Cour d'appel, 31 mai 2023. 20/10596

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 31 MAI 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10596 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCEA6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/02538 APPELANTE S.C.I. BREAVE immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 387 510 852 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Lisa BATAILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0110 ayant pour avocat plaidant : Me Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Anne-Claire LAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0463 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS Cabinet GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE 'GTF' C/O Société GTF [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS La société civile immobilière Breave est propriétaire des lots n°7, 24, 25, 36 et 43 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2]. Par jugement du 14 août 2013, partiellement infirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 mai 2015, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la société Breave au paiement de charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus. Par exploit d'huissier en date du 28 février 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Breave devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer des charges de copropriété impayées. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de déclarer irrecevable la société Breave en ses demandes, subsidiairement de l'en débouter, et en toutes hypothèses de la condamner à lui verser les sommes suivantes : - 19.211,77 € au titre des charges arriérées, incluant le premier appel 2020, avec intérêts à compter du 25 septembre 2018, - 757,30 € au titre des frais nécessaires, - 15.000 € à titre de dommages et intérêts, - 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2020, la société Breave a demandé au tribunal de : - constater qu'elle peut en raison des désordres dont elle est victime, légitimement opposer une créance qui devra venir en compensation de celle alléguée par le syndicat, - constater que le tribunal doit être éclairé sur les causes de l'entier litige, en conséquence, - désigner un expert judiciaire avec mission notamment de se rendre sur place au [Adresse 2], appartement au 1er étage, porte en face de l'escalier se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, visiter les lieux, examiner les désordres allégués par la société Breave relatifs aux fuites récurrentes dans sa salle de bain et aux désordres sur la chaudière de la société Breave, indiquer l'origine des désordres, - surseoir à statuer dans l'attente du rapport final de l'expert et réserver les dépens, - débouter en tout état de cause le demandeur de ses demandes relatives aux frais de recouvrement. Par jugement du 10 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Breave à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes : ' 19.211,77 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2020 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d'actualisation du 20 janvier 2020, ' 177,30 € au titre des frais de recouvrement, ' 2.000 € à titre de dommages et intérêts, ' 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné la société Breave aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. La société Breave a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 juillet 2020. Par ordonnance du 4 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a : - débouté la société Breave de sa demande de sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire de M. [I], - condamné la société Breave aux dépens du présent incident ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute autre demande. La procédure devant la cour a été clôturée 25 janvier 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2022 par lesquelles la société Breave, appelante, invite la cour à : - constater qu'elle peut, en raison des désordres dont elle est victime, légitimement opposer une créance qui devra venir en compensation de celle alléguée par le syndicat, - constater que la cour doit être éclairée sur les causes de l'entier litige, en conséquence, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 mars 2020 (RG n°19/02538) en ce qu'il : ' l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes : 19.211,77 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2020 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d'actualisation du 20 janvier 2020, 177,30 € au titre des frais de recouvrement, 2.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ' a rejeté le surplus de ses demandes, ' l'a condamnée aux dépens, statuant à nouveau, - désigner un expert judiciaire avec pour mission de : ' se rendre sur place, [Adresse 2], ' se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, ' visiter les lieux, ' examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation et dans le constat d'huissier de M. [F], huissier, en date du 18 novembre 2020 ' indiquer l'origine des désordres, ' fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis notamment en terme de perte de jouissance du bien, ' indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfaction, et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en l'état, ' en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux seront dirigés par le maître d'oeuvre de la demanderesse et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux, ' donner son avis sur les comptes présentés par les parties, - dire que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits, - dire que l'expert accomplira sa mission dans le cadre des articles 273 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe de ce tribunal dans les deux mois de sa saisine, - ordonner que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert désigné sera supportée par moitié entre elle et le syndicat des copropriétaires, - dire qu'il sera référé au juge en cas de difficulté, - surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport final de l'expert et réserver les dépens, - débouter en tout état de cause le demandeur de ces demandes relatives au frais de recouvrement, de dommages et intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimée, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - débouter la société Breave de ses demandes, - confirmer le jugement dont appel en toute ses dispositions sauf en ce qu'il a limité à la somme de 177,30 € la condamnation de la société Breave au titre des frais, y ajoutant, - condamner la société Breave à la somme de 28.222,92 € au titre des charges impayées sur la période non comprise dans les causes du jugement arrêtées au 4ème appel 2022, sauf à parfaire, - condamner la société Breave à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages intérêts, statuant à nouveau, - condamner la société Breave à la somme de 1.422,30 € au titre des frais de recouvrement, en tout état de cause, - condamner la société Breave à lui verser la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la signification du jugement entrepris, d'un montant de 87,97 € ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI Breave d'expertise La SCI Breave sollicite de 'constater qu'elle peut, en raison de désordres, dont elle est victime, légitimement opposer une créance qui devra venir en compensation de celle alléguée par le syndicat' et d'ordonner une expertise sur les désordres ; Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de cette demande, au motif qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée, le litige relatif aux désordres ayant été jugé ; Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, 'Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ...' ; Aux termes de l'article 1355 du code civil, 'L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ...' ; Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ; Il résulte de ces dispositions que toute nouvelle demande est irrecevable, dès lors qu'il y a identité de parties, d'objet et de cause ; En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'La cour d'appel de Paris, par arrêt rendu le 27 mai 2015, a confirmé les premiers juges qui ont débouté la société Breave de sa demande tendant notamment à l'indemnisation de son préjudice lié aux dégâts des eaux subis dans ses lots. La cour d'appel a considéré que les défauts d'entretien reprochés au syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrés, alors que les infiltrations dont il est fait état par la société Breave, ont pour deux d'entre elles, des causes étrangères aux parties communes et ont d'ailleurs fait l'objet de règlements par sa compagnie d'assurance, ajoutant qu'en tout état de cause, le défaut d'entretien des parties communes ne l'exempterait pas de régler ses charges, à supposer même qu'il fut avéré et caractérisé, ce qui n'est pas le cas, étant observé que la société Breave n'a introduit aucune instance relative aux infiltrations litigieuses. Puis par arrêt du 30 mars 2017, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Breave à l'encontre de cette décision. La défenderesse qui affirme avoir subi de nombreux dégâts des eaux depuis une quinzaine d'année, ne justifie pas de ce qu'un nouveau dégât est intervenu, ni que ce dernier aurait pour origine les parties communes de l'immeuble, ne versant ni constat amiable, ni constat d'huissier' ; Dans ses conclusions d'appel, la société Breave fonde sa demande d'expertise sur le fait que 'son bien immobilier subit depuis de nombreuses années et de manière récurrente des dégâts des eaux' ; Il en ressort que la demande de la société Breave, fondée sur les dégâts des eaux à répétition subis depuis des années, a déjà été jugée par le jugement du 27 mai 2015 et l'arrêt du 30 mars 2017 ; Même concernant le constat d'huissier postérieur à l'arrêt du 30 mars 2017, la société Breave confirme qu'il vise les mêmes dégâts des eaux à répétition subis depuis des années puisqu'elle précise qu'il 'ressort du constat d'huissier en date du 18 novembre 2020 les dégâts causés par les sinistres à répétition' ; En conséquence, il convient d'une part de rappeler que la 'demande de constater' n'est pas une prétention et d'autre part de considérer que la demande de la société Breave d'ordonner une expertise judiciaire se heurte à l'autorité de la chose jugée et le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société Breave d'ordonner une expertise judiciaire ; Sur la demande principale du syndicat en paiement des charges et des frais Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : - un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Breave des lots n°7, 24, 25, 36 et 43, - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2018, 21 mars 2019, 5 octobre 2020, 2 juin 2021, 1er juin 2022, approuvant les comptes des exercices et les budgets prévisionnels, - les appels de fonds, - le décompte des sommes dues, - la sommation de payer, - le contrat de syndic ; Le syndicat sollicite la somme de 48.856,99 € dont : - 19.211,77 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2020, - 28.222,92 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées entre le 2 janvier 2020 et le 4ème appel 2022, - 1.422,30 € au titre des frais de recouvrement ; Selon le décompte, à la date du 18 octobre 2022, il était dû la somme de 48.944,96 € dont : - la somme de 87,97 € (frais d'huissier du 6 mai 2020) - la somme de 48.856,99 € incluant : - la somme de 1.612,31 € au titre des frais, - la somme de 47.244,68 € au titre des charges de copropriété dont : -la somme de 19.211,77 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2020, -la somme de 28.032,91 € au titre des charges impayées arrêtées entre le 2 janvier 2020 et le 18 octobre 2022 ; La société Breave ne conteste pas les montants sollicités au titre des charges ; Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ; Ainsi le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.211,77 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2020 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d'actualisation du 20 janvier 2020 ; Et il y a lieu d'ajouter au jugement de condamner la société Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.032,91 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 2 janvier 2020 et le 18 octobre 2022 ; Au titre des frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.612,31€ incluant selon le décompte les sommes suivantes : -190 € suivi procédure -290 € remise huissier -177,30 € commandement de payer -290 € remise huissier -0,01 € solde dossier contentieux -190 € vacation contre Breave -285 € vacation procédure -190 € frais recouvrement charges ; Seuls les frais de commandement de payer de 177,30 € sont des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; les frais de suivi de procédure, de remise du dossier à l'huissier, de préparation du dossier contentieux, de vacation, de recouvrement de charges, relèvent de la gestion courante du syndic et non de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 177,30 € au titre des frais nécessaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er janvier 2020 ; Et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 2 janvier 2020 au 18 octobre 2022 ; Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement relative à la somme de 2.000 € de dommages et intérêts et une somme supplémentaire de 4.000 € au même titre ; En l'espèce, la société Breave n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années ; Le non paiement par la société Breave de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ; Les manquements systématiques et répétés de la société Breave à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; La mauvaise foi de la société Breave est confirmée par sa précédente condamnation au paiement de charges de copropriété impayées, soit par le jugement du 14 août 2013 confirmé sur ce point par l'arrêt du 27 mai 2015 ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Breave à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts et il convient de rejeter la demande supplémentaire formée en appel ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Breave, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Breave ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société Breave à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 28.032,91 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 2 janvier 2020 et le 18 octobre 2022 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 2 janvier 2020 au 18 octobre 2022 ; Condamne la société Breave aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT