Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00172

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00172 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUE MINUTE N° :2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le :19/08/24 à : M. [W] Copie exécutoire délivrée le : 19/08/24 à : SIDR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Société SIDR [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Mme [B] (chargée de contentieux) munie d’un pouvoir DÉFENDEUR : Monsieur [L] [G] [W] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 17 Juin 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2011, la SIDR a donné en location à Monsieur [L] [G] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2], moyennant une échéance mensuelle actuelle de 249,82€. Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement visant la clause résolutoire du 22 novembre 2023 resté sans effet, la SIDR a assigné Monsieur [L] [G] [W] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT-BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit : - constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur, de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, - condamner Monsieur [L] [G] [W] à lui payer pour les causes sus énoncées: - une somme de 1.662,06€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges outre intérêts de droit à compter de la demande, - une indemnité mensuelle d’occupation de 249,82€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfait délaissement des lieux, - les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais d'expulsion. L’affaire a été appelée à l'audience du 17 juin 2024 au cours de laquelle la SIDR a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Monsieur [L] [G] [W] a sollicité des délais de paiement et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. Le Juge des contentieux de la protection n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux. La décision a été rendue le 19 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la résiliation Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l'espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. La CCAPEX a été saisie le 15 novembre 2023. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 22 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 805,80€ représentant le soldes des loyers impayés et charges arrêté au mois septembre 2023 pour la somme de 710,99€ et les frais pour la somme de 94,81€. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 23 janvier 2024. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le preneur est tenu de payer prix du bail aux termes convenus conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Monsieur [L] [G] [W] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 14 juin 2024 d’une somme de 1.772,44€ que l’intéressé sera condamné à payer avec intérêts au taux légal, étant précisé que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l’espèce, le défendeur a sollicité des délais de paiement et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire indiquant avoir eu des soucis financiers lié à une période d’instabilité professionnelle, mais être désormais titulaire d’un CDI et en capacité de s’acquitter de sa dette moyennant le versement mensuel d’une somme de 150€. Il sera fait droit à sa demande selon les modalités prévues en dispositif. En conséquence, le Juge des contentieux de la protection pendant les délais accordés au dispositif suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Monsieur [L] [G] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 249,82€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges. Les autres demandes Monsieur [L] [G] [W], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer. La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE la demande de la SIDR recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 23 janvier 2024, CONDAMNE Monsieur [L] [G] [W] à payer à la SIDR la somme de 1.772,44€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 710,99€ à compter du 22 novembre 2023, date du commandement de payer et à compter de l'acte introductif d'instance pour le surplus, ACCORDE des délais de paiement au locataire et suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, DIT que le locataire devra s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant dans les conditions suivantes : Par versements mensuels de 150€ en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance, DIT que si le locataire respecte strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, DIT qu’à défaut, la clause reprendra immédiatement son plein effet et la somme deviendra immédiatement exigible à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer et ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Monsieur [L] [G] [W], de sa personne et de ses bien, ainsi que de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique, CONDAMNE dans cette hypothèse Monsieur [L] [G] [W] à payer à la SIDR une indemnité d’occupation de 249,82€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à compter de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux RAPPELLE qu’en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, CONDAMNE Monsieur [L] [G] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE