Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/07668

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/07668 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ENQ N° MINUTE : 1 Assignation du : 11 Juin 2024 Expert: [G] [O][1] [1] Copies exécutoires envoyées le à Me SAHAGUIAN CABINET [C]-[I] et [O] - [Adresse 10] [XXXXXXXX02] JUGEMENT rendu le 28 Janvier 2025 DEMANDEURS Monsieur [M] [L] [E] Domicilié chez son mandataire, la Société JMD IMMOBILIER, [Adresse 9] Madame [W] [E], épouse [H] Domiciliée chez son mandataire, la Société JMD IMMOBILIER, [Adresse 9] Monsieur [D] [E] Domicilié chez son mandataire, la Société JMD IMMOBILIER, [Adresse 9] Madame [Z] [E] Domiciliée chez son mandataire, la Société JMD IMMOBILIER, [Adresse 9] Monsieur [J] [H] Domicilié chez son mandataire, la Société JMD IMMOBILIER, [Adresse 9] tous représentés par Me Véronique SAHAGUIAN, demeurant [Adresse 11], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1424 DEFENDERESSE S.E.L.A.R.L. LA PHARMACIE DE LA [Adresse 16] [Adresse 16] [Localité 15] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 17 Décembre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Aux termes de trois actes sous seing privés signés le 11 septembre 2013, M. [D] [E], Mme [Z] [E] épouse [U], M. [M]-[L] [E], Mme [W] [E] épouse [H] et M. [J] [H] (ci-après les consorts [E]-[H]), composant l’indivision [E], et la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] ont conclu les trois baux suivants : - un contrat de bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6] et [Adresse 5], figurant au cadastre section AG n° [Cadastre 3], constitués des lots n° 17, 19 et 26, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 69.720 euros, payable mensuellement et d'avance ( Bail A). - un contrat de bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6] et [Adresse 7], figurant au cadastre section AG n° [Cadastre 3], constitués du lot n° 27, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11.400 euros, payable mensuellement et d’avance ( Bail B). - un contrat de bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6], figurant au cadastre section AG n°[Cadastre 3], constitués du lot n° 28, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9.120 €, payable mensuellement et d'avance ( Bail C). Les locaux loués en vertu des trois baux commerciaux sont destinés exclusivement aux activités de “Pharmacie, parapharmacie, matériel médical, soins esthétiques, péripharmacie, optique, parfumerie.” Par trois actes extra judiciaires délivrés le 30 juin 2023, la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] a fait signifier aux consorts [E]-[H] une demande de renouvellement concernant ces trois baux, à effet au 1er juillet 2023, aux conditions identiques à celles du précédent bail. Par trois actes extra judiciaires signifiés le 8 août 2023, les consorts [E]-[H] ont déclaré ne pas s’opposer au principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2023 mais ont indiqué vouloir voir porter le prix des baux renouvelés ainsi qu’il suit : - pour le bail A : à la somme annuelle de 79 950 euros HT HC, - pour le bail B : à la somme annuelle de 13 520 euros HT HC, - pour le bail C : à la somme annuelle de 10 000 euros HT HC. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mars 2024, les consorts [E]-[H] ont exposé les raisons pour lesquelles ils offraient à leur locataire de voir fixer le loyer de renouvellement aux sommes annuelles sus visées, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et à ses décrets d'application. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mars 2024, la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] a demandé à voir fixer le montant du loyer renouvelé pour chacun de trois baux aux sommes suivantes : - pour le bail A : à la somme annuelle de 53 247 euros HT HC, - pour le bail B : à la somme annuelle de 10 830 euros HT HC, - pour le bail C : à la somme annuelle de 21 660 euros HT HC Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, les consorts [E]-[H] ont fait assigner la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] devant le juge des loyers commerciaux demandant à celui-ci de : - fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023, portant sur les locaux sis à [Localité 15], [Adresse 6] et [Adresse 5] (lots n° 17, 19 et 26 - Bail A), à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de soixante-dix-neuf mille neuf cent cinquante euros (79 950 €), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et à ses décrets d'application, - fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023, portant sur les locaux sis à [Localité 15], [Adresse 6] et [Adresse 7] (lot n° 27 - Bail B), à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de treize mille cinq cent vingt euros (13 520 €), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et à ses décrets d'application, - fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023, portant sur les locaux sis à [Localité 15], [Adresse 6] (lot n° 28 - Bail C), à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de dix mille euros (10 000 €), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et à ses décrets d'application, - juger que les loyers fixés porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du renouvellement des baux, - juger que par application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, Pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, - fixer le loyer provisionnel pour la durée de I'instance au montant du dernier loyer en cours, augmenté des indices, - condamner la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] à leur payer à la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] aux dépens, - rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. La SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] n’a pas constitué avocat. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2024 puis mise en délibéré au 28 janvier 2025. MOTIFS DU JUGEMENT En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée. Sur les termes du bail et le principe du renouvellement Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement des trois baux pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement et des dispositions contraires à la loi Pinel. Sur le montant du loyer L’article L145-34 du code de commerce dispose : “A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.” La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. L’article R.145-30 du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». Les consorts [E]-[H] sollicitent la fixation du loyer des trois baux en renouvellement à la valeur locative, laquelle est selon eux supérieure au loyer plafonné, en se fondant sur une expertise amiable établie par M. [F] le 4 mars 2022. Dans son mémoire en réponse notifié préalablement à la délivrance de l’assignation, la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] s’est opposée aux conclusions de ce rapport établi non contradictoirement, et a conclu à une valeur locative pour chacun des trois baux inférieure au loyer plafonné. En l’état des pièces produites, le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient donc, en application des dispositions de l’article R145-30 du code de commerce, de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin M. [O] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer, notamment, la valeur locative des locaux pour les trois baux en cause au 1er juillet 2023, aux frais avancés des consorts [E]-[H] demandeurs à la présente instance et qui ont le plus intérêt à voir l’expertise prospérer. Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur les autres demandes Il convient de fixer pendant la durée de l’instance, pour chacun des trois baux, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce. Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Constate, le principe du renouvellement des trois baux conclus 11 septembre 2013 liant M. [D] [E], Mme [Z] [E] épouse [U], M. [M]-[L] [E], Mme [W] [E] épouse [H] et M. [J] [H] à la SELARL La Pharmacie de la [Adresse 16] à compter du 1er juillet 2023, Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert : M. [G] [O] [Adresse 4] [Localité 12] [Courriel 17] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux litigieux et de les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * déterminer, pour chacun des baux, la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ; * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués objets de chacun des trois baux liant les parties au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, *donner son avis, pour chacun de trois baux, sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mars 2026, Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. [D] [E], Mme [Z] [E] épouse [U], M. [M]-[L] [E], Mme [W] [E] épouse [H] et M. [J] [H] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14] à droite) au plus tard le 30 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 22 Mai 2025 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Madame [R] [A] [Adresse 8] [XXXXXXXX01] - [Courriel 13] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation: * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront Fixe le loyer provisionnel pour chacun des trois baux pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 28 Janvier 2025 La Greffière La Présidente M. PLURIEL S. GUILLARME