Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/05131

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2024 Chambre 6/Section 3 AFFAIRE: N° RG 24/05131 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDNA N° de MINUTE : 24/00794 Société SCCV [Localité 4] EGLISE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Cécile BENOIT-RENAUDIN de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0158 DEMANDEUR C/ Monsieur [J] [G] [R] [Adresse 1] [Localité 4] défaillant Madame [Y] [T] [F] [Adresse 1] [Localité 4] défaillant DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier. DÉBATS Audience publique du 21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 23 janvier 2018, la SCCV [Localité 4] Eglise a régularisé la signature d’un contrat de location-accession avec M. [R] et Mme [F], portant sur l’appartement correspondant au lot n°117 et un emplacement de stationnement intérieur n°155 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), et prévoyant que la levée d’option et le transfert de propriété devaient intervenir au plus tard au jour du deuxième anniversaire de la date d’établissement dans les lieux. M. [R] et Mme [F] ont pris possession des lieux le 24 janvier 2018. La SCCV [Localité 4] soutient qu’au 24 janvier 2020, aucun transfert de propriété n’avait eu lieu. Par courrier recommandé avec avis de réception du 20 mars 2023, la SCCV [Localité 4] Eglise a mis en demeure les consorts [R] et [F] de quitter les lieux, de payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 janvier 2020 et de payer la somme 4 340 euros au titre d’indemnité contractuelle. Par acte d'huissier en date du 21 mai 2024, la SCCV [Localité 4] Eglise a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [R] et Mme [F] aux fins de demander au tribunal de : - les condamner à payer la somme de 4 300 euros au titre de l’indemnité contractuelle ; - les condamner à payer une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la fraction A de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le terme fixé par la levée d’option jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie, soit à compter du 16 mai 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que cette indemnité aura vocation à être compensée avec les sommes déjà versées par les consorts [R] et [F] ; - les condamner à libérer le bien (appartement et emplacement de stationnement intérieur) objet du contrat de location-accession signé le 23 janvier 2018, après avoir participé à l’état des lieux de sortie, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; - les condamner à payer le cas échéant les frais occasionnés par la remis de l’objet du contrat dans l’état qui était le sien lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée ; - à défaut de restitution volontaire dans ce délai, ordonner, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du jugement, l’expulsion des consorts [R] et [F] ou de tous occupants de leur chef, ainsi que l’ensemble de leurs meubles et effets personnels avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - autoriser la SCCV [Localité 4] Eglise à saisir dans les lieux les meubles et effets personnels se trouvant sur place, et à faire séquestre dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques exclusifs des consorts [R] et [F] ; - condamner les consorts [R] et [F] aux dépens, majorés des frais de commandement de payer, de constat, de saisie, de vente et d’expulsion ; - condamner les consorts [R] et [F] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs n’ont pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024. L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 21 octobre 2024, où elle a été appelée. Sur quoi elle a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur les demandes principales Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, de sorte que le propriétaire dont le bien immobilier est occupé sans droit ni titre par un tiers est en droit : d’obtenir l’expulsion de ce tiers, seule mesure de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence en résultant dans les droits fondamentaux des occupants ne pouvant être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (voir récemment Cass, Civ 3, 28 novembre 2019, 17-22.810) ;d’obtenir la condamnation du tiers à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien, le maintien sans droit ni titre dans les lieux constituant une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil. Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce, il est contractuellement prévu que « le non-exercice par le locataire-accédant de[l’]option, dans le délai [de deux ans à compter de la date d’établissement des lieux d’entrée] entraînera la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour le locataire-accédant au maintien dans les lieux ». L’article 12.4 du contrat de location-accession prévoit, à la charge du locataire-accédant, une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la fraction A de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le terme fixé par la levée d’option jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie. Or, au regard de la correspondance et de l’absence d’élément contraire, il y a lieu de retenir qu’au 24 janvier 2020 – soit deux ans après l’entrée dans les lieux par les défendeurs – ces derniers n’ont pas levé l’option et aucun transfert de propriété n’est donc intervenu. Les consorts [R] et [F] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2020. Le tribunal relève que la SCCV [Localité 4] Eglise ne sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter du 16 février 2021. Conformément au contrat et aux demandes, les consorts [R] et [F] seront donc condamnés à quitter les lieux, à les laisser libres de tous meubles et effets personnels et à payer à la SCCV [Localité 4] Eglise une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la fraction A de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le 16 février 2021 jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie, dans les conditions précisées au dispositif. Le contrat stipule également que « le vendeur pourra prélever sur la restitution prévue une indemnité s’élevant à 2 % du prix [217 000 euros] stipulé, lorsque le contrat est résilié pour inexécution par le locataire-accédant de ses obligations ». Le tribunal observe, s’agissant de l’indemnité contractuelle, que celle-ci n’est due qu’en cas de résiliation du fait de l’inexécution par le locataire-accédant de ses obligations ; qu’en l’espèce, la SCCV [Localité 4] Eglise ne demande pas formellement la résiliation du contrat ; qu’il n’est ni allégué ni justifié que les consorts [R] et [F] ont manqué à leurs obligations contractuelles ; que la non-levée de l’option ne peut être tenue pour un manquement à leurs obligations contractuelles ; qu’en conséquence, ils ne sont pas redevables de l’indemnité précitée et la SCCV [Localité 4] Eglise sera déboutée de sa demande de ce chef. La demande relative aux frais éventuels occasionnés par la jouissance des lieux, non motivée, sera rejetée. II. Sur les mesures de fin de jugement A. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie. Les défendeurs seront condamnés aux dépens. B. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. L’équité commande de débouter la SCCV de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. C. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Condamne M. [R] et Mme [F] à libérer le bien (appartement et emplacement de stationnement intérieur) objet du contrat de location-accession signé le 23 janvier 2018 avec la SCCV [Localité 4] Eglise, après avoir participé à l’état des lieux de sortie, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire dans ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du jugement, l’expulsion des consorts [R] et [F], ainsi que l’ensemble de leurs meubles et effets personnels avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne M. [R] et Mme [F] à payer une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la fraction A de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le 16 mai 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que cette indemnité aura vocation à être compensée avec les sommes déjà versées par les consorts [R] et [F] ; Autorise la SCCV [Localité 4] Eglise à saisir dans les lieux les meubles et effets personnels se trouvant sur place, et à faire séquestre dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques exclusifs des consorts [R] et [F] ; Condamne M. [R] et Mme [F] aux dépens ; Déboute la SCCV [Localité 4] Eglise de ses autres demandes ; Rappelle l’exécution provisoire du jugement. La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT