Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01
représentée par Madame [I] [V], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [L]
14 rue Jean Baptiste Delambre
Logement n°37 - Etage 03
44100 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 21 décembre 2023
date des débats : 21 décembre 2023
délibéré au : 18 avril 2024
prorogé au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/02298 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MMP7
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [P] [L] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 30 avril 2021, prenant effet au 1er mai 2021, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a consenti à [P] [L] le bail d’un logement de type 3 sis 14 rue Jean Baptiste Delambre, 3ème étage, logement n°37 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 327,01 € outre 98,74 € de provision mensuelle pour charges.
Par un jugement en date du 19 décembre 2019 rendu par le tribunal d’instance de Nantes, un bail initial consenti par NANTES METROPOLE HABITAT à [P] [L] le 30 août 2016 a été résilié pour non-paiement des loyers. Compte tenu du règlement total de la dette et du paiement régulier des indemnités d’occupation ainsi que des charges, le nouveau bail a été signé, notamment en vue d’ouvrir ou de maintenir les droits à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Par acte d’huissier de justice du 19 janvier 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer commandement à [P] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.039,47 € arrêté au 16 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 13 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
- concilier les parties s’y faire se peut, et à défaut, conformément à l’article 54 du code de procédure civile, entendre constater l’accomplissement des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, diligences restées vaines ;
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
En toutes hypothèses :
- ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en application de l'article L153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner le locataire au paiement de la somme de 3.526,15 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 mai 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- condamner le locataire au paiement de la somme de 337,97 € au titre de l’indemnité d’occupation, montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
- condamner le locataire au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 19 janvier 2023.
Le diagnostic social et financier transmis au tribunal par les services sociaux du département a été reçu le 17 novembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [I] [V], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.336,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2023. NANTES METROPOLE HABITAT a rappelé la résiliation d'un premier bail et a indiqué que le locataire cause des troubles de voisinage. Elle précise qu’aucun contact n'a été établi avec [P] [L] et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis novembre 2022.
Lors des débats, [P] [L], régulièrement cité à étude, est absent. La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines (précédente rédaction deux mois) suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 2 mai 2023, réceptionnée le 9 mai 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 juillet 2023.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).
L’assignation aux fins de résiliation du bail du 13 juillet 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience en date du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (ancienne rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 19 janvier 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [P] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.039,47 € arrêté au 16 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de [P] [L].
Sur la dette locative
L’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 30 avril 2021.
[P] [L] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.336,64 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er décembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, ayant déduit la somme de 260,46€ correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Il convient de déduire de ce montant la somme de 996,22 € correspondant au quittancement de janvier 2023, montant non-expliqué et correspondant manifestement à un surloyer de solidarité (SLS- 1.444,22 €) qui n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure préalable, montant duquel est soustrait le montant réel du quittancement (448 €).
En conséquence, [P] [L] sera condamné au paiement de la somme de 4.340,42 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
[P] [L] ne sollicitant pas de délais de paiement, il ne lui en sera pas accordé.
En revanche, il sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 2 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 347,04 €.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [L], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État.
Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2021 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [P] [L], s’agissant d’un logement de de type 3 sis 14 rue Jean Baptiste Delambre, 3ème étage, logement n°37 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 327,01 € et 98,74 € de provision mensuelle pour charges sont réunies à la date du 20 mars 2023 ;
CONDAMNE [P] [L] à payer NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 4.340,42€, en deniers ou quittance, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE [P] [L] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 2 décembre 2023 une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 347,04 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [P] [L], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [L] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNE [P] [L] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY
