Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/10095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Charges de copropriété N° RG 23/10095 N° Portalis 352J-W-B7H-CZVL4 N° MINUTE : Assignation du : 03 Mai 2023 JUGEMENT rendu le 26 Septembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet DELGUELDRE, S.A.S [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811 DÉFENDEURS Madame [Y] [N] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [V] [N] [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [X] [N] [Adresse 3] [Localité 4] non- représentés COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Expédition exécutoire à: -Maître Benjamin JAMI délivrée le: Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique. assisté de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 26 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10095 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVL4 DÉBATS A l’audience publique du 05 Juin 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] [Localité 4] est constitué en copropriété. Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 48, 80, 81 et 89 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs mois et que les propriétaires de ces lots sont Mme [Y] [N], Madame [V] [N] et M. [X] [N], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] les a assignés devant le tribunal par actes d'huissier de justice des 3 mai 2023, 19 mai 2023 et 1er juin 2023. Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal : « Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, Vu le décret d'application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de : Condamner solidairement madame [Y] [N], madame [V] [N] et monsieur [X] [N] au paiement d'une somme de 7.719,43 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse), Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner solidairement madame [Y] [N], madame [V] [N] et monsieur [X] [N] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée, Condamner solidairement madame [Y] [N], madame [V] [N] et monsieur [X] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 4] une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ». Décision du 26 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10095 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVL4 Bien que régulièrement assignés, les consorts [N] n'ont pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée le 7 décembre 2023. Il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été plaidée le 5 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande : le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité d'usufruitière de Mme [Y] [N] et la qualité de nus-propriétaires de Mme [V] [N] et de M. [X] [N] pour les lots n° 48, 80, 81 et 89. les procès-verbaux des assemblées générales des 9 février 2022 et 31 janvier 2023 comportant approbation des comptes de plusieurs exercices et votant des budgets prévisionnels (juillet 2020/ juin 2021 ; 2021/2022 ; 2022/2023 ; 2023/2024) et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées. l’état récapitulatif détaillé de la créance au 19 avril 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 7.719,43 € (période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023). des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel. Un extrait du règlement de copropriété de l'immeuble qui prévoit qu'en cas de démembrement de la propriété d'un lot, les nus-propriétaires et usufruitiers seront tenus solidairement de l'entier paiement des charges afférentes au lot considéré. Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023 est établie à hauteur de 7.669,43 € (déduction faite d'une somme de 50 € au titre d'une relance du 22 février 2023 qui relève des frais de recouvrement). Décision du 26 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10095 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVL4 Les consorts [N] seront solidairement condamnés à régler cette somme au syndicat des copropriétaires. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les dommages-intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente depuis plusieurs mois, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 500 €. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les consorts [N], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens. Décision du 26 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10095 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVL4 En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Les consorts [N] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie. En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE solidairement Mme [Y] [N], Madame [V] [N] et M. [X] [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 7.669,43 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE in solidum Mme [Y] [N], Madame [V] [N] et M. [X] [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE in solidum Mme [Y] [N], Madame [V] [N] et M. [X] [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [Y] [N], Madame [V] [N] et M. [X] [N] aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024 La Greffière Le Président