Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
============
JUGEMENT du 29 Août 2024
__________________________________________
DEMANDERESSE :
S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02
représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES,
substitué par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein du même barreau
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [G] [E]
Logement 15 Etage 2 Résidence Clos des Landes
9 Rue Herbert Pradeland
44230 SAINT-SEBASTIEN SUR LOIRE
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/00031 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWY3
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Madame [G] [E] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 19 novembre 2014 à effet au 11 décembre 2014, LA NANTAISE D'HABITATIONS a donné à bail à [G] [E] un logement lui appartenant sis, 9 rue Herbert Pradeland, 2ème étage, appartement n°15, outre un garage et une cave - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 347,99 € pour le logement, 40 € pour le garage et 21,78 € pour la cave, outre une provision mensuelle pour charges de 44,54€.
Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [G] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.455,12 € arrêté au 26 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait assigner [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail à la date du 25 octobre 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement situé 9 rue Herbert Pradeland, 2ème étage, appartement n°15, outre un garage et une cave - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 3.452,54 € arrêtée au 31 octobre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 369,77 € restera acquis à LA NANTAISE D'HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
· Condamner [G] [E] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;
· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 18 avril 2024 par les services sociaux du département, qui n'ont pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et ainsi, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, LA NANTAISE D'HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 11.364,89 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 juin 2024.
Régulièrement assignée à étude, [G] [E] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé et il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 27 juillet 2023 (accusé réception le même jour), soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 27 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire en date du 25 août 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [G] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.455,12 € arrêté au 26 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [G] [E].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de LA NANTAISE D'HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[G] [E] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 11.364,89 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et surloyers échus au 27 juin 2024, les surloyers débités correspondant à la somme de 4.370,75 €.
Selon les articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Si le bailleur verse aux débats un courrier intitulé “mise en demeure – après constatation d'huissier” qu’il aurait adressé au locataire le 15 novembre 2023 pour lui demander de justifier de ses ressources, il ne produit pas le constat d'huissier ni l'accusé réception de ce courrier par la locataire, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l'issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l'absence de réponse du locataire. L'existence d'un délai suppose en effet de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation.
Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.
En conséquence, [G] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 6.994,14 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 27 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par la locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par la locataire.
Elle sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 28 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 485,04 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, LA NANTAISE D'HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.
D'après le relevé de compte locataire, [G] [E] n'a pas repris le versement des loyers depuis avril 2023. Elle n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse ne s'est pas présentée aux rendez-vous proposés. La bailleresse fait valoir que les incidents de paiement sont réguliers depuis le début du contrat et que l'application du surloyer a aggravé la dette. Elle n'a aucun contact avec sa locataire.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [G] [E].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Elle sera également condamnée à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 novembre 2014 entre LA NANTAISE D'HABITATIONS et [G] [E], concernant le logement sis 9 rue Herbert Pradeland, 2ème étage, appartement n°15, outre un garage et une cave - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 octobre 2023 ;
CONDAMNE [G] [E] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 6.994,14 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, dépôt de garantie de 369,77 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [G] [E] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 28 juin 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 485,04 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [G] [E], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [G] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [G] [E] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
