Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/01390

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/01390 - N° Portalis DBVH-V-B7G-INDO LM JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON 01 mars 2022 RG :22/00013 [D] C/ E.P.I.C. VALLIS HABITAT Grosse délivrée le à Me Boutahar Me Tribhou COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AVIGNON en date du 01 Mars 2022, N°22/00013 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 21 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023 prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [C] [D] né le 18 Juillet 1950 à [Localité 6] (ALGÉRIE) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Latifa BOUTAHAR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003072 du 11/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉE : L'Office Public de l'Habitat « VALLIS HABITAT », immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d'AVIGNON sous le numéro 278.400.023, agissant poursuites et diligences de son représentant légal agissant ès qualité et domicilié audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Arnaud TRIBHOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Août 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 14 Décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 28 juin 2020, l'OPH Mistral Habitat de la Ville d'[Localité 4], devenu l'OPH Public de l'Habitat « Vallis Habitat » a donné à bail d'habitation à M. [C] [D] un logement sis [Adresse 2]) moyennement un loyer initial de 233,29 €, outre la somme de 52,75 € au titre de la provision pour charges. Soutenant que M. [C] [D] n'occupait plus le logement mais l'avait abandonné au profit d'un tiers, M. [Y], l'OPH Public de l'Habitat « Vallis Habitat » a fait assigner M. [C] [D] aux fins de prononcer la résiliation du bail en raison de l'inoccupation des lieux par le preneur, la violation des clauses conventionnelles du contrat de bail relative à la sous-location et au paiement du loyer, ordonner son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, de le condamner à payer la somme de 358,35 € au titre des loyers impayés outre la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire d'Avignon a : -prononcé la résiliation du bail du 28 juin2020 à la date du présent jugement, -condamné M. [C] [D] (locataire) à payer à l'EPIC Vallis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et charges (calculée comme si le bail n'avait pas été résilié) et ce jusqu'à libération des lieux, -ordonné l'expulsion du locataire ci-dessus désigné ainsi que tous occupants de son fait avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, -ordonné transmission de la décision au préfet de Vaucluse, -dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transporté aux frais du locataire par l'huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d'exécution forcée, -ordonné l'exécution provisoire, -rejeté les autres demandes, -condamné le défendeur aux dépens en ce compris le coût du constat sus visé. Par déclaration du 18 avril 2022, M. [C] [D] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 juillet 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [C] [D] demande à la cour de : Vu l'article 1728 du code civil, Infirmer le jugement attaqué, Statuant à nouveau, -débouter Vallis Habitat de l'ensemble de ses demandes. -condamner Vallis Habitat aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 9 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, l'Office Public de l'Habitat « Vallis Habitat » demande à la cour de : Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article 1728 et suivants du code civil, -confirmer le jugement rendu le 1er mars 2022 en toutes ses dispositions, -débouter M. [C] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner M. [C] [D] à verser à l'OPH « Vallis Habitat » la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de la procédure est intervenue le 24 août 2023. MOTIFS DE LA DECISION En préliminaire, il y lieu de constater qu'aucune critique n'est formulée par l'intimé à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement de la somme de 358,35 € au titre des loyers impayés et de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, Selon l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » Ainsi, le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave de l'une de parties quant à ses obligations contractuelles. En l'espèce, le bailleur fait valoir que le locataire a gravement manqué à son obligation en n'occupant pas le logement pour l'avoir abandonné au profit d'un tiers. L'appelant réplique : -qu'il a effectivement hébergé une personne mais n'a jamais sous-loué l'appartement qu'il occupe de manière effective. -qu'il n'est fait aucune preuve d'un lien financier entre le locataire principal et son « supposé » sous-locataire qui attesterait de la véracité d'une sous location, -qu'il est à jour du paiement de son loyer et a un contrat d'électricité à son nom à ce domicile. -que l'adresse figurant sur sa déclaration d'impôt correspond également à ce domicile et que sa caisse de retraite a également cette adresse comme adresse de correspondance, -qu'il n'est nullement mentionné le nom d'un tiers sur ladite boîte aux lettres, -qu'il était présent en octobre 2021, comme en atteste son passeport, et n'a pas laissé son logement occupé lors de son absence du territoire français, -qu'il était en Algérie auprès de son épouse du 07 décembre 2021 au 09 mars 2022, -que le manquement reproché ne justifie pas la résolution judiciaire du contrat. Le bailleur fonde son action sur la non-occupation des lieux par le preneur. Le locataire a pour obligation d'habiter effectivement les lieux. Peu importe, comme l'objecte le locataire qu'il soit à jour de ses loyers, l'affectation à usage d'habitation principale suppose une occupation des lieux, sinon permanente, du moins effective et continue. Cette obligation est encore plus prégnante dans le cadre d'une location à vocation sociale du bien qui interdit la sous-location. L'article 5-1 intitulé « Nature de la location » du contrat de bail stipule : « Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. La sous-location en tout ou partie est interdite dans les immeubles H-L-M locatifs ». Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 14 octobre 2021 que lorsque l'huissier s'est présenté au logement, il a constaté « la personne rencontrée sur place me déclare être Monsieur [M] [Y] né le 25 juillet 1972. Depuis le palier de l'étage, je constate que le logement est également occupé par une autre personne de sexe masculin. Malgré mes interpellations cette personne ne me décline pas son identité me précisant seulement qu'il était de passage et qu'il s'apprêtait à quitter les lieux. Monsieur [M] [Y] me précise que M. [C] [D] n'habite plus ce logement et serait domicilié à proximité, vers le quartier [Localité 5] ([Localité 4]). Il n'a pas été en mesure de me communiquer d'avantages d'informations à ce sujet. » Dès lors, il est établi que l'occupant des lieux n'est pas le locataire mais un tiers occupant qui indique spontanément et sans aucune ambiguïté que M. [C] [D] n'habite plus l'appartement et a quitté les lieux pour un autre logement. Cet élément doit être mis en perspective avec l'attestation d'EDF en date du 19 avril 2022 produite par l'appelant lui-même qui mentionne que M. [C] [D] est titulaire d'un contrat d'EDF pour le logement situé au [Adresse 3], précisément dans le quartier [Localité 5]. Le fait que les courriers continuent d'être adressés au logement objet du bail sis [Adresse 2] ne démontrent pas une occupation personnelle des lieux par M. [C] [D] mais révèle uniquement que ce dernier n'a pas officiellement procédé aux formalités de restitution des lieux. De même, à supposer que l'appelant se soit rendu en Algérie du 7 décembre 2021 au 9 mars 2022, il convient de noter que le procès-verbal a été dressé le 14 octobre 2021. Enfin, lors de la signification des actes de procédure (assignation ou jugement déféré), les voisins ont confirmé à l'huissier que l'appelant avait quitté les lieux. Cette non occupation des lieux à titre de résidence principale constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. En conséquence, pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties avec toutes conséquences de droit sauf à préciser que l'indemnité d'occupation commencera à courir à compter du présent arrêt. Sur les demandes accessoires, Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées sauf à préciser que les dépens ne comprennent pas les frais de constat d'huissier. En application de l'article 696 du code de procédure civile, par M. [C] [D] qui succombe supportera les dépens d'appel. Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS, LA COUR : Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions sauf à préciser que les dépens de première instance ne comprennent pas les frais de constat d'huissier et que l'indemnité d'occupation commencera à courir à compter du présent arrêt, Y ajoutant, Condamne M. [C] [D] aux dépens d'appel, Condamne M. [C] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat « Vallis Habitat » la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,