Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/00301 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVKF
Minute : 24/922
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516
C/
Madame [F] [T]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [F] [T],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2019, Madame [H] [G] a donné en location à Madame [F] [T] un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 560 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 40 euros.
Par contrat de cautionnement du 19 décembre 2019, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer au bénéfice de Madame [H] [G], dans le cadre du dispositif " VISALE ", selon application de la convention conclue entre l'État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.
Selon quittance subrogative du 3 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [H] [G] la somme de 1680 euros au titre des loyers d'août à octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [F] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1600 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois d'octobre 2023.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 19 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [F] [T] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Madame [F] [T] ainsi que de tout occupant de son chef,
" condamner Madame [F] [T] au paiement de la somme de 2670 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023 sur la somme de 1600 euros et de l'assignation sur le surplus,
" fixer indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,
" condamner Madame [F] [T] à lui payer les indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
" la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 janvier 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7150, euros arrêtée au 29 août 2024.
Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d'abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d'un contrat de louage d'immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation des débiteurs, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d'engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que les locataires n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [F] [T], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique que malgré les indications de l'enquête sociale et le fait que Madame [F] [T] ne semble plus habiter dans le logement, elle n'a ni donné congé, ni restitué les clefs du logement.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la compétence :
Aux termes de l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
Selon l'article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.
Il résulte de l'article R213-9-6 du code de l'organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.
Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.
En l'espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution.
L'action principale porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 6] (93) qui, conformément à l'annexe tableau IV du code de l'organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy. Dès lors, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 décembre 2023.
En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l'encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s'il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après un commandement infructueux le bail sera résilié.
Le contrat a été conclu le 18 décembre 2019 pour une durée d'un an, et tacitement reconduit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.
Madame [T] n'a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que le bailleur a demandé à la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l'arriéré.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 16 octobre 2023 pour un montant de 1600 euros.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 16 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte mentionne le délai de " deux mois ou six semaines " prévu à l'article 24, selon sa version.
Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public. Ces modalités résultent de l'effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire mentionnant un délai d'un mois et des modalités distinctes de celles prévues par l'article 24, doit néanmoins être appliquée, selon les modalités de ce texte, dans sa version en vigueur au moment de la mise en œuvre de la clause.
Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.
Il ressort du décompte établi par le bailleur que les loyers et charges ont été versés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES directement au bailleur, entre novembre 2023 et septembre 2024.
Aucun paiement n'a donc été effectué au bailleur dans le délai prévu par le commandement de payer. La somme de 50 euros a été versée à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 14 novembre 2023.
Les quittances du 13 décembre 2023 et 6 août 2024, mettent en évidence de nouveaux paiements par la caution portant les versements à 7280 euros.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 novembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2019 à compter du 28 novembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à la caution dans la limite des sommes que celle-ci aura effectivement versé au bailleur.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, l'action en paiement des charges et loyers se prescrit par trois ans.
En l'espèce, l'action en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES initiée par assignation du 26 décembre 2023 a été formée dans le délai de trois ans. Dès lors l'action est recevable.
Sur les sommes dues :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Il résulte de l'article 2305 du code civil que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
L'article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.
Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu'aux intérêts produits au taux légal par la dette qu'il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2019, du commandement de payer délivré le 16 décembre 2023 et du décompte de la créance du bailleur actualisé au 4 septembre 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.
En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, notamment pour la plus récente, la quittance du 6 aout 2024 reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit de la bailleresse en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 7280 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2024. Les règlements effectués par la locataire à hauteur de 130 euros ramènent la créance à 7150 euros selon décompte au 29 aout 2024.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [F] [T] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu'elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.
En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7150 euros, au titre des sommes dues au 29 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023 sur la somme de 1550 euros, de l'assignation du 26 décembre 2023 sur la somme de 1070 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 décembre 2019 entre Madame [H] [G] d'une part, et Madame [F] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 28 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [F] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [F] [T] à Madame [H] [G] à compter du 28 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité d'occupation mensuelle dans la limite des sommes qu'elle aura elle-même payé au bailleur,
CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7150 euros au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023 sur la somme de 1550 euros, de l'assignation du 26 décembre 2023 sur la somme de 1070 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
