Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/09124

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/09124 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MEX N° MINUTE : 12/2024 JUGEMENT rendu le 06 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [X] [U] veuve [N], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque D0285 DÉFENDEURS Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 1], comparant en personne, Madame [H] [K] épouse [F], demeurant [Adresse 1], comparante en personne, assistés de Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C2573 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09124 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MEX EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 décembre 2017 à effet au 23 décembre 2017, Mme [X] [U] veuve [N] a consenti un bail d'habitation à M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1080 euros et d'une provision pour charges de 120 euros. Par jugement du 30 août 2019, le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 décembre 2018 et condamné M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] à payer la somme de 14962,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2019 inclus, leur a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Par actes de commissaire de justice du 22 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 15297,54 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par actes de commissaire de justice du 25 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise à effet au 22 décembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] le 23 juin 2023. Par assignations du 27 septembre 2023, Mme [X] [U] veuve [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir - à titre principal : -faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 décembre 2017, -ordonner sans délai l'expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] ; -fixer l'indemnité d'occupation due par M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au loyer quotidien, charges et taxes en sus à compter du 23 août 2023 et jusqu'à libération des lieux, - à titre subsidiaire : -prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves des locataires, -ordonner sans délai l'expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] ; -fixer l'indemnité d'occupation due par M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au loyer quotidien, charges et taxes en sus à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux, - dans tous les cas : Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09124 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MEX -condamner M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au paiement de la somme de 19031,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, sauf à parfaire, et pour la période postérieure au 11 septembre 2023 les loyers indexations charges et taxes telles que fixées dans le bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15511,51 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, -ordonner la capitalisation des intérêts, -condamner M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juin 2023. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 02 février 2024 a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l'audience du 4 juin 2024. A l'audience du 4 juin 2024, Mme [X] [U] veuve [N], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande : - à titre principal : -faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 août 2023, -ordonner sans délai l'expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] ; -fixer l'indemnité d'occupation due par M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au loyer quotidien, charges et taxes en sus à compter du 23 août 2023 et jusqu'à libération des lieux, - à titre subsidiaire : -prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves des locataires, -ordonner sans délai l'expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] ; -fixer l'indemnité d'occupation due par M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au loyer quotidien, charges et taxes en sus à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux, - dans tous les cas : -condamner M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au paiement de la somme de 24008,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 01 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15511,51 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, -ordonner la capitalisation des intérêts, -prononcer la validité du congé reprise à échéance au 22 décembre 2023, -ordonner sans délai l'expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] ; - fixer l'indemnité d'occupation due par M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au loyer quotidien, charges et taxes en sus à compter du 22 décembre 2023 et jusqu'à libération des lieux, - condamner M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juin 2023. Mme [X] [U] veuve [N] considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et à l'octroi d'un délai pour libérer les lieux. Elle indique que la nullité du commandement de payer n'a pas été soulevée in limine litis. M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, - à titre principal : -soulèvent la nullité du commandement de payer du 22 juin 2023 et demandent : -le rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire -de déduire du montant de la dette locative la somme de 1928,13 euros, - à titre subsidiaire, demandent: -des délais de paiement sur 36 mois selon les modalités suivantes : 250 euros du 1er au 12ème mois, 300 euros du 13ème au 18ème mois, 350 euros du 19ème au 24ème mois, 400 euros du 25ème au 30ème mois, le solde réparti sur 6 mensualités égales, -la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement, - à titre très subsidiaire demandent : -un délai d'un pour libérer les lieux - en tout état de cause, demandent : -le rejet des demandes de la bailleresse, -la condamner au paiement d la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, -que l'exécution provisoire soit écartée. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [X] [U] veuve [N] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la nullité du commandement de payer La nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. Aux termes des articles 74 et 112 du code de procédure civile les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Par ailleurs, aux termes de l'article 114 dudit code aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En l'espèce, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] soutiennent que le commandement de payer est nul en ce qu'il comporte une reprise de solde non justifiée. Ils ont soulevé cette exception avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. En revanche, il convient de constater qu'ils n'ont aucunement précisé le fondement légal de la cause de nullité du commandement de payer ni fait la démonstration d'un grief causée par l'irrégularité. L'exception de nullité sera en conséquence rejetée. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements versé aux débats pour la période du 1er septembre 2018 au 1er juin 2024, la somme de 15297,54 euros, (déduction faite de la somme de 264,91 euros de frais de recouvrement facturés pour la période postérieure au précédent jugement soit le mois de juillet 2019 jusqu'à la date du commandement de payer), n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2023. Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il est établi que M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. A l'appui de leur demande, ils soutiennent percevoir actuellement un revenu mensuel total de 7162 euros : 3000 euros de revenus chacun (justifié pour monsieur) et un revenu locatif de 1162 euros (justifié). Ces revenus leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme en apurement de la dette en plus du loyer courant. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités qu'ils ont proposées et prévues au présent dispositif, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Eu égard aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera rejetée. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, Mme [X] [U] veuve [N] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2024, M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] lui devaient la somme de 23744,78 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 15297,54 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3739,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [U] veuve [N] ou à son mandataire. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. L'équité commande de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE l'exception de nullité du commandement de payer du 22 juin 2023 ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 décembre 2017 entre Mme [X] [U] veuve [N], d'une part, et M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 août 2023, CONDAMNE M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] à payer à Mme [X] [U] veuve [N] la somme de 23744,78 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 15297,54 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3739,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; AUTORISE M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, 250 euros du 1er au 12ème mois, 300 euros du 13ème au 18ème mois, 350 euros du 19ème au 24ème mois, 400 euros du 25ème au 30ème mois, le solde réparti sur 6 mensualités égales, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 août 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse, déboutée de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution, pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] seront condamnés à verser à Mme [X] [U] veuve [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [R] [F] et Mme [H] [K] ép. [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 juin 2023 ; REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge