Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00412

Du 02 août 2024 5AF SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00412 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3NP [H] [P], [I] [R] C/ S.C.I. [Localité 12] [Adresse 13], S.N.C. KAUFMAN§BROAD PROMOTION 3 - Expéditions délivrées à Me Justine CHERRIER Me Stéphanie GARCIA Me Fabrice DELAVOYE - FE délivrée à Le 02/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] - [Localité 7] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 août 2024 EXPERTISE PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDEURS : Madame [H] [P] née le 07 Juin 1984 à [Localité 14] (ITALIE) [Adresse 13], [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] Monsieur [I] [R] né le 20 Avril 1982 à [Localité 15] [Adresse 13], [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] Tous deux représentés par Me Justine CHERRIER (Avocat au barreau de BORDEAUX - Postulant) - Me Solène LEGAY (Avocat au barreau de LYON - Plaidant) DEFENDERESSES : S.C.I. [Localité 12] [Adresse 13] RCS TOULOUSE N° 882 754 039 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Stéphanie GARCIA (Avocat au barreau de BORDEAUX - Postulant) - Me Stéphanie DE LAROULLIERE (Avocat au barreau de PARIS - Plaidant) S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 RCS NANTERRE N° 444 266 381 [Adresse 2] [Localité 9] Représentée par Me Fabrice DELAVOYE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL DGD AVOCATS DÉBATS : Audience publique en date du 24 Mai 2024 délibéré du 12 Juillet 2024 prorogé au 02 Août 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 26 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 juin 2023 à effet au 16 juin 2023, la SCI [Localité 12] [Adresse 13] a donné à bail à Madame [H] [P] et à Monsieur [I] [R] un appartement situé [Adresse 13], [Adresse 5] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 1037 euros mensuels hors charges. DB e9n e9dicte 1741145110 Arguant de l'existence de désordres au sein du logement loué, Madame [P] et Monsieur [R] ont, par acte introductif d'instance du 26 février 2024, fait assigner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité, statuant en référé à l'audience du 15 mars 2024 aux fins de : Les recevoir en leurs demandes,Dire le local d’habitation indécent depuis le 16 octobre 2023 ;Suspendre le paiement des loyers jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité ; Ordonner les travaux de remise en état nécessaires et fixer le délai pour la réalisation des travaux, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement pour les travaux d’étanchéité, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard 6 mois après la signification du jugement pour les travaux de remise en état des murs,Se réserver la liquidation de l’astreinte,Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état, Ordonner la restitution des loyers perçus à compter du 16 octobre 2023 jusqu’au prononcé du jugement soit la somme de 1037 euros par mois, et condamner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] au paiement de cette somme,Condamner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à les indemniser de leur préjudice de jouissance sur une base de 207,40 euros par mois à compter du 16 octobre 2023 jusqu’au parfait achèvement des travaux, outre la somme de 171 euros par mois à compter du 8 février 2024 jusqu’à parfait achèvement des travaux,Dire que le bailleur manque à son obligation de garantir une jouissance paisible aux locataires de l’emplacement de parking N°4 loué,Ordonner à la SCI [Localité 12] [Adresse 13] d’installer un arceau anti-stationnement sur l’emplacement de parking N°4 au besoin sous astreinte de 10 euros par jour de retard 8 jours après la signification du jugement,Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’installation de l’arceau anti-stationnement,Les autoriser à installer un arceau passé un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sans que le bailleur ne s’exécute,Dire et en tant que de besoin condamner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] au paiement des frais d’installation de l’arceau anti-stationnement le cas échéant avancé par les locataires,Se réserver la liquidation de l’astreinte, Condamner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 avril 2024. Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la société [Localité 12] [Adresse 13] a appelé en intervention forcée et en garantie la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 aux fins d’ordonner la jonction avec la procédure introduite par Madame [P] et Monsieur [R] et la condamner à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice des consorts [P]/[R]. A titre subsidiaire, elle sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire et en tout état de cause sollicite la condamnation de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 à lui régler la somme de 3000 euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L’affaire a été évoquée, après un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 24 mai 2024. Lors de l'audience du 24 mai 2024, Madame [P] et Monsieur [R], représentés par leur son conseil, maintiennent les termes de leurs demandes initiales, et, y ajoutant, demandent : d’ordonner au bailleur de procéder sans délai à la recherche d’une fuite au besoin sous astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement,d’ordonner au bailleur de procéder au retrait et à l’évacuation immédiate des cloisons atteintes par les moisissures sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,d’ordonner les travaux de remise en état des murs consistant en la pose de placo neuf et de peinture dans toutes les pièces touchées par le dégât des eaux et sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de 4 mois après la signification du jugementde condamner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à les indemniser de leur préjudice d’anxiété sur la base de 1000 euros par occupant, soit 3000 euros,dans le cas où la responsabilité de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 devait être établie, la condamner solidairement avec la SCI [Localité 12] [Adresse 13] des conséquences du dégât des eaux,les autoriser à installer un arceau anti-stationnement passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement sans que le bailleur ne s’exécute selon devis de l’entreprise Olivier Decloux.Condamner la SCI [Localité 12] [Adresse 13] aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 15 janvier 2024. En défense, la SCI [Localité 12] [Adresse 13], représentée par son conseil, demande au juge de : Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes présentées à son encontre celles-ci étant irrecevables,A titre subsidiaire, les débouter de leurs demandes, celles-ci étant sérieusement contestables,A titre subsidiaire, ordonner une expertise En tout état de cause, condamner in solidum les consorts [P]/[R] à lui régler la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En défense, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, représentée par son conseil, demande à titre principal et avant-dire droit de sursoir à statuer dans l’attente de la désignation d’un expert judiciaire dans le cadre des procédures initiées devant le Président du Tribunal judiciaire de Bordeaux et du dépôt de son rapport d’expertise. A titre subsidiaire, elle demande d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée par la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à laquelle elle s’associe. En tout état de cause, elle conclut au rejet des prétentions formées à son encontre et sollicite la condamnation de la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’indécence du logement et la demande reconventionnelle d’expertise. Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. A l’appui de leurs demandes, Madame [P] et Monsieur [R] versent aux débats un constat d’huissier établi le 15 janvier 2024 qui fait état de traces d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du logement et un courriel en date du premier février 2024 émanant de Monsieur [S] Inspecteur Salubrité à [Localité 12] Métropole lequel déclare avoir constaté des remontées telluriques au niveau de la chambre d’enfant et du couloir et indique que le seuil limite d’humidité est dépassé, ainsi qu’un certificat médical du 26 avril 2024 lequel mentionne que la présence de moisissures a un impact sur leur santé. Il convient de relever que ces pièces ne permettent pas au juge des référés, juge de l’évidence de dire le logement indécent. Il sera dès lors, en vertu de l'article 145 du Code de procédure civile et considérant qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, d'ordonner l'expertise sollicitée par la SCI [Localité 12] [Adresse 13] selon les modalités déterminées au dispositif. Il convient au vu de la demande de travaux de mise en conformité du logement, de demander à l'expert, tel qu'il est d'usage en telle matière, de décrire les travaux propres à remédier aux désordres constatés. Sur les demandes de suspension du paiement des loyers et de restitution des loyers perçus jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité. Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, à ce stade de la procédure et au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant précisément pour objet de vérifier le manquement de la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à son obligation de louer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et de décrire, le cas échéant, les travaux propres à remédier aux désordres constatés, il n’y a pas lieu de suspendre, à titre principal, le paiement des loyers jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité, ni d’ordonner la restitution des loyers perçus à compter du 16 octobre 2023 et à tout le moins du 1er décembre 2023. Par conséquent, Monsieur [R] et Madame [P] seront déboutés de leurs demandes de ces chefs. Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte. Pour les raisons ci-avant exposées, au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant pour objet notamment de rechercher la cause des désordres et de déterminer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, il convient de débouter Madame [P] et Monsieur [R] de leurs demandes tendant à enjoindre la SCI [Localité 12] [Adresse 13] de leurs demandes de réalisation des travaux sous astreinte. Sur la demande de provision L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Monsieur [R] et Madame [P] sollicitent à l’audience une provision à hauteur de 207,40 euros par mois à compter du 16 octobre 2023, à tout le moins du premier décembre 2023 outre la somme de 171 euros par mois à compter du 8 février 2024, outre un préjudice d’anxiété sur une base de 1000 euros par occupant. En l’espèce, en l’état du dossier, aucun élément précis, le certificat médical produit étant insuffisant à démontrer que le logement loué est la cause de maux, ne permet de déterminer les désordres, leur origine et leur imputabilité à la SCI [Localité 12] [Adresse 13] ni d’évaluer le préjudice dont les demandeurs se prévalent. Ces éléments seront le cas échéant à déterminer par le rapport d’expertise judiciaire, et dans le cadre d’une demande au fond, car il est à ce stade impossible d’en préjuger et d’en évaluer le montant. Par conséquent, les demandes de provisions sollicitées par Madame [P] et Monsieur [R] seront rejetées. Sur les demandes formées à l’encontre de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3. Au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant pour objet notamment de rechercher la cause des désordres et de déterminer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, et étant commune à la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, il convient de débouter la SCI [Localité 12] [Adresse 13] de sa demande de condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontreDB . Sur les demandes relatives à l’arceau anti-stationnement. Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Les demandeurs exposent que leur place de stationnement est souvent occupée par des véhicules tiers. Il résulte de l’article 1725 du code civil que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. En l’espèce, il résulte du contrat de bail que seule la location d’un emplacement de stationnement en plein air est prévue, sans que soit mentionné un arceau anti-stationnement. Dès lors, les consorts [P]/[R] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes relatives à la pose d’un arceau anti-stationnement sur l’emplacement de parking loué et à la suspension des loyers dans cette attente. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La SCI [Localité 12] [Adresse 13] et la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 ne pouvant être considérées comme parties perdantes en l’état du litige, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés et de ses frais irrépétibles. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties réservés, notamment sur les responsabilités et garanties encourues, Ordonnons une expertise à laquelle seront parties Madame [H] [P], Monsieur [I] [R], la SCI [Localité 12] [Adresse 13], la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 et désignons pour y procéder Monsieur [T] [G], [Adresse 4], [Localité 12], courriel [Courriel 11], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Bordeaux avec la mission suivante : - se rendre sur les lieux situés [Adresse 13], [Adresse 10] [Localité 8], en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoqués ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire, - vérifier si les désordres existent, - vérifier si l'immeuble loué répond aux caractéristiques d'un logement décent telles que fixées par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, - décrire avec précision les désordres et non conformités s'il y en a, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; lister les inachèvements, les décrire, préciser les ouvrages ou les éléments d’ouvrage sur lesquels ils portent, en préciser l’importance, - pour chaque désordre, indiquer s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre le logement, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi, - rechercher la cause des désordres, - donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ; - donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité ou la santé des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ; - fournir tous éléments techniques de nature à permettre au Tribunal d'apprécier les responsabilités éventuelles encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire; - fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis par le locataire depuis l'apparition des désordres et notamment un éventuel trouble de jouissance, - apporter toutes précisions utiles sur l'impact sur la santé des désordres constatés -apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ; Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; Disons que le magistrat du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ; Fixons à la somme provisionnelle de 2.500€ la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l'Etat ; Disons que la SCI [Localité 12] [Adresse 13] devra consigner cette provision par virement (voir code BIC joint) sur le compte de la régie annexe du tribunal judiciaire de Bordeaux, Pôle Protection et Proximité [Adresse 3] [Localité 12], en mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance), dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise ; Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu; Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours; Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises : -la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ; -son avis sur l’opportunité d’appeler un tiers aux opérations d’expertise ; Disons que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ; Disons qu’au plus tard six mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception; Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ; Déboutons Madame [H] [P] et Monsieur [I] [R] de leurs demandes de suspension du paiement des loyers, de restitution des loyers perçus jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité, de condamnation de la SCI [Localité 12] [Adresse 13] à procéder à des travaux de réparation sous astreinte, et de dommages et intérêts à titre provisionnel ; Déboutons Madame [H] [P] et Monsieur [I] [R] de leurs demandes liées à la pose d’un arceau anti-stationnement sur l’emplacement de parking loué et à la suspension des loyers dans cette attente ; Déboutons la SCI [Localité 12] [Adresse 13] de sa demande de condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontreDB . REJETONS le surplus des demandes. Laissons provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION