Cour d'appel, 08 octobre 2024. 23/02570

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 OCTOBRE 2024 N° RG 23/02570 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZY2 AFFAIRE : [R] [E] C/ [F] [Y] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de DREUX N° Chambre : N° Section : N° RG : 1122000260 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08/10/24 à : Me Tarek KORAITEM Me Fadila BARKAT Me Karema OUGHCHA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [R] [E] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Tarek KORAITEM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 305 APPELANTE **************** Monsieur [F] [Y] né le 12 Juillet 1968 à [Localité 12] (37) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 7] Représentant : Me Fadila BARKAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 463 Madame [J] [T] veuve [M] née le 09 Juillet 1954 à [Localité 11] (ESPAGNE) de nationalité Française [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 4] Représentant : Me Karema OUGHCHA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-78646202300428 du 08/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIMES *************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE, Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Céline KOC, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 26 octobre 2019 à effet au 15 novembre 2019, M. [F] [Y] a donné à bail à Mme [R] [E] un appartement sis sur la commune d'[Localité 9], [Adresse 10] pour un loyer d'un montant de 860 euros outre une provision sur charges de 40 euros. Un acte de cautionnement solidaire a été signé par Mme [J] [H] veuve [M] pour les obligations résultant dudit bail. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 16 juillet 2021 pour un montant de 3 771 euros. Par acte d'huissier de justice du 24 septembre 2021, M. [Y] a assigné en référé Mme [E] et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par ordonnance du 26 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux, statuant en référé, a : - ordonné la disjonction de la procédure enregistrée sous le numéro 12-21-146 et ordonné son renvoi à l'audience de référé du 21 juin 2022, - constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 16 septembre 2021 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, - débouté M. [Y] de sa demande d'expulsion compte tenu de l'indécence du logement, constaté par décision de la CAF en date du 14 décembre 2021, - ordonné une mesure d'expertise. - sursis à statuer sur les autres demandes des parties, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens de l'instance. Par jugement contradictoire du 2 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Dreux a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2019 entre M. [Y] et Mme [E] concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 septembre 2021, - débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, - ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Y] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à verser en deniers ou quittance à M. [Y] la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du jugement pour le surplus, - condamné solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à verser à M. [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, - débouté M. [Y] de sa demande de condamnation au titre de la provision sur charges 2022, - débouté Mme [E] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, - débouté M. [Y] et Mme [E] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts, - condamné in solidum Mme [E] et Mme [H] veuve [M] aux dépens, en ce y compris les frais d'expertise, - condamné solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à verser à M. [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, - dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure-et-Loir en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par déclaration déposée au greffe le 18 avril 2023, Mme [E] a relevé appel de ce jugement. La locataire a quitté les lieux le 9 juin 2023. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2024, Mme [E], appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux le 2 mars 2023 en ce qu'il : * l'a condamnée solidairement avec Mme [H] veuve [M] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus, * l'a condamnée solidairement avec Mme [H] veuve [M] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, * l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, * l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, * l'a condamnée solidairement avec Mme [H] veuve [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * a rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision, Statuant à nouveau, - constater le caractère indécent du logement qu'elle a loué situé [Adresse 5]), et en conséquence, Sur les demandes de M. [Y]: - déclarer M. [Y] irrecevable et mal-fondé en ses demandes, - débouter M. [Y] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, et subsidiairement, ordonner la compensation avec les sommes qui lui sont dues au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, - débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - déclarer irrecevable et débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels, - débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif, Sur ses demandes reconventionnelles: - réduire le loyer hors charges à la somme de 592,93 euros à compter du 15 novembre 2019, date de prise d'effet du contrat de bail, - ordonner une contre-expertise judiciaire au sein du logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], - condamner M. [Y] à lui restituer les sommes indûment versées à compter du 15 novembre 2019 jusqu'à sa remise des clés. - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 35 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et son préjudice moral, - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Y] aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2024, M. [Y], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de : - déclarer nulle la déclaration d'appel, et irrecevable l'appelante en son appel et l'ensemble de ses demandes, À titre principal, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2019 conclu avec Mme [E] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 septembre 2021, * débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, * ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, * prononcé l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [E] de ses biens et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique si besoin est, * a condamné solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser en derniers ou quittance la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts légaux sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du jugement pour le surplus, * condamné solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser en derniers ou quittance une indemnité mensuelle d'occupation équivalant à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, * condamné in solidum Mme [E] et Mme [H] veuve [M] aux dépens, en ce y compris les frais d'expertise, * condamné in solidum Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, - débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes en cause d'appel, - débouter Mme [H] veuve [M] de l'ensemble de ses demandes en cause d'appel, À titre incident, - déclarer l'intimé recevable en son appel incident, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de : * sa demande de condamnation solidaire de Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts, * sa demande de condamnation au titre de la provision sur charges 2022, Et statuant à nouveau sur ces chefs, - rejeter la demande de Mme [E] d'ordonner une contre-expertise, - condamner solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à verser en derniers ou quittance à l'intimé la somme de 1 761 euros au titre de la régularisation des charges dues entre le 1er février 2022 et le 9 juin 2023, avec les intérêts légaux, - condamner solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser une somme de 4 176,80 euros en réparation des préjudices matériels subis, - condamner solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - condamner solidairement Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser la somme de 2 000 euros pour procédure abusive, Dans tous les cas, - condamner Mme [E] et Mme [H] veuve [M] à lui verser à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2024, Mme [H] veuve [M], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : - déclarer recevable son appel incident contre le jugement du 2 mars 2023 et la déclarer fondée, En conséquence, - infirmer le jugement du 2 mars 2023 en ce que le tribunal de proximité de Dreux en ce qu'il: * a débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, * l'a condamnée solidairement avec Mme [E] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] la somme de 18 800 euros (décembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 771 euros à compter du commandement de payer (16 juillet 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus, * l'a condamnée solidairement avec Mme [E] à verser en deniers ou quittances à M. [Y] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, * a débouté Mme [E] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, * a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts, * l'a condamnée solidairement avec Mme [E] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence et y faisant droit, A titre principal, - constater le caractère indécent du logement loué par Mme [E], situé [Adresse 6], et en conséquence, - déclarer M. [Y] irrecevable et mal fondé en ses demandes, - débouter M. [Y] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, - condamner M. [Y] à lui restituer la somme de 4 545,87 euros saisie sur son compte Banque Postale, Subsidiairement, - juger qu'elle ne peut être tenue pour d'autres sommes autres que celles dues au titre du loyer, - juger qu'elle ne peut être tenue du paiement des pénalités et des intérêts de retard, Très subsidiairement, - lui accorder les plus larges délais pour régler les sommes auxquelles elle sera condamnée définitivement et solidairement avec Mme [E], En tout état de cause, - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Y] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mai 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité de la déclaration d'appel et l'irrecevabilité de l'appel M. [Y] demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] au motif que sa déclaration d'appel est nulle en faisant valoir qu'elle ne mentionne pas sa profession, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article 753 du code de procédure civile. Il explique que cela lui a causé un préjudice du fait qu'elle n'a rien réglé en exécution du jugement critiqué et qu'à considérer qu'elle aurait repris un emploi, elle a fait obstacle à la possibilité de saisir une partie de ses salaires. Mme [E] conclut à l'irrecevabilité de cette demande du fait que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur celle-ci en application des articles 907 et 914 du code de procédure civile. Elle fait valoir, sur le fond, qu'elle était sans emploi et ne pouvait donc mentionner sa profession dans l'acte d'appel. Elle ajoute que cette absence de cette mention n'a pas causé de préjudice à M. [Y] puisqu'elle ne travaillait pas. Sur ce, L'article 914 du code de procédure civile dans sa version en vigueur au jour de la déclaration d'appel que le conseiller de la mise en état est seul compétent déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel. (...) Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Il résulte également des articles 907 et 789 1° du code de procédure civile dans leur version applicable au présent litige que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du conseiller. Il convient d'en déduire que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour connaître de la demande d'irrecevabilité de l'appel que M. [Y] ne développe pas dans ses conclusions, et de la demande de nullité de la déclaration d'appel fondée sur un vice de forme, lesquelles sont par conséquent irrecevables devant la cour statuant au fond. Sur l'irrecevabilité des demandes de l'appelante M. [Y] demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] en application de l'article 542 du code de procédure civile en faisant valoir qu'elle ne consacre pas un paragraphe dans ses écritures à la critique du jugement, ni en fait ni en droit, tout comme Mme [H] veuve [M] dans ses conclusions. Mme [E] affirme que ce grief n'est pas fondé et qu'elle a parfaitement explicité dans ses conclusions les raisons pour lesquelles elle critique le jugement déféré. Sur ce, Il ressort de la lecture des dernières conclusions de Mme [E] que celle-ci critique le jugement déféré notamment lorsqu'elle affirme (page 5) que le premier juge a fait fi des nombreuses pièces qu'elle avait versées aux débats et que ce jugement sera nécessairement infirmé pour les raisons qu'elle développe par la suite sur plusieurs page, éléments constitutifs d'une critique du jugement entrepris. Par ailleurs, la cour relève que M. [Y] ne tire aucune conséquence juridique de ses développements concernant les écritures de Mme [H] veuve [M]. En tout état de cause, il ne résulte d'aucun texte que le défaut de critique du jugement dans les conclusions serait sanctionné par l'irrecevabilité des demandes. Il convient en conséquence de débouter M. [Y] de sa demande visant à déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] pour ce motif. Sur la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire La cour relève que Mme [E] ne demande pas l'infirmation du chef du jugement ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2021 et ordonné son expulsion, étant relevé que la locataire a quitté les lieux le 9 juin 2023. Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral Mme [E] sollicite le versement de la somme de 35 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral et fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de cette demande en retenant que rien ne démontrait que M. [Y] ait manqué à ses obligations justifiant sa condamnation. Elle soutient que son logement ne remplissait pas les critères de décence et qu'elle a subi de nombreux désordres durant plusieurs mois, à savoir des infiltrations d'eau et des moisissures, un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude et une absence d'eau chaude, une absence d'isolation, d'étanchéité et d'aération, une consommation d'eau et d'électricité exorbitante, des serrures identiques à l'ensemble de la copropriété, un défaut de stabilité de la rampe d'escalier, et une chute de tuiles. Elle affirme avoir tenté en vain d'alerter son bailleur et avoir pris attache avec de nombreux intervenants pour trouver une solution amiable et notamment la CAF qui a rendu un rapport ayant conclu à la non-décence du logement et ayant préconisé des travaux pour y remédier. Elle fait valoir que trois rapports, dont celui diligenté par la CAF, ont conclu au caractère indécent du logement et que l'expert judiciaire a relevé de multiples développements de moisissures et traces de ruissellement dans le logement. Elle affirme que quelques travaux 'cosmétiques' ont été réalisés par M. [Y] pour camoufler l'état indécent du logement avant la réalisation de cette expertise notamment sur la VMC, ce qui fait que l'expert n'a pu relever les désordres dont elle faisait état depuis 2021. Elle souligne que si le logement avait été décent, aucun travaux n'aurait été nécessaire avant l'expertise. Elle conteste les allégations de l'intimé selon lesquelles elle aurait mal entretenu le logement et que l'utilisation d'un poêle à pétrole serait la cause des désordres. Elle soutient que les problèmes d'humidité et de moisissures ne peuvent être de son fait, ces désordres ayant perduré malgré la réinstallation du chauffage manquant, mais qu'ils résultent d'un manque d'aération dans le logement dont la VMC n'a pas fonctionné pendant deux ans. Elle ajoute avoir fait réaliser un constat de commissaire de justice en avril 2023 qui démontre que malgré les travaux réalisés avant l'expertise, les désordres persistent et qu'elle a même subi un départ d'incendie sur son compteur électrique en raison de la non-conformité de l'installation électrique, l'ayant privée d'électricité, raison pour laquelle elle a été contrainte de quitter le logement qui est selon elle inlouable en l'absence de travaux de conformité. Elle affirme avoir ainsi indéniablement subi un trouble de jouissance du fait de l'indécence de son logement au regard des nombreux désordres subis. Elle indique que cette situation a eu des conséquences sur sa santé alors qu'elle est asthmatique ainsi que sur celle de sa fille âgé de deux ans qui a développé de l'asthme dû aux problèmes d'infiltration, de moisissures et d'isolation. Elle soutient que cette situation a également eu des répercutions sur son moral et qu'elle a été contrainte de supporter des consommations d'électricité et d'eau importantes, ce qui lui a causé des difficultés financières, et qu'elle a dû engager de nombreux frais pour se faire entendre. Poursuivant la confirmation de ce chef du jugement, M. [Y] s'oppose à cette demande. Il fait valoir qu'aucun vice n'a été constaté dans le rapport d'expertise judiciaire qui souligne que Mme [E] est à l'origine de l'ensemble des désordres constatés et qu'elle n'a pas fait réparer. Il relève qu'elle ne fait pas état de ce rapport, mentionnant abondamment le rapport [A] mandatée par la CAF qui a été intégralement infirmé par l'expertise judiciaire sur chaque pose d'indécence dénoncé. Il relève que les rapports et constats produits en cause d'appel sont postérieurs au jugement et au commandement de payer et ont été obtenus sans contradiction de sorte qu'ils sont sans valeur probante. Il conteste les désordres allégués par Mme [E] en faisant valoir que la maison avait fait l'objet d'une réfection intégrale en 2018, soit un an avant l'entrée dans les lieux de la locataire et lui a donc été remise dans un état impeccable, ajoutant que d'importants travaux ont été réalisés dans la copropriété et dans le logement en 2021 et 2022. Il affirme être intervenu le plus rapidement possible dès qu'il a été avisé d'un incident mais que Mme [E] a tardé à lui communiquer ses constats et rapports et à accepter les interventions des entreprises mandatées et même des assureurs. Il soutient que l'appelante n'a pas suivi les différentes recommandations des professionnels notamment quant à l'utilisation d'un poêle à pétrole et quant à une absence totale d'aération. Il ajoute que le retard pris dans le remplacement du ballon d'eau chaude à cause du comportement de Mme [E] a aggravé la fuite d'eau et endommagé l'ensemble du rez-de-chaussée de la maison. Il ajoute qu'elle échoue à établir le moindre lien de causalité entre l'allergie décelée chez sa fille et le prétendu état de vétusté de l'habitation. Il en conclut que Mme [E] n'a pas subi de préjudice de jouissance sauf en raison de désordres causé de son seul fait. Sur ce, En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il convient de relever que le bail a pris effet le 15 novembre 2019 et se trouve résilié depuis le 17 septembre 2021, de sorte qu'après cette date, plus aucun contrat ne lie les parties et les obligations du bailleur ont cessé à l'égard de la locataire qui, en se maintenant dans les lieux au-delà de la résiliation, est devenue occupante sans droit ni titre. En conséquence, le préjudice de jouissance ne peut donc, en l'espèce, être invoqué au-delà du 17 septembre 2021. Il résulte des pièces versées aux débats que le logement a été donné à bail dans un très bon état ainsi qu'il en résulte de l'état des lieux d'entrée signé par les deux parties (pièce 26 de l'intimé) et que Mme [E] a commencé à se plaindre auprès de son bailleur de désordres affectant le logement en mars 2021, consistant notamment en des problèmes d'infiltration, d'humidité et de moisissures. Mme [E] s'appuie sur le constat d'huissier de justice qu'elle a fait réaliser le 3 septembre 2021 et le rapport [A] 'diagnostic - constat décence' du 14 octobre 2021 effectué à la demande de la CAF qui a conclu à la non-décence du logement, ainsi que sur un rapport d'intervention 'maintenance électrique' non contradictoire réalisé par la société KidBay le 20 mai 2023 et d'un constat de commissaire de justice datée du 18 avril 2023, soit postérieurement à l'expertise et à la résiliation du bail. M. [Y] se fonde quant à lui sur l'expertise judiciaire qui a été réalisée contradictoirement entre les parties le 8 juillet 2022 par Mme [K] permettant de connaître plus précisément l'état du logement et les responsabilités de chacun dans les désordres relevés et dont la cour entend adopter les conclusions en l'absence de contestation de la part de Mme [E] autre que la réalisation de travaux par le bailleur avant cette expertise, ce qui ne saurait lui être reproché s'agissant de travaux préconisés par la CAF pour remédier aux désordres relevés et ce dont elle a pu faire état auprès de l'expert, lui ayant en outre adressé un dire daté du 18 août 2022 à cet effet (pièce 38). Au vu de ces éléments, la cour dispose d'éléments suffisants pour statuer sans qu'il y ait lieu d'ordonner une contre-expertise qui n'apparaît pas opportune compte tenu du délai écoulé depuis la résiliation du bail et du départ de lieux de Mme [E]. L'appelante sera donc déboutée de cette demande. En application du décret n°2002-102 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : * Article 4: le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Le rapport [A] a conclu à la non-décence du logement en ce qu'il est défini en T4 alors qu'il devrait être défini en T2 (les pièces à l'étage ne pouvant être considérées comme des chambres), constat confirmé par l'attestation de surface habitable. Cependant, l'experte judiciaire relève que le logement comprend au moins une pièce principale d'une surface d'au moins 9 m² et répond donc au critère de décence. Elle ajoute que la définition du logement telle qu'indiquée dans le bail n'est pas un critère de décence et que la faible hauteur sous plafond des locaux aménagés dans les combles était apparente lors de la signature du bail, cette configuration n'étant donc pas cachée et a été acceptée par la locataire. Mme [E] ne peut donc arguer d'une indécence du logement de ce fait ni de troubles de jouissance pouvant en résulter. *Article 3: 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation Le rapport [A] conclut à la non décence du bâti en raison d'une chute de tuiles côté cour - d'infiltrations d'eau depuis l'extérieur du logement au niveau des lucarnes et du faîtage - du mur extérieur côté cour intérieure fissuré à différents endroits - de gouttières côté cour non entretenues (locataire) - d'une absence de gestion des eaux pluviales côté château (tuiles mécaniques) - d'une absence de raccordement - d'un risque de nidification d'oiseaux sous toiture. Cependant, l'experte judiciaire indique que la fissure visible sur la façade avant de la maison n'est pas infiltrante et ne traduit pas un défaut de solidité de l'ouvrage et qu'au jour de l'accédit, aucune filtration par la toiture n'a été constatée, ce que la société Events, mandatée par M. [Y], avait pu également constater lors de son intervention du 3 mars 2021. Si elle relève des traces sèches de ruissellements au pourtour des lucarnes, elle ne constate aucune infiltration active. Elle note que des ruissellements se sont toutefois produits dans les zones indiquées par la locataire laissant des traces jaunâtres épaisses sur la peinture ainsi que des dépôts de moisissures sur les menuiseries de l'étage et en différents endroits et en particulier les plinthes. Elle explique cependant que ce grief ne résulte pas d'un passage d'eau depuis l'extérieur jusqu'à l'intérieur mais traduit un phénomène de condensation intérieur caractérisé comme il sera expliqué ci-après. Elle note que le risque d'envol de tuiles n'est pas constaté, que l'absence de raccordement des eaux pluviales n'est pas un critère de décence, de même que le risque de nidification d'oiseaux sous la toiture. L'experte judiciaire relève comme unique désordre relevant de la non-décence du logement une infiltration active au droit de la porte d'entrée qui trouve son origine dans l'arrachement du calfeutrement bas du dormant qui n'existait pas au jour de l'entrée dans les lieux et qui résulte d'une manipulation forcée ou brutale de la menuiserie. Elle préconise, au titre des travaux, une reprise du calfeutrement bas de la menuiserie porte-fenêtre de l'entrée du logement puis le réglage de la menuiserie. Il résulte de ces éléments que ce seul critère d'indécence du logement relevé par l'expert résulte du comportement de Mme [E] et non d'un manquement du bailleur à ses obligations. L'experte n'a pas retenu que la nature même de la porte d'entrée constituerait un critère d'indécence. 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Le rapport [A] conclut à la non-décence aération en relevant une étanchéité à l'air insuffisante sur les portes-fenêtres et fenêtres du rez-de-chaussée et de l'étage (défaut de mise en oeuvre et étanchéité non conforme : mousse polyuréthanne). L'experte note que les menuiseries autres que celles de la porte-fenêtre du séjour présentent une étanchéité à l'air suffisante. Elle précise que certaines menuiseries ont des difficultés de manipulation traduisant un défaut de réglage des paumelles qui devra être repris dans le cadre des opérations normales d'entretien. Aucune indécence du logement n'est donc démontrée quant à un défaut d'étanchéité du logement, étant relevé que le réglage des menuiseries relève des menus travaux à la charge des locataires. 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. Le rapport [A] relève un garde-corps escalier et palier soit inexistant soit dangereux car non stable. L'experte relève que les garde-corps sont présents. Elle note un débattement mais qui ne traduit en aucun cas une instabilité et qu'il n'y a pas de risque de perte de l'équilibre de la structure. 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires Le rapport [A] retient une non-décence habitabilité, confort, entretien en raison de la présence de plomb dans la peinture (taux supérieur à 1 mg/cm² seuil de tolérance) recouvrant une poutre métallique à étage et que cette poutre ruisselle d'eau lors d'épisode de pluie. L'expertise n'a pas constaté la présence de peinture contenant du plomb, la peinture ayant été retirée par le propriétaire. Elle note que la présence de plomb qui a été relevée par le diagnostic est du minimum. Il n'est donc pas établi, en l'absence d'autres éléments produits par la locataire, de risques pour sa santé de ce fait, étant ajouté qu'elle n'allègue aucun trouble de jouissance qui en serait résulté. 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement Le rapport [A] relève, au titre de la non décence, un moyen de chauffage insuffisant dans la pièce principale, le radiateur a été déposé par la locataire pour positionner son réfrigérateur. L'expertise relève une installation de chauffage incomplète mais que ce désordre trouve son origine dans la modification de l'installation par la locataire qui a déposé l'un des radiateurs (séjour / cuisine) pour mettre en place un réfrigérateur et utilise un poêle à pétrole en remplacement. Elle indique que cette modification est préjudiciable au logement et à la santé des occupants car ce type de chauffage est un générateur très important de CO², ce qui toxique et qui, selon sa concentration, va permettre la formation de vapeur d'eau en quantité très importante qui vient s'ajouter à l'hygrométrie déjà présente, ce qui participe pleinement à la difficulté rencontrée par la locataire sur les moisissures et ruissellements dénoncés. Outre qu'elle ne justifie pas du montant exorbitant des factures d'électricité qui l'aurait contrainte d'utiliser ce poêle comme démontré ci-après, Mme [E] n'établit pas que ces problèmes de moisissures et d'humidité pré-existaient à l'achat de ce poêle qu'elle situe en avril 2021, le seul justificatif de déclaration de deux dégâts des eaux survenus en janvier et février 2021 en raison d'une fuite sur un appareil à effet d'eau et d'une infiltration par toiture, de même que l'attestation de sa mère (pièce 34) faisant état d'humidité surtout dans la salle de bains depuis février 2021, étant insuffisant à l'établir. Les attestations de particuliers, sans connaissance particulière en la matière, indiquant ne pas avoir déploré d'humidité ou moisissures après l'utilisation d'un poêle à pétrole (pièce 34 de l'appelante) ne pouvant par ailleurs utilement venir contredire l'expertise judiciaire. Si Mme [E] produit un rapport d'une société KidBay, daté du 20 mai 2023, relevant des désordres électriques et non-conformités ainsi que des traces de brûlures sur les dispositifs de protection du tableau électrique, il convient de relever qu'il ne s'agit pas d'une expertise contradictoire et qu'il a été établi plus de 18 mois après la résiliation du bail alors que tant le rapport de la CAF que l'expertise judiciaire n'avait pas relevé de désordres électriques, de sorte que Mme [E] n'établit pas une indécence du logement à ce titre et ne saurait donc en être indemnisée. 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements Au titre de la non-décence humidité et aération, le rapport [A] relève : * des traces d'humidité dans la salle d'eau du rez-de chaussée au niveau de bac de douche, des traces d'humidité en pied de plinthe à l'étage ayant engendré un gonflement des plinthes, des traces de rouilles consécutives à une présence d'humidité sur les IPN de 80 mm et sur l'ossature de la charpente métallique à l'étage, traces de moisissures aux pourtours de certaines fenêtres à l'étage * un renouvellement de l'air et évacuation de l'humidité non adapté: absence de VMC dans la salle d'eau du rez-de-chaussée (dysfonctionnement de la grille d'aération entre la salle d'eau et la buanderie où se situe une extraction de VMC) - pas de grille d'aération dans les pièces de vie (salon, chambres) - renouvellement d'air globalement insuffisant (absence de grille et extraction non fonctionnelle). Dans son constat du 3 septembre 2021 réalisé à la demande de la locataire, l'huissier de justice avait réalisé un test d'aspiration au niveau de la bouche de la VMC située dans les sanitaires du rez-de-chaussée puis dans la salle de bain de l'étage qui n'avait pas fonctionné, les feuilles posées sur chacune des bouches d'aération n'étant pas retenues par le dispositif d'aspiration. L'experte a également de multiples développements de moisissures et de traces de ruissellement affectant le logement en différents points tout en relevant qu'aucune humidité n'est décelée à l'humidimètre. Elle note qu'il existe une installation de ventilation fixe et permanente, complète et fonctionnelle: une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Elle précise que la locataire indique couper le circuit électrique de cette ventilation notamment la nuit et qu'il lui arrive d'oublier de rallumer le circuit le matin, et que le jour de la visite, le disjoncteur du circuit d'alimentation de la VMC était éteint. L'experte indique que la mise à l'arrêt du moteur de VMC, même momentanée, empêche le fonctionnement normal de l'installation et crée un défaut de ventilation du logement, une forte hygrométrie intérieure et l'apparition de multiples points de condensation à l'origine des défauts constatés et en particulier des ruissellements le long des rampants de toiture et au pourtour des menuiseries à l'étage. Elle ajoute que deux dégâts des eaux se sont produits dans le logement (alimentation chasse d'eau et ballon d'eau chaude) expliquant les tâches des WC et de la chambre. Il n'est pas contesté qu'une intervention sur la VMC avant le passage de l'expert a été réalisée par le propriétaire sans que la nature précise de cette intervention soit définie. Pour autant, si le constat d'huissier démontre un dysfonctionnement de la VMC, l'appelante ne démontre pas la nature et des causes de celui-ci. Elle ne justifie pas en outre de difficultés antérieures ni que ce dysfonctionnement serait à l'origine des traces d'humidité et des moisissures constatées alors que l'expert en a imputé l'origine à l'utilisation du poêle à pétrole ainsi qu'à une mauvaise utilisation de la VMC, alors en état de fonctionnement, par la locataire qui n'établit pas avoir cessé d'utiliser le poêle, remis le second radiateur, et laisser la VMC en état de marche. Il est en outre rappelé en outre que Mme [E] ne saurait être indemnisée d'un trouble de jouissance pour la période postérieure à la résiliation du bail, de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la persistance éventuelle de problèmes d'humidité ou de moisissures ou de dysfonctionnement au sein du logement y compris sur la VMC après cette date. Le constat de commissaire de justice du 18 avril 2023 relevant, à cette date, des traces de coulures, d'infiltration, de moisissures ou de dégâts des eaux ne sauraient venir contredire le rapport d'expertise s'agissant uniquement de constatations. Il apparaît ainsi qu'il n'existe aucun défaut d'étanchéité de la toiture ou des menuiseries qui expliquerait les phénomènes d'humidité et de moisissures relevés dans le logement qui s'expliquent en partie par l'installation et l'utilisation d'un poêle à pétrole par la locataire au lieu et place du second convecteur électrique qu'elle a déposé, étant relevé que le bailleur, suite à l'intervention de la société Events le 3 mars 2021 qui avait constaté l'utilisation de ce poêle, l'avait déjà avisée de la nécessité de ne plus utiliser ce poêle et d'utiliser le chauffage existant. Les autres traces d'humidité relevées par l'experte résultent de dégâts des eaux et non de problèmes structurels, sans qu'il soit établi qu'ils auraient eu lieu pendant le bail, étant ajouté que le bailleur est intervenu pour procéder aux réparations lorsqu'il en a eu connaissance (chauffe-eau) et qu'il apparaît que Mme [E] en est à l'origine en raison d'un défaut d'entretien de sa part (joints) comme l'a justement relevé le premier juge. Si l'huissier de justice a constaté le 3 septembre 2021 qu'il n'y avait pas d'eau chaude après plusieurs minutes d'écoulement, le bailleur a fait intervenir rapidement une société pour y remédier. Sur les autres troubles de jouissance allégués Mme [E] produit ses factures d'électricité entre février 2020 et mai 2022 sans expliciter en quoi cette consommation serait exorbitante comme elle l'affirme. La seule attestation de Mme [S] [X] (pièce 25) et l'historique de ses consommations (entre octobre 2020 et février 2022) en comparaison avec celui de l'appelante (entre mai 2020 et novembre 2021) ne suffit pas à établir la preuve d'une surconsommation d'électricité qui serait en outre la conséquence du dégât des eaux et d'un défaut d'isolation-ventilation du logement dû à une installation électrique non conforme. Il est en outre relevé que l'expert judiciaire a relevé, au vu des factures produites, une consommation annuelle qui n'est pas particulièrement remarquable en comparaison des consommations usuelles pour le chauffage seul d'une maison individuelle de 80 m². Les factures pour l'année 2021 (février 2021 à février 2022) se situent dans la même moyenne. Mme [E] ne produit en outre aucun élément permettant d'établir une surconsommation d'eau en lien avec ses conditions de logement. Mme [E] ne démontre donc pas de préjudice de jouissance à ce titre. Enfin, si son voisin, M. [U], a attesté que la clé de Mme [E] a pu ouvrir la porte principale de son logement et que l'huissier de justice a mentionné avoir reçu une vidéo sur laquelle elle ouvre le logement de son voisin avec sa clé tout en indiquant n'avoir pu effectuer aucune vérification par lui-même, ce témoignage et les constatations de l'huissier instrumentaire ne suffisent pas à établir que les serrures de tous les logements de la résidence seraient identiques, alors que M. [Y] produit une attestation d'un ancien locataire des maisons 1 et 3 attestant avoir installé des clés uniques en 2018. En tout état de cause, M. [Y] a proposé le remplacement de la serrure en septembre 2021 et Mme [E] n'établit de préjudice de jouissance résultant du grief invoqué. Il n'est donc pas établi que M. [Y] aurait délivré à Mme [E] un logement indécent ou aurait manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement, étant en outre relevé qu'il est intervenu rapidement lorsque sa locataire l'a avisé de difficultés de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance. Au surplus, Mme [E] ne produit aucun élément médical concernant sa fille et le certificat médical du 21 avril 2023 qui atteste qu'elle présente un syndrome anxio-dépressif et des crises de tétanie et d'asthme est postérieur à la résiliation du bail et ne peut suffire à établir qu'il serait en lien avec sa situation de logement. Elle ne justifie donc pas d'un préjudice moral. Le jugement déféré ayant débouté Mme [E] de ces demandes est en conséquence confirmé. Sur la demande de réduction du loyer Mme [E] demande, sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer, hors charges, soit réduit à la somme mensuelle de 592,93 euros à compter du 15 novembre 2019 et de condamner M. [Y] à lui restituer les sommes indûment versées depuis cette date jusqu'à la remise des clés. Elle fait valoir que le logement doit être défini en T2 et non T4 comme le précise le rapport [A], de sorte qu'elle est fondée à solliciter une réduction du loyer comme suit: 860 euros / 96 m² = 8,958 euros / m² X 66,19 m² (surface habitable) = 592,93 euros. M. [Y] conclut au rejet de cette demande en faisant valoir que le bail ne comporte en fait aucune mention de type F2 ou F4; que l'article 3-1 susvisé vise exclusivement la surface habitable qui n'est pas contestée et que cette demande est malhonnête en ce que Mme [E] rapporte, sans la moindre cohérence, la surface habitable sur la surface Carrez alors que ces deux surfaces figurent au bail. Sur ce, L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. En l'espèce, le bail mentionne tant la surface habitable 'loi Carrez' (66,19 m²) que la surface habitable (96 m²), de sorte qu'elle a signé le bail en toute connaissance de cause, étant relevé que Mme [E] ne conteste pas le métrage de ces surfaces. Dans ces conditions, sa demande en réduction de loyer ne peut qu'être rejetée, étant ajouté que le fait que le bail ait mentionné un appartement de type F4 alors qu'il s'agissait d'un logement de type F2 en raison de la surface des chambres est impropre à justifier une diminution du loyer sur ce fondement. Le jugement déféré est en conséquence confirmé par substitution de motifs. Sur la demande au titre de l'arriéré locatif Mme [E], qui poursuit l'infirmation des chefs du jugement l'ayant condamnée à payer à M. [Y] la somme de 18 800 euros en deniers ou quittances au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, demande à la cour de déclarer M. [Y] irrecevable et mal fondé en ses demandes notamment en paiement de l'arriéré locatif. Elle fait valoir (pages 24 et 25 de ses conclusions) qu'elle était fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation complète des travaux, de sorte qu'aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef, ajoutant qu'elle justifie amplement de l'indécence du logement et du non-respect de ses obligations par M. [Y]. Elle affirme en outre que ce dernier intègre dans son décompte des sommes au titre de la régularisation de charges sans produire les justificatifs y afférent ni reddition des charges alors qu'elle a contesté à plusieurs reprises ces charges notamment celles relatives à la consommation d'eau qui s'expliquent selon elle par les non-conformités de l'installation électrique et par les nombreuses fuites qui ne lui sont pas imputables. Enfin, elle relève que M. [Y] inclut dans son décompte le loyer dans son intégralité pour les mois de décembre 2021 à octobre 2022 alors même qu'il ne pouvait solliciter que le montant du loyer résiduel compte tenu de la conservation de l'allocation logement par la CAF. Mme [H] veuve [M] demande à la cour de déclarer M. [Y] irrecevable et mal fondé en ses demandes, de le débouter de sa demande en paiement de l'arriéré locatif et de le condamner à lui restituer la somme de 4 545,87 euros saisie sur son compte bancaire. Elle fait valoir que les désordres dans le logement étaient tels que la locataire aurait dû être dispensée du paiement des loyers dans l'attente des réparations et qu'en dépit des nombreux éléments produits, le premier juge a curieusement estimé que le bailleur n'avait pas manqué à ses obligations. Elle soutient que le logement n'étant pas décent, Mme [E] n'était pas tenue du paiement du loyer et qu'elle-même n'avait donc pas à être condamnée solidairement à leur paiement. M. [Y] demande la confirmation de ces chefs du jugement aux motifs que Mme [E] et Mme [H] veuve [M] motivent pas leur demande et que sa demande est bien fondée. Il fait valoir que l'intégralité des factures a été jointe à l'appel de régularisation de ces charges et qu'ont été présentées les modalités de répartition lorsque ces sommes s'imputaient sur l'ensemble de la copropriété. Sur ce, * Sur la recevabilité des demandes de M. [Y] Mme [E] et Mme [H] veuve [M] ne faisant valoir aucun moyen au soutien de leur demande d'irrecevabilité des demandes de M. [Y], la cour ne peut que les débouter de cette demande. * Sur le fond A titre liminaire, si dans ses conclusions, M. [Y] demande à la cour d'actualiser sa créance, il ne formule aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, de sorte qu'il ne sera pas statué sur ce point. * Sur l'exception d'inexécution La cour rappelle que l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués (Civ. 3ème, 21 novembre 1995, n°94-11.806). S'il apparaît ainsi que le logement donné à bail à Mme [E] a pu être affecté de désordres, l'inhabitabilité du logement n'est pas établie au vu des éléments relevés ci-dessus, étant rappelé que seul un logement dont l'état de vétusté ou l'insalubrité le rend totalement inhabitable justifie le non-paiement du loyer par le locataire. Ce dernier ne peut en effet suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux. Dans ces conditions, Mme [E] n'est pas fondée à invoquer une exception d'inexécution pour justifier le non-règlement des loyers, étant en outre relevé qu'elle n'a pas introduit de procédure judiciaire sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et n'a pas été autorisée à suspendre le paiement des loyers. * Sur les régularisations de charges En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Il appartient ainsi au bailleur qui réclame le paiement des charges de justifier avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, les pièces justificatives, qui s'entendent des factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c'est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. A titre liminaire, la cour relève que la somme au paiement de laquelle Mme [E] a été condamnée (18 800 euros) contient les régularisations de charges 2020 à hauteur de 1 291 euros et pour l'année 2021 à hauteur de 917 euros, de sorte contrairement à ce que soutient M. [Y], elles sont bien critiquées par Mme [E] tant dans sa déclaration d'appel que dans ses conclusions. Elle ne fait valoir aucune autre contestation quant aux sommes demandées par le bailleur à ce titre. M. [Y] produit, outre les factures correspondantes, les décomptes de régularisation de charges et leur mode de réparation qui mentionnent, en ce qui concerne les consommations d'eau, les index relevés ainsi que le prix du m3. Mme [E] ne précise pas ce qu'elle conteste dans ces décomptes et justificatifs dans la mesure où, pour s'opposer à cette demande, elle se contente d'indiquer que la consommation d'eau retenue au titre des charges est totalement exorbitante en comparaison avec celle des précédents locataires qui vivaient à quatre dans ce logement. Pour autant, la seule différence de consommation avec les anciens locataires, dont le mode de vie et le nombre de personnes résidant dans ce logement ne sont pas établis, ne peut suffire à remettre en cause les charges relatives à l'eau. Elle n'établit pas en outre l'existence d'une surconsommation qui serait en lien avec des manquements du propriétaire, ce qui relèverait en tout état de cause de l'indemnisation d'un préjudice et non de la régularisation des charges. Il convient en revanche de constater que M. [Y] ne verse pas aux débats les avis d'imposition à la taxe foncière permettant de vérifier le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dont le montant sera donc déduit, soit la somme de 291 euros pour 2020 et 232 euros pour 2021. * Sur les indemnités d'occupation Faute pour Mme [E] d'expliciter la pertinence de sa prétention tendant au rejet de la demande de M. [Y] en fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux, la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement. * Sur le montant des loyers Par courrier du 14 décembre 2021, la CAF a avisé Mme [E] de ce qu'en raison du diagnostic réalisé ayant conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de décence et dans l'attente de la mise en conformité du logement, elle allait suspendre le versement des allocations au profit de son bailleur et qu'elle ne devait payer que le montant du loyer résiduel. Cependant, le bail étant résilié depuis le 17 septembre 2021, Mme [E] n'est donc plus tenue au paiement de loyers à compter de cette date mais au paiement d'indemnités d'occupation. Il n'y a donc pas lieu de déduire le montant de l'aide au logement comme demandée par Mme [E] qui ne justifie pas qu'elle en était encore bénéficiaire alors que le bail était résilié, étant ajouté que la décence du logement a été établie depuis le rapport de la CAF. Au vu de l'ensemble des observations qui précèdent, il convient en conséquence de condamner Mme [E] au paiement de la somme de 18 277 euros (18 800 - 291 -232) au titre de l'arriéré locatif incluant le terme de décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 sur la somme de 3 771 euros et du 2 mars 2023, date du jugement déféré, pour le surplus, et au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Le jugement est en conséquence infirmé uniquement sur le quantum de la condamnation. Sur la demande au titre de la régularisation de charges pour l'année 2022 M. [Y] sollicite l'infirmation du chef du jugement l'ayant débouté de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022 au motif de la proximité de cette régularisation avec la décision. Il demande la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 1 761 euros à ce titre au vu du décompte et des pièces justificatives qu'il produit. Mme [E] ne répond pas spécifiquement sur ce point. Sur ce, M. [Y] verse aux débats un décompte de régularisation de charges pour la période du 1er février 2022 au 12 juin 2023 (pièce 23), accompagné des factures correspondantes à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères faute de produire l'avis d'imposition à la taxe foncière. Faute de contestation de la part de Mme [E] sur les autres éléments produits, il convient de la condamner au paiement de la somme de 1 460,96 euros (1 760,96 - 300) à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt comme demandé par M. [Y]. Le jugement est en conséquence infirmé de ce chef. Sur la condamnation de la caution Mme [H] veuve [M] demande l'infirmation du jugement l'ayant condamnée solidairement avec Mme [E] au paiement des loyers et charges impayées. Elle fait valoir que si le cautionnement s'étend aux conséquences financières d'autres manquements du locataire (réparations locatives, indemnités d'occupation) d'un montant donc indéterminé, l'acte doit préciser ce à quoi la caution s'engage de façon explicite et non équivoque. Or, elle indique que l'acte de cautionnement n'apporte aucune précision sur ce point. Elle ajoute n'avoir pas été informée du commandement de payer délivré à la locataire et qu'elle ne peut donc être tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard. M. [Y] demande la confirmation de ce chef du jugement. Il fait valoir que l'acte de cautionnement solidaire détaille précisément les engagements souscrits par Mme [H] veuve [M] et que le commandement de payer lui a été régulièrement dénoncé. Sur ce, L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l'acte litigieux, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. En l'espèce, il ressort de l'acte de cautionnement solidaire signé par Mme [H] veuve [M] qu'elle 's'engage expressément à garantir - c'est-à-dire rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire pour le cas où il serait défaillant - le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives, impôts, taxes, les indemnités dues au titre de la clause pénale, et tous frais et honoraires éventuels de procédures dus en vertu de ce bail'. Il apparaît ainsi que Mme [H] veuve [M] s'est engagée au paiement des loyers et charges, et des indemnités d'occupation. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicable, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] le 16 juillet 2021 et à Mme [H] veuve [M], en sa qualité de caution, le 30 juillet 2021 par acte d'huissier de justice remis à l'étude, soit dans le délai légal. Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [H] veuve [M] au paiement des sommes dues par Mme [E] à M. [Y] au titre du bail et de débouter la caution de sa demande en restitution de la somme de 4 545,87 euros. Sur la demande de M. [Y] au titre de ses préjudices matériels M. [Y] demande la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 4 176,80 euros correspondant aux frais de remise en état du logement gravement détérioré en raison de l'absence d'entretien pendant près de 4 ans. Il décompose cette somme comme suit: - 2 000 euros au titre des frais de peinture intégrale réalisés par lui pour les besoins de la remise en location incluant le coût des peintures à hauteur de 447,90 euros - 2 176,80 euros au titre du remboursement des frais de plomberie de mars 2022 (ballon d'eau chaude, remplacement du tablier de la douche et pose d'un nouveau tablier amovible, système de VMC). Il fait valoir que: - sa demande est recevable car elle a été formée dans les délais de la procédure d'appel et qu'elle résulte de constatations qui n'ont pu être faites qu'après le départ de Mme [E] le 9 juin 2023, soit postérieurement au jugement déféré, - le rapport d'expertise établit le lien de causalité entre la défectuosité du ballon d'eau chaude et l'usage fait par Mme [E] qui l'a placé en marche forcée pendant toute son occupation malgré les avertissements donnés, - le tablier de la douche a été détérioré du seul fait de Mme [E], - la VMC de la salle de bains a été endommagée en raison de son absence d'utilisation comme l'a relevé l'expert, - les désordres ont irrémédiablement endommagés les peintures. Mme [E] conclut à l'irrecevabilité de cette demande au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle. Sur le fond, elle s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'elle n'a pas à prendre en charge les travaux de peinture qui sont imputables à la vétusté du logement, de même qu'il n'est pas démontré que les travaux de plomberie doivent être mis à sa charge. Sur ce, * Sur la recevabilité de la demande L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la demande de M. [Y] au titre des réparations locatives résulte du départ des lieux de la locataire intervenu en juin 2023 et résulte ainsi de la survenance d'un fait survenu depuis le jugement déféré. Il convient donc de la déclarer recevable. * Sur le fond En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de: c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire. En application de ces textes, c'est au bailleur qu'il appartient de prouver l'existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d'une usure normale. Dès que cette preuve est établie, c'est au preneur, sur lequel pèse une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement pendant la durée de son occupation, de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c'est-à-dire qu'il n'en est pas l'auteur, ni personne de son fait, ou qu'il résulte d'un cas de force majeure ou qu'il est dû à l'usure normale ou à la vétusté. Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte de l'état des lieux d'entrée (pièce 26 de l'intimé) que le logement et l'ensemble de ses équipements sont décrits comme étant en très bon état. Le procès-verbal de constat locatif du 12 juin 2023 fait état de murs présentant pour certains des traces de moisissures, de brûlure, d'humidité ou de salissure, voire de trous de cheville non rebouchés, ou des traces d'enduit non repeint ce qui ne résulte pas d'une usure normale sans que Mme [E] démontre qu'elle n'en serait pas à l'origine, ce qui ne résulte pas de l'expertise produite. Pour autant, M. [Y] n'apporte pas à la cour d'éléments permettant de déterminer précisément son préjudice quant à l'ampleur des travaux à réaliser qu'il ne détaille pas, alors que le seul ticket de caisse de la société Leroy Merlin, au surplus au nom de Mme [L], ne permet pas de déterminer précisément les matériaux achetés à hauteur de 447,90 euros, et qu'il n'explicite pas et ne produit aucun justificatif pour le surplus. Il convient en conséquence de le débouter de cette demande. Concernant le remboursement du chauffe-eau, l'expert a relevé que les parties lui avaient indiqué qu'il avait fonctionné sur une longue période en marche forcée même lorsque l'usage ne le nécessitait pas tout en relevant qu'aucun diagnostic n'avait été fait pour comprendre ce défaut de fonctionnement. Faute d'établir la responsabilité de Mme [E] dans cette panne, alors que le remplacement du chauffe-eau relève de la responsabilité du bailleur comme l'a retenu l'expert, il convient de le débouter de cette demande. M. [Y] n'explicite pas en quoi le tablier de la douche aurait été détérioré du fait de Mme [E]. Il n'établit pas que la VMC de la salle de bains aurait été endommagée en raison de sa non-utilisation par Mme [E], l'expert ayant seulement relevé que sa mise à l'arrêt même momentané empêche le fonctionnement de l'installation et crée un défaut de ventilation du logement. Il convient en conséquence de débouter M. [Y] de sa demande au titre de son préjudice matériel. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral M. [Y] demande la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral en faisant valoir que le non-paiement des loyers pendant deux ans lui a causé d'importants tracas de trésorière liées aux échéances bancaires des prêts ayant servi à l'acquisition du bien et a nécessité de nombreuses démarches administratives. Il ajoute qu'elle est restée dans les lieux pendant plus de deux ans après s'être engagée à partir, laissant la maison dans un état déplorable. Mme [E] s'oppose à cette demande et fait valoir qu'elle n'est fondée ni en son principe ni en son quantum. Sur ce, En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, M. [Y] ne démontre pas le préjudice financier dont il fait état. En revanche, les nombreuses démarches qu'il a dû effectuer tant auprès de la locataire que des entrepreneurs ou les assureurs pendant quasiment deux ans après la résiliation du bail, alors que Mme [E], occupante sans droit ni titre, est restée dans les lieux lui ont nécessairement causé un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l'octroi d'une somme de 800 euros. Mme [E] est en conséquence condamnée à verser à M. [Y] cette somme à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré est infirmé de ce chef. En revanche, aucun comportement fautif n'étant démontré à l'égard de Mme [H] veuve [M], qui s'est portée caution uniquement des engagements de Mme [E] issus du bail, il convient de débouter M. [Y] de sa demande à ce titre à son encontre. Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif M. [Y] demande l'octroi d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile en faisant valoir que l'appel est ouvertement abusif, en ce que Mme [E] n'a versé aucune somme en exécution du jugement, et fonde ses prétentions qui n'apparaissent pas sérieuses, sur un constat devenu caduc suite à l'expertise judiciaire. Mme [E] s'oppose à cette demande au motif qu'il n'est pas établi que son droit d'interjeter appel ait dégénéré en abus. Sur ce, En application de l'article 559 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d'enregistrement de la décision qui l'a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés. Ceux-ci peuvent obtenir une expédition de la décision revêtue de la formule exécutoire sans que le non-paiement de l'amende puisse y faire obstacle. En l'espèce, le seul fait que Mme [E] se soit méprise sur l'étendue de ses droits et la valeur probante des éléments de preuve qu'elle verse aux débats ne sauraient caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice. En outre, le défaut d'exécution des condamnations prononcées par le premier juge peut être sanctionné par la radiation de l'affaire au visa de l'article 524 du code de procédure civile, mais n'est pas de nature à justifier, en lui-même, une condamnation au paiement de dommages et intérêts. La preuve de la résistance abusive de Mme [E] n'étant, dès lors, pas rapportée, M. [Y] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. De même, il sera débouté de sa demande à ce titre à l'encontre de Mme [H] veuve [M] faute d'expliciter le bien-fondé de sa demande. Sur les demandes de délais de paiement Mme [H] veuve [M] sollicite, en cas de condamnation, l'octroi de délais de paiement en faisant valoir que le bailleur a déjà exécuté la décision à hauteur de la somme de 4 545,87 euros qui constituait toutes ses économies; qu'elle est veuve et dispose d'une petite retraite de 1 700 euros. M. [Y] s'oppose à cette demande. Sur ce, Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Mme [H] veuve [M] justifie avoir perçu en 2022 un revenu annuel de 20 607 euros. Au vu de sa situation, elle ne démontre pas être en capacité financière d'apurer sa dette dans le délai de 24 mois. En outre, force est de constater qu'elle a déjà bénéficié de fait de larges délais depuis le jugement déféré qu'elle n'a pas mis à profit pour commencer à apurer sa dette à l'amiable. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de délais de paiement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [E] et Mme [H] veuve [M] qui succombent à titre principal, sont condamnées aux dépens d'appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Elles sont en outre condamnées au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Déclare irrecevable la demande de M. [Y] de nullité de la déclaration d'appel de même que sa demande d'irrecevabilité de l'appel ; Déboute M. [Y] de sa demande visant à déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] pour défaut de critique du jugement déféré ; Infirme partiellement le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant de l'arriéré locatif à la somme de 18 800 euros décembre 2022 inclus et débouté M. [Y] de sa demande au titre de la provision sur charges 2022 et de sa demande en dommages et intérêts ; Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne solidairement Mme [R] [E] et Mme [J] [H] veuve [M] à payer à M. [F] [Y] la somme de 18 277 euros au titre de l'arriéré locatif incluant le terme de décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 sur la somme de 3 771 euros et du 2 mars 2023 pour le surplus ; Condamne solidairement Mme [R] [E] et Mme [J] [H] veuve [M] à payer à M. [F] [Y] la somme de 1 469,96 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt; Condamne Mme [R] [E] à payer à M. [F] [Y] la somme de 800 euros au titre de son préjudice moral ; Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ; Y ajoutant, Déboute Mme [E] de sa demande de contre-expertise ; Déboute M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ; Rejette toute autre demande ; Condamne Mme [R] [E] et Mme [J] [H] veuve [M] à payer à M. [F] [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [R] [E] et Mme [J] [H] veuve [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Président,