Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/01200

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/01200 N° Portalis 352J-W-B7I-C34JY N° MINUTE : 5 Assignation du : 27 Mars 2023 [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 01 Août 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. EXOLA DISTRIBUTION [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Thassadit KHEMISSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1405 DEFENDERESSE S.C.I. M.N.R. [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Véronique BAUDASSE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0639 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 21 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé successifs en date des 12 décembre 2005, 13 décembre 2007, 13 décembre 2009, 13 décembre 2011, 13 décembre 2013 et 13 décembre 2015, la société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « MNR » (ci-après la société MNR) a donné à bail commercial à la société EXOLA DISTRIBUTION des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 4]. Les contrats ont été conclus pour : - l'exercice de l'activité de « ALIMENTATION GENERALE-EPICERIE-PRODUIS EXOTIQUES-POISSONNERIES,VENTE DE PRODUITS DE BEAUTE ET DE COSMETIQUES » ; - une durée de vingt-trois mois du 12 décembre 2005 au 11 novembre 2007, puis du 13 décembre 2007 au 13 novembre 2009, du 13 décembre 2009 au 13 novembre 2011, du 13 décembre 2011 au 13 novembre 2013, et du 13 décembre 2013 au 13 novembre 2015 pour des loyers mensuels de 2.500 euros, 2.626 euros, 2.741 euros, 2.915 euros et 2.995 euros, hors taxes et hors charges, - une durée de trente-cinq mois du 13 décembre 2013 au 13 novembre 2015 puis du 13 décembre 2015 au 13 octobre 2018 et un loyer mensuel de 2.995 euros, hors taxes et hors charges. A compter du 13 octobre 2018, la société EXOLA DISTRIBUTION a continué à occuper les locaux et à payer les loyers. Par lettre de son avocat en date du 14 février 2020, la société EXOLA DISTRIBUTION a demandé à la société MNR à bénéficier du statut des baux commerciaux « à compter de la régularisation du deuxième bail précaire en 2009 » et a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 18.000 euros hors taxes et hors charges, s'opposant ainsi à la signature du contrat de bail qui lui avait été adressé par la société MNR et à l'augmentation du loyer sollicitée par cette dernière. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 octobre 2022, reçu à une date indéterminée à défaut de mention sur l'avis de réception, la société EXOLA DISTRIBUTION a notifié à la société MNR un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 14 novembre 2017 à la somme de 18.000 euros hors taxes et hors charges. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2023, la société EXOLA DISTRIBUTION a assigné la société MNR à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Selon jugement en date du 22 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné le retrait du rôle de l'instance. A la demande de la société EXOLA DISTRIBUTION, l'affaire a été rétablie à l'audience du 3 avril 2024 et retenue à l'audience du 21 juin 2024 à laquelle la société EXOLA DISTRIBUTION et la société MNR étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son mémoire préalable et de son assignation, la société EXOLA DISTRIBUTION demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé au 14 novembre 2017 à la somme annuelle hors taxes hors charges de 18.000 euros ; - dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que la société MNR devra lui reverser le trop-perçu ; - condamner la société MNR au paiement des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer, et ce à compter du 14 novembre 2017 jusqu'à parfait paiement ; A titre subisidiaire, - désigner un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique ; - dire que le paiement des honoraires de l'expert incombe à la société MNR ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - réserver les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, la société EXOLA DISTRIBUTION expose que le bailleur a régularisé à tort cette succession de six baux dérogatoires et que le bail doit donc être soumis au régime des baux commerciaux trois ans après la conclusion de son premier bail dérogatoire, soit à partir du 14 novembre 2008. Elle considère que les cinq baux conclus après le premier bail dérogatoire sont nuls. Elle en conclut que le bail commercial est arrivé à échéance après neuf ans, soit au 14 novembre 2017 et que c'est à cette date que doit être fixé le loyer de renouvellement. En ce qui concerne le montant du loyer, la société EXOLA DISTRIBUTION soutient qu'il doit être fixé à la valeur locative et selon les termes de l'article L.145-33 du code de commerce. Elle se réfère à l'analyse de M. [E] [P], expert qu'elle a consulté, qui a fixé la surface à 67,35 m², la surface pondérée à 43,38 m² , le prix unitaire à 415 euros/m²P compte tenu de la situation des locaux, de l'activité peu adaptée à l'emplacement et à l'agencement des locaux, des clauses du bail favorables au bailleur, de l'état d'usage avancé des locaux, du loyer contractuel très élevé, de la mauvaise conjoncture économique, financière et immobilière, ainsi que des loyers du voisinage, soit une valeur locative totale de 18.000 euros. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société MNR demande au juge des loyers commerciaux de : In limine litis, - déclarer prescrite la demande de la société EXOLA DISTRBUTION ; - débouter la société EXOLA DISTRIBUTION de toutes ses demandes ; A titre subsidiaire, - débouter la société EXOLA DISTRIBUTION de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 18.000 euros hors taxes et hors charges ; A titre renconventionnel, - ordonner que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 24.250 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 mars 2023 ; - condamner la société EXOLA DISTRIBUTION à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; A titre infiniment subsidiaire, - débouter la société EXOLA DISTRIBUTION de sa demande de paiement des honoraires des l'expert ; - ordonner que les honoraires de l'expert désigné seront compris dans les dépens ; - ordonner que la provision à consigner sera à la charge de la société EXOLA DISTRIBUTION; - réserver les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société MNR soutient que la demande de fixation du loyer de la société EXOLA DISTRIBUTION est prescrite. Elle expose en effet qu'en application des articles L.145-15 et L. 145-16 du code de commerce, le deuxième contrat de bail signé le 13 décembre 2007 n'est pas nul mais que les dispositions relatives à la durée et au statut sont réputées non écrites. Elle en conclut que c'est ce bail qui doit être soumis au régime des baux commerciaux jusqu'au terme de neuf années, soit jusqu'au 12 décembre 2016. Sur le fondement de l'article L. 145-60 du code de commerce, elle soutient que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer court non pas à compter de la date de naissance du bail commercial mais de la date de la demande d'application du statut, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande. Or, selon elle, c'est par la lettre officielle de son avocat en date du 14 février 2020 que la société EXOLA DISTRIBUTION a sollicité pour la première fois l'application du statut des baux commerciaux, sans aucune diligence dans les deux ans, soit avant le 13 février 2022, puisqu'elle a notifié son mémoire par lettre recommandée avec avis de réception du 21 octobre 2022. S'agissant du montant du loyer, la société MNR prétend qu'il doit être fixé à compter de la demande, soit à compter de l'assignation du 27 mars 2023. Elle souligne que le rapport de l'expert [E] [P] est antérieur de trois ans à la notification du mémoire et n'a pas été actualisé. Elle considère que le loyer doit être fixé à la somme de 24.250 euros hors taxes et hors charges au regard du rapport du cabinet BRETAULT du 02 mars 2023 qui estime la valeur locative à 24.250 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la recevabilité des demandes de la société EXOLA L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En outre, selon l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. L'article R.145-23 du même code dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. Il est acquis que l'action en fixation du loyer du bail commercial née du maintien en possession du preneur titulaire d'un bail dérogatoire est soumise à la prescription biennale de l' article L. 145-60 du code de commerce dont le délai court à compter du jour où la demande d'application du statut a été formée. Il est également établi que la notification régulière du mémoire interrompt la prescription biennale lorsque l’action en fixation du bail renouvelé ou révisé est exercée devant le juge des loyers commerciaux. Or, en l'espèce, la société EXOLA DISTRIBUTION a revendiqué l'application du statut des baux commerciaux par lettre en date du 14 février 2020 et a introduit la présente instance en fixation du loyer du bail renouvelé par assignation signifiée le 27 mars 2023, soit postérieurement à la date d'expiration du délai de deux ans, le 14 février 2022. Si la notification du mémoire préalable visé à l'article R.145-23 du code de commerce interrompt la prescription biennale, il s'avère que la société EXOLA DISTRIBUTION a notifié son mémoire à la société MNR par lettre en date du 21 octobre 2022, déposée le 26 octobre 2022 et reçue à une date indéterminée à défaut de mention sur l'avis de réception, soit à une date postérieure au 14 février 2022 de sorte que la prescription était déjà acquise. Par conséquent, la demande de la société EXOLA DISTRIBUTION de fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 14 novembre 2017 à la somme de 18.000 euros hors taxes et hors charges, et ses demandes subséquentes, seront déclarées irrecevables. 2- Sur les demandes accessoires La société EXOLA DISTRIBUTION sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à la société MNR la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du même code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Déclare irrecevables la demande de la société EXOLA DISTRIBUTION de fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 14 novembre 2017 à la somme de 18.000 euros, hors taxes et hors charges, et ses demandes subséquentes, ; Condamne la société EXOLA DISTRIBUTION aux dépens ; Condamne la société EXOLA DISTRIBUTION à payer à la société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « MNR » la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 1er août 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER