Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/02381

24/05/2023 ARRÊT N°332/2023 N° RG 22/02381 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O3JM AM/IA Décision déférée du 10 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00233) V.REYMOND [E] [U] C/ S.A. MESOLIA HABITAT INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [E] [U] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Nadège MARTY-DAVIES, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2022/010289 du 13/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE S.A. MESOLIA HABITAT [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2021, la SA d'HLM Mésolia a donné à bail à M. [E] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 646,12 euros provision sur charges comprise. Un contrat dit de 'location d'emplacement de stationnement' a été signé la veille, prévoyant seulement le versement d'un dépôt de garantie. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 2230,19 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 25 octobre 2021, en vain. Par acte du 4 janvier 2022, dénoncé le 5 janvier 2022 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, la SA d'HLM Mésolia a fait assigner M. [E] [U] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion des occupants et de condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mai 2022, le juge a : - constaté la résiliation du bail à compter du 02/12/2021, - ordonné l'expulsion de M. [E] [U] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués appartenant à la SA d'HLM Mésolia situés [Adresse 3], objets de la location et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation due par M. [E] [U] à la somme de 688.84 € et le condamne au paiement mensuel de celle-ci à compter du 26/12/2021, et jusqu'au départ effectif des lieux,sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - condamné M. [E] [U] à payer à la SA d'HLM Mésolia, une provision de 5506.55 €, en deniers ou quittances, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de février 2022 inclus, - condamné M. [E] [U] à payer à la SA d'HLM Mésolia une provision de1906.38 €, en deniers ou quittance, au titre du Supplément de Loyer Solidaire, depuis janvier 2022, à défaut de production de l'avis d'imposition où figure le revenu retenu pour l'année précédente ; - condamné M. [E] [U] à payer à la SA d'HLM Mésolia la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [E] [U] aux entiers dépens, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 23 juin 2022, M. [U] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [U], dans ses dernières écritures en lecture de rapport en date du 4 avril 2023, demande à la cour, vu l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de': - réformer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter la société Mésolia Habitat de l'ensemble de ses demandes, - octroyer à M. [U] les plus larges délais pour s'acquitter de l'arriéré locatif, - autoriser M. [E] [U] à s'acquitter de l'arriéré en 36 mensualités de 266 euros par mois, la dernière mensualité représentant le solde de la somme due, - dire et juger que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, - débouter la société Mésolia Habitat de sa demande au titre du Supplément de Loyer Solidaire, - dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens. M. [U] explique qu'il est resté sans revenus professionnels d'avril 2021 à mars 2022 suite à la défaillance de son employeur : il n'a pu éviter des incidents de paiement. Sa dette s'élève à 9578,36 euros au 30 mars 2023 et il sollicite les plus larges délais pour s'en acquitter, par mensualités de 266 euros : il est désormais indemnisé par Pôle Emploi à hauteur de 1100 euros par mois, a réglé les loyers de juin et juillet 2022, et a demandé l'allocation logement à laquelle il a droit. Il vit seul et va devoir prendre en charge son fils aîné dont la mère est décédée le [Date décès 2] 2023. S'agissant du supplément de loyer de solidarité imposé à défaut de production de l'avis d'imposition, l'appelant conclut au rejet de la demande de provision au vu de son avis d'imposition et de la baisse de ses revenus, limités à l'ARE. Il affirme enfin être assuré. Suivant dernières conclusions du 11 avril 2023 portant appel incident, la SA Mésolia Habitat prie la cour, vu l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, de : - ordonner le report de la clôture au jour des plaidoiries, - débouter M. [E] [U] de l'ensemble de ses demandes, - confirmer l'ordonnance du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions, sauf s'agissant de la date de résiliation retenue par erreur au 2 décembre 2021 et s'agissant du montant de la dette locative, Infirmant l'ordonnance et statuant à nouveau, - constater la résiliation du bail à compter du 26/12/2021 par l'effet de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de M. [E] [U] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués appartenant à la SA d'HLM Mésolia situé [Adresse 3] objets de la location et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L.541-1 et R.451-1 au cas d'abandon des lieux, - fixer l'indemnité provisionnelle d'occupation due par M. [E] [U] à la somme de 688,84 € et le condamner au paiement mensuel de celle-ci à compter du 26/12/2021, et jusqu'au départ effectif des lieux, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - condamner M. [E] [U] à payer à la SA d'HLM Mésolia, une provision de 9.578,36 € en deniers ou quittances, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 mars 2023, outre 150 € dus au titre de la condamnation de première instance sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et 472,22 € au titre des dépens de 1ère instance, - condamner M. [U] à verser à la société Mésolia Habitat la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel, - dire que les dépens pourront être recouvrés directement par Me Emmanuelle Dessart conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SA d'HLM Mésolia confirme le début des impayés en avril 2021, discute la date d'apparition des premières difficultés professionnelles et financières du locataire, et souligne son silence jusqu'à la déclaration d'appel : la dette s'élève désormais à 10200,58 euros frais inclus au 30 mars 2023. La bailleresse maintient que le défaut de paiement des loyers comme l'absence de justificatif d'assurance sont des manquements graves, justifiant l'acquisition de la clause résolutoire. Et depuis la décision, M. [U] n'a payé l'indemnité d'occupation provisionnelle que de manière irrégulière. Pour s'opposer aux délais demandés, l'intimée fait valoir que la mensualité nécessaire à un apurement de la dette, ajoutée au loyer courant, ne laisserait à M. [U] aucun revenu disponible, alors qu'il n'a déjà pas pu payer toutes ses échéances courantes. S'agissant enfin du supplément de loyer solidaire, la somme de 4765,95 euros a été déduite de la créance, l'appelant ayant produit son avis d'imposition. La clôture de l'instruction de l'affaire prévue le 11 avril 2023 a été reportée au jour de l'audience, de sorte que la demande de report de l'ordonnance de clôture formulée par l'intimée n'a plus à être tranchée par la cour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Il n'est pas contesté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 25 octobre 2021 faute pour le locataire d'avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, en application des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2021 et non du 2, comme mal repris dans le dispositif de la décision déférée. M. [U] formule cependant une demande de suspension de ses effets, sans toutefois l'accompagner de pièces justificatives. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.". En l'espèce, il ressort de ses avis d'imposition successifs que M. [U] a vu son revenu net imposable divisé par 4 en 2021. Il bénéficie maintenant de l'ARE, ce qui représente une somme de l'ordre de 1100 euros mensuels en moyenne. Il ne justifie pas du versement de prestations complémentaires par la CAF. Le dernier décompte locatif figurant au dossier de la bailleresse, édité le 30 mars 2023, montre qu'après le début en mai 2021 du défaut de paiement des loyers, devenu total après août 2021, M. [U] a pu régler les indemnités d'occupation de juin et juillet 2022, puis d'octobre et novembre 2022 et de mars 2023, soit 5 échéances sur les 11 dues depuis qu'il perçoit ses ressources actuelles. Force est donc de constater que le locataire n'est pas en mesure de s'acquitter régulièrement d'un loyer en dépit de revenus désormais stabilisés depuis près d'un an. De fait, le loyer représente déjà 60 % de ses revenus mensuels, et le paiement ajouté de la mensualité nécessaire à l'apurement de la dette locative en trois ans, porterait cette part à 85%. Il ne paraît donc pas possible que M. [U] parvienne à faire face à ses obligations et dette locatives, en sus des charges courantes, avec ses revenus actuels, et les impayés supplémentaires au cours des mois écoulés depuis la décision de première instance le confirment. Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne sauraient lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, la décision déférée étant confirmée de ce chef. Sur les provisions L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, les parties s'accordent à dire que la dette locative s'élève à la somme de 9578,36 euros au 31 mars 2023, hors frais de procédure. M. [U] sera donc condamné à payer à la S.A d'HLM Mésolia une provision de 9578,36 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 mars 2023. La décision déférée sera donc infirmée en ce sens. Les deux parties concluent désormais à l'absence de dette et donc de provision exigible au titre du supplément de loyer solidaire, ce qui entraînera la réformation de l'ordonnance également de ce chef. Sur les frais et dépens M. [U] qui succombe également en appel sera condamné aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Emmanuelle Dessart par application de l'article 699 du code de procédure civile, étant précisé que les pièces du dossier permettent de chiffrer à 315,62 euros, et non 472,22 euros, les frais d'actes inclus dans les dépens de première instance. L'équité commande d'allouer au bailleur la somme supplémentaire de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qui concerne les provisions allouées, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne M. [E] [U] à payer à la SA d'HLM Mésolia, une provision de 9578,36 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 30 mars 2023, Dit n'y avoir lieu à condamnation provisionnelle de M. [E] [U] envers la SA D'HLM Mésolia au titre du supplément de loyer solidaire, Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions soumises à la cour, sauf à préciser que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 décembre 2021 et que les dépens de première instance s'élèvent à la somme de 315,62 euros, Y ajoutant, Condamne M. [E] [U] à payer à la SA D'HLM Mésolia la somme supplémentaire de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [E] [U] aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés directement par Me Emmanuelle Dessart conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER