Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/13476

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 N° 2023/760 Rôle N° RG 22/13476 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKEQN [J] [O] [X] [U] C/ [C] [Z] épouse [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Velislava LUCHEVA Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 09 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05955. APPELANTS Monsieur [J] [O] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/6149 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 04 Avril 1989 à [Localité 5] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Velislava LUCHEVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [X] [U] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6151 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), née le 19 avril 2001 à [Localité 4] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Velislava LUCHEVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [C] [Z] épouse [L] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE: Monsieur [J] [O] a loué à Madame [C] [L] née [Z] un logement situé au [Adresse 2], suivant contrat prenant effet au 30 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 740 euros, outre provision sur charges de 60 euros par mois. Suivant avenant prenant effet au 09 février 2021, Madame [X] [U], pacsée avec M. [J] [O] le 3 novembre 2020, est devenue titulaire colocataire du logement. Par acte du 23 juin 2021, la bailleresse a fait délivrer à Mme [X] [U] et M. [J] [O] un commandement de payer la somme de 2 163,01 euros correspondant à des loyers impayés et aux frais d'acte. Par lettre recommandée du 18 août 2021, dont M. [J] [O] a accusé réception le 18 août 2021, l'agence Foncia, gestionnaire du bien, l'a informé que son compte présentait toujours un solde débiteur, nonobstant le commandement de payer qui lui avait été signifié le 23 juin précédent, et l'a invité à se présenter en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation. Faisant valoir que ses locataires ne s'étaient pas manifestés auprès d'elle, Mme [C] [L] née [Z] les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - de prononcer la résiliation du bail en date du 29 juin 2020 et de son avenant du 11 février 2021, - d'ordonner l'expulsion de Mme [X] [U] et de M. [J] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, - de condamner solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à lui verser, représentée par son mandataire la SAS Foncia Otim, la somme provisionnelle de 3 193,85 euros (frais déduits) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 06 octobre 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit le 23 juin 2021, - de condamner solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux, - de condamner solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer délivré le 23 juin 2021. Bien que régulièrement assignés à étude par actes d'huissier du 19 octobre 2021, Mme [X] [U] et M. [J] [O] n'ont pas comparu devant le premier juge et n'ont pas été représentés. Par ordonnance réputée contradictoire du 09 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : - déclaré recevables les demandes de Mme [C] [Z] épouse [L], - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], conclu entre Mme [C] [Z] épouse [L] et M. [J] [O] et Mme [X] [U], sont réunies à la date du 24 août 2021, - ordonné l'expulsion de Mme [X] [U] et de M. [J] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une provision de 890,31 euros à valoir sur la dette locative antérieure au mois de février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, - condamné solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une provision de 2 636,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés sur la période du 1er février 2021, et jusqu'au 5 avril 2022, échéance d'avril 2022 incluse, cette condamnation portant intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021 sur la somme de 869,22 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - condamné solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une indemnité d'occupation de 800,68 euros par mois, à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés, - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, - condamné solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une somme de 500 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 juin 2021, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Le premier juge a notamment considéré : - que le bailleur était une personne physique, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n'était pas imposée à peine d'irrecevabilité de l'action, - que Mme [C] [Z] épouse [L] versait aux débats un accusé de réception électronique du 20 octobre 2021 attestant de la notification à la préfecture des Bouches-du-Rhône de l'acte introductif d'instance plus de deux mois avant la première audience, - que le bail conclu entre les parties contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, en cas de non paiement à son échéance de l'une des sommes dûes par le locataire au titre du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, ce qui était bien le cas en l'espèce, - que les demandes de provisions formées par la bailleresse ne se heurtaient à aucune contestation sérieuse, en l'état du décompte relatif à la dette locative et aux indemnités d'occupation. Par déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2022, Mme [X] [U] et M. [J] [O] ont interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : - de leur accorder un délai de 24 mois pour se libérer de leur dette, et de juger que ce délai commencera à courir 6 mois après la décision à intervenir, - de suspendre les effets de la clause résolutoire, - de rejeter l'ensemble des demandes consécutives au constat du jeu de la clause résolutoire, soit la demande de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et des intérêts au taux légal, - de condamner Mme [L] née [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 08 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'intimée demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en tous points, et, ce faisant : - d'actualiser le montant des sommes dues par les appelants à hauteur de 7 061,57 euros, - de condamner in solidum Mme [X] [U] et M. [J] [O] à lui régler cette somme, - de condamner in solidum Mme [X] [U] et M. [J] [O] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - de condamner in solidum Mme [X] [U] et M. [J] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sur son affirmation de droit. L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 11 octobre 2023. MOTIFS: Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties : - que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: ' en cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, ou de non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, la présente location est résiliée de plein droit et l'expulsion du locataire poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé', ainsi qu'une clause de solidarité ainsi rédigée 'en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement à l'accomplissement de l'ensemble des obligations résultant du présent bail, ce qu'ils acceptent', - que l'avenant au bail signé par les parties renvoie expressément au contrat de bail susvisé et stipule que le nouveau titulaire du bail accepte toutes les charges et conditions du bail susvisé qui expire le 29 juin 2023, - que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 23 juin 2021, et portait sur une somme de 2 163,03 euros correspondant à un arriéré locatif concernant des reliquats importants de loyers et des charges impayés depuis janvier 2021, outre 134,10 euros au titre des frais de l'acte. Les locataires ne justifiant pas avoir réglé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois visé à la clause résolutoire susvisée, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de cette clause résolutoire acquise au 24 août 2021. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne peut être tiré aucune conséquence utile de ce que ni la bailleresse, ni le gestionnaire du bien, ne sont intervenus auprès d'eux pour entamer le dialogue, d'autant qu'il résulte des pièces produites qu'ils n'ont eux-mêmes pas répondu à la mise en demeure par lettre recommandée dont M. [O] a accusé réception le 20 août 2021, alors que cette lettre les invitait à se rapprocher du gestionnaire du bien pour parvenir à une résolution amiable. Les appelants ne peuvent davantage se prévaloir de ce qu'ils n'auraient pas été mis en mesure d'anticiper les mesures prises à leur encontre, alors que la clause résolutoire figurait dans le bail et l'avenant au bail qu'ils ont signé, et que la lettre recommandée dont M. [O] a accusé réception le 20 août 2021 leur rappelait les conséquences de cette clause en cas de non paiement du loyer ou des charges, paiement constituant leur obligation principale, en tant que locataire. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte du décompte détaillé versé aux débats par la bailleresse que, depuis l'ordonnance entreprise, si les locataires ont procédé à certains versements imputés sur leur dette locative, celle-ci a néanmoins considérablement augmenté, puisque les versements ont été très irréguliers et d'un montant sans commune mesure avec les sommes dues, de sorte que leur dette locative s'établit au 8 décembre 2022 à la somme de 7 061,57 euros, ce qu'ils ne contestent pas. En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une provision de 890,31 euros à valoir sur la dette locative antérieure au mois de février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021. Compte tenu de l'évolution du litige et des demandes formées devant la cour, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus et de condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [X] [U] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] : - une provision de 7 061,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 8 décembre 2022, - une indemnité mensuelle d'occupation de 800,68 euros par mois, à compter du 9 décembre 2022, et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés, Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, les appelants sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de 24 mois qui commenceront à courir 6 mois après la date de la décision à intervenir, soit un délai total de 30 mois pour apurer leur dette. S'ils font valoir qu'ils ont deux enfants en bas âge à charge et qu'ils ne bénéficient pas d'une allocation logement, ils ne fournissent qu'une seule attestation de la CAF datant du 9 novembre 2022, dont il ressort qu'ils bénéficient d'allocations pour l'un des deux enfants handicapé et d'allocations familiales, et aucun élément actualisant leur situation financière, l'avis d'imposition produit de 2022 portant sur les seuls revenus de M. [O] en 2021 pour un montant total de 19 961 euros. La situation financière de Mme [U] depuis l'avenant au bail signé le 10 février 2021 jusqu'à ce jour n'est pas davantage justifiée. Dans ces conditions, et alors que leur dette locative n'a cessé de croître depuis l'ordonnance entreprise, leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent qu'être rejetées. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les défendeurs ne s'étant pas présentés en première instance et ayant succombé, c'est à juste titre que le premier juge les a condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 juin 2021, ainsi qu'à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles, de sorte que l'ordonnance déférée sera confirmée de ces chefs. Succombant en appel, ils doivent également être condamnés solidairement à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en appel, et leur demande à ce titre sera rejetée. Enfin, M. [J] [O] et Mme [X] [U] seront condamnés solidairement aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise seulement en ce qu'elle a : - condamné solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une provision de 2 636,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés sur la période du 1er février 2021, et jusqu'au 5 avril 2022, échéance d'avril 2022 incluse, cette condamnation portant intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021 sur la somme de 869,22 euros, et à compter de l'ordonnance entreprise pour le surplus, - condamné solidairement Mme [X] [U] et M. [J] [O] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une indemnité d'occupation de 800,68 euros par mois, à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant, Condamne solidairement M. [J] [O] et Mme [X] [U] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] : - une provision de 7 061,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 8 décembre 2022, - une indemnité mensuelle d'occupation de 800,68 euros par mois, à compter du 9 décembre 2022, et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés, Rejette les demandes tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, Condamne solidairement M. [J] [O] et Mme [X] [U] à payer à Mme [C] [Z] épouse [L] une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette leur demande sur ce fondement, Condamne solidairement M. [J] [O] et Mme [X] [U] aux dépens d'appel. La greffière La présidente