Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître VERGNAUD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître RAISON
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/02053 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJN6
N° MINUTE :
2 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 24 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 1]
représenté par son syndic, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée part Maître RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2444
DÉFENDERESSE
Madame [G] [T]-[V],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître VERGNAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2352
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 24 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02053 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJN6
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, a fait assigner Mme [G] [T]-[V] devant le tribunal judiciaire de PARIS pour obtenir du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Mme [G] [T]-[V] au paiement des sommes suivantes :
3907,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 décembre 2021, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;2454 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; 1500 euros de dommages et intérêts ;2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ;et de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.
Il fait valoir que Mme [G] [T]-[V] est propriétaire du lot n°24 dans cet immeuble.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 28 mai 2024.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son avocat, actualise ses demandes, y compris par rapport aux demandes indiquées dans ses conclusions, pour solliciter la condamnation de Mme [G] [T]-[V] au paiement des sommes suivantes :
1063,05 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 décembre 2021, outre capitalisation des intérêts ;2853,42 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance ;1500 euros de dommages et intérêts ;2880 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Mme [G] [T]-[V], représentée par son conseil, a sollicité du tribunal de :
juger irrecevable comme prescrite toute demande du syndicat visant à sa condamnation au paiement des frais de syndic engagés avant le 2 mars 2018 et ce, à hauteur de 835,59 euros ;débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes ;reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], sous astreinte de 50 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir, à rectifier le compte de Mme [G] [T] en portant au crédit de son compte les sommes suivantes :- 2853,42 euros au titre des frais de syndic ;
- 2880 euros au titre des frais d’avocat ;
- 105,28 euros au titre des frais d’huissier ;
- 190,57 euros correspondant à des appels de travaux non exigibles ;
dispenser Mme [G] [T] de toute participation aux frais de la présente instance ;condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, puis prorogée au 24 septembre 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
Le juge avait autorisé une note en délibéré pour éventuellement confirmer le paiement de la somme de 872,48 euros annoncé par Mme [T]. Aucune note en délibéré ne nous a été adressée.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).
Selon les dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires doivent verser les provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] verse notamment aux débats les pièces suivantes :
une matrice cadastrale attestant de la qualité de propriétaire de Mme [G] [T]-[V] ;les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 5 janvier 2017, 25 janvier 2018, 8 février 2019, 6 février 2020, 2 mars 2021, 25 avril 2022, 22 mars 2023 et 22 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés respectivement au 30 septembre 2016, 30 septembre 2017, 30 septembre 2018, 30 septembre 2019, 30 septembre 2020, 30 septembre 2021, 30 septembre 2022 et 30 septembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices suivants et pour le dernier pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;les attestations de non recours concernant lesdits procès-verbaux;notamment un décompte général concernant Mme [G] [T]-[V] arrêté au 6 mai 2024, couvrant la période du quatrième trimestre 2018 au 1er trimestre 2024 inclus ;les appels de fonds et de fonds travaux à partir du premier trimestre 2008 et jusqu’au premier trimestre 2024 ; les contrats de syndic.
Sur les charges proprement dites
Il convient de distinguer dans le décompte les sommes dues au titre des charges proprement dites qui doivent être appréciées de façon autonome des frais.
A la présente audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de Mme [G] [T]-[V] au paiement de la somme de 1063,05 euros. Cette demande est faite pour la période du quatrième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024 inclus compte tenu des décomptes produits.
La lecture du décompte du 6 mai 2024 expurgé des sommes portées à son débit au titre des frais et du solde débiteur de 894,05 euros (solde repris au titre d’un décompte du 30 août 2018 comprenant tout à la fois des frais et des charges non justifiées en l’absence des procès-verbaux d’assemblée générale et des appels de fonds correspondant) fait état d’un solde de 1052,59 euros au titre des charges de copropriété dues pour cette période du quatrième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024 inclus.
A l’audience, Mme [T]-[V] ne conteste plus sur ce décompte que la somme de 190,57 euros au titre de la provision pour dégorgement des conduites. Cette dépense ne correspond effectivement à aucun vote de travaux en assemblée générale et n’a d’ailleurs pas fait l’objet de solde par la suite. Cette somme sera écartée comme non justifiée.
Mme [T]- [V] reconnaît quant à elle devoir 872,48 euros. Le tribunal ne pouvant statuer infra petita, elle sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande du requérant.
Sur les frais nécessaires
Sur la prescription
Conformément à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Or, l’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Par conséquent, les demandes émises au titre de frais antérieurs au 2 mars 2018 sont prescrites et seront déclarées irrecevables.
Sur les sommes dues
S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, dispose qu'il convient de ne faire supporter au copropriétaire défaillant que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires et notamment, précise le texte, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Il sera ici rappelé que les frais liés aux actes diligentés par l'avocat de la copropriété, ainsi que les frais de transmission à celui-ci, ne peuvent être retenus qu'au titre des frais irrépétibles et par conséquent dans le cadre des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ; que de la même façon, le coût de l'assignation ou de la signification des conclusions constitue des dépens et ne relève pas des frais nécessaires.
Doivent donc être étudiés les frais imputés à Mme [T]- [V] à compter du 2 mars 2018 pour apprécier s’ils sont nécessaires. Il s’agit du coût de huit mises en demeure à hauteur de 48 euros ; de « frais dossier contentieux » en février 2022 à hauteur de 132 euros ; de frais « contentieux » de 480 euros en juin 2022, puis de « frais suivi contentieux » à six reprises entre janvier 2023 et janvier 2024 à hauteur de 168 euros chacun.
Les contrats de syndic justifient que le coût d’une mise en demeure est de 48 euros TTC et celui de la constitution d’un dossier transmis à l’avocat de 480 euros TTC. Toutefois, aucune somme n’est précisé pour le suivi du dossier transmis à l’avocat. En outre, ces derniers postes doivent être compris dans la demande au titre des frais irrépétibles comme indiqué ci-dessus.
S’agissant des mises en demeure, un certain nombre de courriers intitulés « relance » ou « mise en demeure » sont produits. Seront écartés tous les courriers dont il n’est pas justifié de leur envoi par lettre recommandée avec avis de réception, dans la mesure où ils ne peuvent être qualifiés de mise en demeure. Il est justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception de celle du 18 novembre 2021 et de celle du 1er février 2022. Toutefois, il ne peut être considéré comme nécessaire au recouvrement des sommes dues l’envoi de deux mises en demeure à trois mois d’intervalles. Il ne sera donc retenu que le coût d’une unique mise en demeure à hauteur de 48 euros.
S’agissant des « frais de suivi dossier contentieux », ceux-ci seront écartés comme non prévus au contrat de syndic.
Mme [T]-[V] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 48 euros au titre des frais.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée pendant une longue période, d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, si Mme [T]-[V] a effectivement manqué au paiement de certaines de ses charges alors que le copropriétaire a conscience qu’il doit régler ses provisions chaque trimestre, on ne peut que constater que cela a été aggravé par le syndic qui d’une part a multiplié les frais portés à son compte, frais non justifiés aujourd’hui, et ne s’est pas montré diligent pour traiter ses interrogations. La réponse rapide apportée à ces questionnements, adressés par elle tant par lettre recommandée avec accusé de réception que par courriel, aurait permis de régler pour partie la situation plus rapidement. Il sera ainsi fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] mais uniquement à hauteur de 400 euros.
Sur les demandes reconventionnelles
La demande de Mme [T]-[V] consiste en réalité à enjoindre au syndicat des copropriétaires d’exécuter le présent jugement, en portant les opérations devant en découler sur son décompte. Aucun élément ne justifie en l’espèce d’enjoindre à l’une des parties d’exécuter un jugement, ce qui est induit par le prononcé du jugement lui-même, et ce encore moins sous astreinte.
Mme [T]-[V] sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre l'intégralité des dépens à la charge de la défenderesse.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [G] [T]-[V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes :
872,48 euros au titre des charges de copropriété dues au 6 mai 2024, pour la période du quatrième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts ;48 euros au titre des frais nécessaires ;400 euros à titre de dommages et intérêts1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civileles dépens de l'instance ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE Mme [G] [T]-[V] de sa demande reconventionnelle.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
