité d'occupation, ne discute pas du montant mensuel de l'indemnité d'occupation, soit 914,09 euros. Par conséquent, il sera donc fait droit à la demande des intimés en paiement des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation pour la période de septembre 2004 à décembre 2022, soit 197 573,94 euros. M. [N] sollicite que soit déduite de ces différentes sommes la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux de rénovation réalisés avec l'autorisation du bailleur. Il produit aux débats un rapport amiable et non contradictoire, en date du 8 mars 2008, établi à sa demande par Mme [O] [L] et faisant état d'une plus-value de 82.600 euros du fait de la réalisation de la réalisation des travaux de rénovation. C'est vainement que les intimés se bornent à affirmer le caractère non contradictoire de ce rapport, puisque tout rapport d'expertise amiable, même non contradictoire, peut valoir à titre de preuve soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond, mais ce à la condition qu'il ait été soumis à la libre discussion des parties, ce qui est le cas en l'espèce. Cependant, comme l'appelant le relève lui-même à plusieurs reprises dans ses dernières écritures, le commandement de payer délivré le 23 septembre 2004 par [P] [D], aux droits duquel viennent les intimés, indique expressément qu'il convient de déduire de la dette du locataire, après expertise, le montant des travaux de rénovation autorisés. Ainsi, contrairement à qu'entend laisser accroire M. [N], l'accord de [P] [D] ne portait pas sur la déduction de la plus-value apportée par ces travaux au bâtiment ; Or, le rapport de Mme [L], qui n'évalue que la plus-value résultant des travaux, n'indique pas le montant de ces derniers et l'appelant ne produit aucune pièce permettant de le déterminer. En conséquence de cette défaillance probatoire, il conviendra de débouter M. [N] de sa demande. Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [N] M. [N] sollicite la condamnation des consorts [D] à la somme de 165.000 euros en réparation des préjudices matériel et moral subis, en faisant valoir que, depuis le 23 septembre 2004, date du commandement de payer, jusqu'à ce jour, il a été dans l'impossibilité de: - jouir paisiblement des investissements réalisés pour acquérir l'immeuble litigieux ; - intégrer ses investissements à son patrimoine immobilier ; - mobiliser cet investissement auprès de sa banque ; - procéder à l'achèvement de son projet immobilier professionnel ; - procéder à une gestion des activités économiques territoriales et internationales en raison des procédures judiciaires et d'exécution de [P] [D] et des ayants droit ; - rentabiliser ses investissements d'entreprise et financiers. Cependant, ces demandes indemnitaires sont fondées sur le postulat erroné que l'appelant serait le propriétaire de l'immeuble litigieux. Or, il a été précédemment établi que M. [N], loin d'être le propriétaire des locaux donnés à bail par [P] [D] était, depuis le 23 septembre 2004, un occupant sans droit ni titre. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts de M. [N] seront rejetées. Sur les dépens et les frais irrépétibles M. [N] qui succombe en son appel, en supportera tous les dépens, ainsi que, en équité, une indemnité de 5.000 euros en réparation des frais irrépétibles qu'il a contraint les consorts [D] à y engager. Il sera corrélativement débouté de ses propres demandes de ces deux chefs. De même, le jugement entrepris sera confirmé quant à la charge des dépens et, en équité, des frais irrépétibles de première instance incombant à M. [N]. PAR CES MOTIFS La cour, Ordonne la jonction de l'instance enrôlée sous le numéro RG 22/00918 avec celle enrôlée sous le numéro RG 22/00828, et dit qu'elles se poursuivent sous ce seul dernier numéro, Déclare recevables les saisines de la cour par M. [A] [N] sur renvoi après cassation, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - dit que la promesse unilatérale de vente passée entre [P] [D] et M. [A] [N] le 1er mars 1997 est caduque et ne vaut pas vente, - condamné M. [N] à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [N] aux entiers dépens de l'instance, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Déboute M. [A] [N] de sa demande tendant à voir déclarer que l'accord du 1er mars 1997 entre lui-même et [P] [D] constitue une transaction, Prononce la nullité de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail en date du 1er mars 1997, Dit que cette nullité prive de tout effet le commandement de payer en date du 23 septembre 2004, Déboute Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D] et M. [I] [S] de leurs demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, Prononce la résolution du bail en date du 1er mars 1997 aux torts exclusifs de M. [A] [N] à effet du 3 octobre 2004, Ordonne en conséquence à M. [A] [N] de libérer les lieux objets de ce bail, savoir les 3 locaux dépendant d'un immeuble sis angle [Adresse 20] et [Adresse 9] à [Localité 15], de sa personne, de ses biens et de ceux de tous occupants de son chef, dans le mois suivant signification du présent arrêt, à peine d'une estreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai, Dit qu'à défaut de ce faire dans ce délai, M. [N] et tous occupants de son chef pourront en être expulsés et leurs biens retirés et entreposés en un lieu au choix du bailleur aux frais de M. [A] [N], avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, Condamne M. [N] à payer à Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D] et M. [I] [S] les sommes suivantes : 53.052,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance du 9 janvier 2007, 197 573,94 euros, sauf à parfaire, au titre de l'indemnité d'occupation pour la période de septembre 2004 à décembre 2022. Déboute M. [A] [N] de toutes ses autres demandes, Condamne M. [A] [N] à payer à Mme [C] [D], M. [U] [D], M. [F] [D], Mme [W] [D] épouse [K], M. [Y] [D] et M. [I] [S] la somme globale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, Condamne M. [A] [N] aux entiers dépens de l'instance d'appel. Et ont signé, La greffière Le président