Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/09682 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUZR
JUGEMENT
DU : 27 Janvier 2025
[B] [Z]
C/
S.A.S. FONCIA
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 27 Janvier 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [B] [Z], demeurant [Adresse 4]
représenté par Représentant : Me Farid MAACHI, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
S.A.S. FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : 23/9682 PAGE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 septembre 2012, Monsieur [B] [Z] a confié la gestion immobilière de son appartement situé [Adresse 3] à la S.A.S SIGLA immobilier, devenue la S.A.S FONCIA Saint André, moyennant 6% HT des sommes encaissées, outre 2,2 mois de loyer hors charges à l’occasion de la prise à bail.
Le local à usage d’habitation a été donné à bail à Monsieur [H] [D] le 19 décembre 2012.
Le 8 mai 2021, Monsieur [B] [Z], représentée par son mandataire, la S.A.S FONCIA Saint André, et Monsieur [H] [D] ont dressé un état des lieux de sortie en usant de la prestation d’état des lieux numérique de l’entreprise Constatimmo.
Par acte d’huissier du 16 octobre 2023, Monsieur [B] [Z] a fait citer la S.A.S FONCIA devant le Tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 6 novembre 2023 aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 9.445,90 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A cette audience, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le juge a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 4 mars 2024.
A cette audience, l’affaire, qui n’était pas en état d’être plaidée, a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 10 juin 2024.
A cette audience, Monsieur [B] [Z] a comparu représenté par son conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il réitère ses demandes introductives d’instance, sauf à solliciter le rejet des prétentions adverses.
Monsieur [B] [Z], sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, fait valoir que la S.A.S Foncia Saint André a commis une faute dans l’exécution du mandat de gestion immobilière, en ce qu’elle n’a pas accomplie les diligences nécessaires à la remise en état des lieux et leur mise en location à compter du 8 mai 2021, lui ayant causé un préjudice financier – perte de revenus locatifs entre juillet 2021 et juillet 2022, date à laquelle il confiait la gestion de son bien à la S.A.S Sergic Lille - et matériel – règlement d’une facture de nettoyage le 31 août 2021 en l’absence de remise en état préalable des lieux.
En réponse, Monsieur [B] [Z] expose que le nettoyage d’août 2021 était insuffisant à la mise en location du bien ce dont le mandataire s’est aperçu au cours d’une visite en avril 2022 face à l’absence de preneur. Par ailleurs, il conteste avoir déchargé la S.A.S Foncia Saint André de son mandat en juin 2022. En effet, il soutient avoir récupéré les clefs pour visiter les lieux et n’avoir confié la gestion de son bien à la S.A.S Sergic qu’en fin d’année 2022.
La S.A.S FONCIA Hauts de France et la S.A.S FONCIA Saint André ont comparu représentées par leur conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elles se réfèrent, elles demandent de :
« Mettre hors de cause la S.A.S FONCIA Hauts de France, faute d’intérêt à défendre en justice, Acter l’intervention volontaire de la S.A.S FONCIA Saint André,Débouter Monsieur [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,Limiter à 60% du montant des pertes locatives les réclamations indemnitaires de Monsieur [B] [Z] au regard de la perte de chance,Reconventionnellement, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,Condamner Monsieur [B] [Z] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ».
Au soutien de sa fin de non – recevoir, la S.A.S Foncia Hauts de France a indiqué que le mandat ne lui avait jamais été confié.
La S.A.S Foncia Saint André entend intervenir volontairement et reconnait que la gestion immobilière du bien litigieux lui a été confié.
En défense, la S.A.S Foncia Saint André conteste l’existence d’une faute et d’un préjudice. S’agissant de la faute, elle rappelle n’être tenue que d’une obligation de moyens. Or elle soutient avoir soumis à l’accord du propriétaire les travaux de remise en état du logement en juillet 2021 et avoir mis le bien en location, après leur réalisation, en août 2021. Elle expose que le bien n’a pas trouvé preneur et qu’elle s’est aperçue, de ce fait, qu’il requerrait des travaux complémentaires. Ceux – ci n’ont, toutefois, pas été réalisés par la faute du propriétaire qui s’interrogeait sur le sort de son bien (reprise, vente ou location). A titre subsidiaire, s’agissant des préjudices, elle expose que le préjudice financier, d’une part, s’analyse en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs dont le montant ne saurait être équivalent à ceux qu’il aurait perçu en cas de location continue de son bien et, d’autre part, s’apprécie sur la période de mai 2021 au 30 juin 2022, date à laquelle le propriétaire a récupéré les clefs et les a remise à la S.A.S Sergic Lille. Enfin, s’agissant du préjudice matériel, elle fait valoir que le nettoyage a été réalisé et était nécessaire pour entreprendre les travaux de remise en état et la mise en location du bien.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
Par décision du 9 septembre 2024, le magistrat a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 octobre 2024 afin de permettre aux parties de produire le mandat de gestion locative, objet du litige.
L’affaire a fait l’objet de renvois aux audiences des 14 octobre et 18 novembre 2024, date à laquelle elle a été utilement retenue.
Les parties se sont référées aux conclusions sus évoquées et observations formulées à l’audience du 10 juin 2024.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions déposées par les parties à l’audience du 10 juin 2024 pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.
MOTIVATION
Sur la fin de non – recevoir et l’intervention volontaire :
En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non – recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.
En application des articles 325 à 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à la prétention qu’il émet et qu’elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions des parties initiales.
En l’espèce, le mandat de gestion locative produit en cours de délibéré a été conclu entre le propriétaire et la S.A.S Sigla.
Les parties n’ont pas justifié d’un changement de dénomination sociale de la S.A.S Sigla ou d’un transfert du mandat à la S.A.S Foncia Saint André par le biais d’une cession de clientèle (confère article IV du mandat, intitulé « substitution du mandataire »).
D’une part, la S.A.S Foncia Saint André ne conteste pas sa qualité à défendre.
D’autre part, la S.A.S Foncia Hauts de France, la S.A.S Foncia Saint André et Monsieur [B] [Z] s’accordent sur le défaut de qualité à défendre de la S.A.S Foncia Hauts de France contre laquelle le demandeur n’a formulé aucune prétention dans ses conclusions déposées à l’audience du 10 juin 2024. Les prétentions initiales sont réputées abandonnées puisqu’elles n’ont pas été reprises au dispositif des dernières conclusions.
En l’absence de prétentions contre la S.A.S Foncia Hauts de France, la fin de non – recevoir est sans objet.
Enfin, les parties s’accordent également sur la recevabilité de l’intervention volontaire principale de la S.A.S Foncia Saint André. Celle – ci présente, en effet, un lien suffisant avec les prétentions initiales.
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Dans ces conditions, il y a lieu d’acter l’intervention volontaire principale de la S.A.S Foncia Saint André.
Sur la demande indemnitaire :
En application de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Les articles 1et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dans sa version issue de l’ordonnance n°2004-634 du 1er juillet 2004 et de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, prévoient que les conventions de gestion immobilière sont conclues par écrit.
En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Si l’inexécution du mandat fait présumer la faute du mandataire, cette présomption n’est pas étendue à la mauvaise exécution du contrat qui doit donc être démontrée par le mandant pour engager la responsabilité contractuelle de son mandataire.
Il résulte des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile qu’il appartient à Monsieur [B] [Z] de prouver l’existence et le contenu du mandat ainsi que l’inexécution, faisant présumer la faute, ou la mauvaise exécution du mandat.
En l’espèce, Monsieur [B] [Z] a agi en responsabilité contractuelle de son mandataire sans joindre à son assignation ou ses conclusions le mandat conclu avec la S.A.S Foncia Saint André, venant aux droits de la S.A.S Sigla.
Le mandat n’a été produit qu’à l’occasion de la réouverture des débats par la S.A.S Foncia Saint André.
Aux termes des conditions générales, le mandant confie à la S.A.S Foncia Saint André, venants aux droits de la S.A.S SIGLA, le soin de « gérer les biens désignés au recto [conditions particulières], les louer au prix, charges et durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux », « de procéder à toutes les réparations de moindre coût ; pour les réparations plus onéreuses : réparations, reconstructions, changement de distribution …, aviser le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés avec tous les architectes, entrepreneurs et artisans, et en payer les mémoires ; en cas d’urgence, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant.
En application de l’article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.
En application de l’article 7 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat. Parmi les éléments du débat, le juge peut prendre en considération même les faits que les parties n'auraient pas spécialement invoqués au soutien de leurs prétentions.
Autrement dit, le juge n’a pas l’obligation de prendre en considération les faits « adventices ».
En application de l’article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Dans la discussion de ses prétentions, Monsieur [B] [Z] rappelle que le mandataire « devait accomplir toutes diligences aux fins d’une remise en état des lieux dans un délai satisfaisant pour que ceux – ci soient remis à la location ». Il explique que « l’évocation des faits démontre qu’il n’en a rien été, au point du reste qu’en mars 2022, le nouveau gestionnaire du dossier faisait part de sa surprise sur l’état du logement ». Il poursuit, ensuite, sur l’évaluation de ses préjudices (confère conclusions du demandeur, page n°5, paragraphe II).
Cependant, Monsieur [B] [Z] ne détaille ni les désordres constatés à la sortie des lieux, ni les réparations auxquelles le mandataire aurait dû procéder pour la remise en location du bien - en distinguant celles qui n’ont pas été engagées et celles qui l’ont été, le cas échéant, imparfaitement ou avec du retard.
Monsieur [B] [Z] n’a donc développé aucun moyen de fait à l’appui de ses allégations d’inexécution ou de mauvaise exécution du mandat par le gestionnaire immobilier.
Qui plus est, il n’a fait aucune indication des pièces sur lesquelles il entendait fonder sa prétention dans le paragraphe « discussion » de ses conclusions.
Dans le paragraphe suivant, numéroté III, Monsieur [B] [Z] répond aux moyens soulevés par la S.A.S Foncia Saint André en défense. Par un liminaire, il en restitue la substance. Dans un paragraphe a), il répond aux moyens tendant à contester la faute et indique que « comme repris plus haut dans les présentes écritures, la défaillance de la société FONCIA était manifeste », que « le local méritait non pas seulement un nettoyage (qui à soi seul n’était s’aucun intérêt) mais une véritable remise en état des lieux », ou encore que la S.A.S Foncia s’est aperçue « de la nécessité de travaux complémentaires à diligenter dans le logement » ou aurait dû prendre, dès la libération des lieux, « la mesure des travaux à entreprendre », sans jamais détailler ces travaux. Dans un paragraphe b), il répond au moyen tendant à discuter « le lien causal entre le préjudice allégué et la faute commise » en revenant sur la durée « d’indemnisation » et donc celle de son préjudice. Dans un paragraphe c), il répond au moyen tendant à qualifier l’obligation du mandataire d’obligation de moyen et indique que la S.A.S Foncia Saint André y a manqué « en laissant le bien dans un état impropre à toute relocation ». Dans un paragraphe d), il soutient que la dépense de nettoyage était inutile en l’absence de travaux de remise en état.
Ce paragraphe ne permet pas plus que le précédent de déterminer les moyens de fait que Monsieur [B] [Z] entendait soulever pour démontrer l’existence d’une inexécution ou d’une mauvaise exécution de l’obligation de procéder ou faire procéder aux réparations de moindres coûts ou plus onéreuses en vue de relouer le bien aux termes convenus avec le mandant.
Il n’appartient pas à la juridiction de déduire des pièces produites les moyens de fait sur lesquels le demandeur entendrait se fonder pour obtenir le succès de ses prétentions.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [B] [Z].
Sur les demandes accessoires :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [B] [Z] à payer à la S.A.S Foncia Saint André la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE sans objet la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la S.A.S Foncia Hauts de France ;
PREND acte l’intervention volontaire de la S.A.S Foncia Saint André ;
DEBOUTE Monsieur [B] [Z] de sa demande indemnitaire ;
CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à la S.A.S Foncia Saint André la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [B] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
D. AGANOGLU M. KOVALEVSKY
