Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/01542

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Minute N° N° RG 23/01542 N° Portalis DBX2-W-B7H-KIPD [I] [P] [K] [M] C/ [R] [L], [O] [N] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 16 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEURS: M. [I] [P] né le 24 Septembre 1982 à [Localité 4] (SARTHE) [Adresse 7] [Localité 1] représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE Mme [K] [M] née le 27 Mai 1978 à [Localité 5] (AVEYRON) [Adresse 7] [Localité 1] représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE DEFENDEURS: Mme [R] [L] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] non comparante, ni représentée M. [O] [N] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 17 juin 2024 Date du Délibéré : 16 septembre 2024 DÉCISION : réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte sous seings privés en date des 5 et 6 janvier 2022, Monsieur [P] et Madame [M] ont donné à bail à Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] un logement situé sur la commune de [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 794 € et 40 € de provision pour charges. Le 29 juin 2023, la Commission de surendettement du Gard a déclaré recevable la demande déposée par Monsieur [N]. Des loyers demeurant impayés, Monsieur [P] et Madame [M] ont fait délivrer, en date du 12 juillet 2023, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant de 1 773,16 €, en principal. Madame [L] et Monsieur [N] ont également été mis en demeure de justifier de l'occupation du logement. En date du 10 novembre 2023, Monsieur [P] et Madame [M] ont assigné Madame [L] et Monsieur [N] pour l'audience du 5 février 2024, afin de voir : ??constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir ??ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ??condamner solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] à payer : ??la somme de 5 170,68 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour à parfaire suivant décompte fourni au jour des débats, ??une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du 12 septembre 2023 ou subsidiairement à compter de la décision à intervenir et jusqu'à entière libération des lieux, ??la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens. Les conclusions et l’ordonnance de référé de réouverture des débats ont été signifiés à Madame [L] et Monsieur [N] le 24 mai 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 5 février 2024 a fait l’objet d’une réouverture des débats le 29 avril 2024 et a été renvoyée au 3 puis au 17 juin 2024. En demande, Monsieur [P] et Madame [M] représentés, actualisent la dette à la somme de 5 575,28 € et ne s’opposent pas aux délais de paiement. En défense, Madame [L], non représentée et Monsieur [N], présent, déclarent qu’ils ont repris les paiements, une preuve informatique est produite à l’audience, et sollicitent des délais de paiement. L'affaire est mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande : Selon les dispositions de l'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l'arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu'ils ont saisi la CCAPEX en vue de l'enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d'impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer. En l'espèce, Monsieur [P] et Madame [M] justifient valablement avoir saisi la CCAPEX le 17 juillet 2023, l'un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer. En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“ En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 14 novembre 2023 pour l'audience du 5 février 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date. Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de et Monsieur sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux“. En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] le 12 juillet 2023. Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 12 septembre 2023, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu'il résulte du décompte produit en demande. En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail. Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes : Du fait de l’application de la clause résolutoire, Madame [L] et Monsieur [N] sont devenus occupants sans droit ni titre. En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : En raison de la résiliation du bail, les locataires ont été déchus de leur droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. Il convient d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel et qu'elle subira les augmentations légales. En conséquence, Madame [L] et Monsieur [N] seront condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux. Sur la demande provisionnelle : Monsieur [P] et Madame [M] produisent à l’audience un décompte en date du 8 mai 2024 faisant ressortir une dette d’un montant total 4 712,06 €, composée de la dette locative à la date d'acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d'occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu'à la date du décompte, Monsieur [N] produit pour sa part un virement de 861,60 € somme correspondant au loyer du mois de juin 2024. En conséquence, Madame [L] et Monsieur [N] seront condamnés à payer par provision à Monsieur [P] et Madame [M] la somme de 4 712,06 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l'octroi de délais de paiement : Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“ En l'espèce, il résulte du décompte produit en demande que Madame [L] et Monsieur [N] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En conséquence, les locataires étant en situation de régler sa dette locative et les bailleurs ne s’y opposant pas, des délais de paiement lui seront octroyés. En conséquence, il y a lieu d’accorder des délais de paiements à Madame [L] et Monsieur [N] qui seront tenus au versement de mensualités à hauteur de 131 €, payables au 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la décision, et cela jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité destinée à régler le solde, cela dans un délai ne pouvant excéder 36 mensualités. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et charges courants. En outre, la demande relative à une indemnité d’occupation devient sans objet, Madame [L] et Monsieur [N] ne se trouvant pas en situation d’occupation sans titre du logement. Il sera rappelé qu’en cas de respect de ces délais et échéances, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise. En revanche, il sera également rappelé qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet, à l’issue un délai de 15 jours après mise en demeure de s’exécuter par les bailleurs restée infructueuse. En conséquence, le bail sera dès lors résilié, l’intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible, Monsieur [P] et Madame [M] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [L] et Monsieur [N] comme étant occupants sans droit ni titre et ceux-ci seront condamnés à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, cela jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés. Sur les frais irrépétibles et les dépens : En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Madame [L] et Monsieur [N] seront condamnés à payer la somme de 300,00 € à Monsieur [P] et Madame [M]. Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.“, en conséquence, Madame [L] et Monsieur [N] seront condamnés aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS : Le Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] à la date du 12 septembre 2023, En conséquence : CONDAMNE Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [K] [M] la somme de 4 712,06 € au titre des loyers et charges dus à la date du 17 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ACCORDE à Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] des délais de paiement, DIT que Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] pourront se libérer de ladite somme par mensualités de 131,00 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité pour le solde, étant rappelé que ces délais de paiement ne peuvent excéder 36 mensualités ; RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d'exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais, DIT, en conséquence, n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation, DIT que si les délais sont entièrement respectés et la dette locative soldée, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date, qu’il s’agisse du loyer ou des charges courants ou de la dette locative, et après mise en demeure de s’exécuter non suivie des faits dans un délai de 15 jours : La clause résolutoire retrouvera son plein effet, La totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible, Monsieur [I] [P] et Madame [K] [M] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, du logement sis sur la commune de [Adresse 6], Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés, CONDAMNE Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [K] [M] la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE Madame [R] [L] et Monsieur [O] [N] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La Greffière, Le Juge,