Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01959 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2HP
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Novembre 2023 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 22/01389
APPELANTE
S.A.R.L. COLOMBUS, RCS de Paris sous le n°378 055 891, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Typhaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2141
INTIMÉE
S.A.S. NEWAY (nom commercial L'ACCÈS A LA MAÎTRISE DE L'ENERGIE (A.M.E)), RCS de Créteil sous le n°533 245 338, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Claude EBSTEIN de la SELEURL CABINET EBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0043
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michèle CHOPIN, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 13 décembre 2018, la société Colombus a consenti à la société Neway un bail commercial portant sur des locaux sis à [Adresse 5], comprenant 250 m2 de bureaux au 6ème étage et 5 emplacements de stationnement, pour y exercer une activité d'agent commercial dans le domaine de la réhabilitation et de l'agencement des locaux professionnels et particuliers, ce, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes et hors charges.
Par avenant du 20 novembre 2019, il a été convenu entre les parties de la location d'un emplacement de stationnement extérieur supplémentaire, pour un coût total de loyers de 45.000 euros annuels pour les bureaux et de 4.000 euros pour les parkings, hors taxes, hors charges et hors indexation.
Par exploit du 7 octobre 2022, la société Neway a fait assigner la société Colombus devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :
juger que le système de chauffage et de climatisation des locaux loués n'a jamais fonctionné depuis son entrée dans les lieux et qu'il ne fonctionne pas à ce jour,
juger que la société Colombus n'a donné aucune suite aux demandes de reprise de la dalle du faux plafond endommagée pas plus qu'à celle du problème d'étanchéité des fenêtres,
En conséquence,
autoriser la société Neway à consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignation de [Localité 6] les loyers et charges dus à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à ce qu'il soit remédié aux dysfonctionnements du système de climatisation et chauffage, à la réparation de la dalle ainsi qu'à la parfaite étanchéité des fenêtres,
condamner la société Colombus à payer à la société Neway la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 28 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :
autorisé la société Neway à consigner à la Caisse des dépôts et consignations les loyers et charges dûs à la société Colombus à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la réalisation des travaux permettant de remédier aux dysfonctionnements persistants du système de climatisation et de chauffage et des problèmes d'infiltrations par les fenêtres ainsi que des dalles endommagées à la suite des fuites des appareils de climatisation, dans les locaux loués à la société Neway sis à [Adresse 5] comprenant 250 m2 de bureaux au 6ème étage, laquelle sera établie par un constat de commissaire de justice établi contradictoirement ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision formée par la société Colombus à l'encontre de la société Neway ;
condamné la société Colombus à payer à la société Neway une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Colombus aux dépens de l'instance en référé ;
Par déclaration du 16 janvier 2024, la société Colombus a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 juin 2024, la société Colombus demande à la cour, au visa des articles 564, 834, 835 du code de procédure civile, 1219 et 1728 du Code civil, de :
infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en date du 28 novembre 2023, en ce qu'elle a :
autorisé la société Neway à consigner à la Caisse des dépôts et consignations les loyers et charges dus à la société Colombus à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la réalisation des travaux permettant de remédier aux dysfonctionnements persistants du système de climatisation et de chauffage et des problèmes d'infiltrations par les fenêtres ainsi que des dalles endommagées à la suite des duites des appareils de climatisation, dans les locaux loués à la société Neway sis à [Adresse 5] comprenant 250 m2 de bureaux au 6ème étage, laquelle sera établie par un constat de commissaire de justice établi contradictoirement ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision formée par la société Colombus à l'encontre de la société Neway ;
condamné la société Colombus à payer à la société Neway une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Colombus aux dépens de l'instance en référé ;
Statuant à nouveau,
débouter la société Neway de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner la société Neway à régler à la société Colombus son arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024 inclus, à la somme de 49.771,85 euros TTC (à parfaire),
Par conséquent,
ordonner la libération des sommes consignées entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations par la société Neway au bénéfice de la société Colombus,
juger que pour l'avenir, la société Neway doit reprendre le paiement de ses loyers, charges courants, impôts, taxes et toutes autres sommes dues, à bonne date,
condamner la société Neway à payer à la société Colombus la somme de 5.000 euros au titre des frais de procédure de première instance, conformément à l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance,
Sur les demandes nouvelles formulées en cause d'appel par la société Neway,
juger irrecevable comme nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, la demande de la société Neway de condamnation de la société Colombus à procéder à la consignation de l'intégralité des loyers et charges indûment perçus depuis le 1er octobre 2022,
subsidiairement, débouter la société Neway de sa demande de condamnation de la société Colombus à procéder à la consignation de l'intégralité des loyers et charges indûment perçus depuis le 1er octobre 2022,
débouter la société Neway de sa demande de condamnation de la société Colombus à lui verser la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts,
débouter la société Neway de sa demande de condamnation de la société Colombus à lui verser la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre 2.000 euros au titre des frais de procédure de première instance,
En tout état de cause,
débouter la société Neway de toutes ses demandes, fins et conclusions,
condamner la société Neway à payer à la société Colombus la somme de 10.000 euros au titre des frais de procédure d'appel, conformément à l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
La société Colombus soutient notamment que :
- le premier juge ne pouvait pas constater que les désordres n'empêchaient pas une occupation totale des lieux, et autoriser la société Neway à consigner la totalité des loyers et charges à compter du 1er octobre 2022, les lieux étant exploitables,
- l'ordonnance excède les pouvoirs juridictionnels du juge des référés en ce que l'appréciation de l'exception d'inexécution relève du pouvoir souverain des juges du fond,
- l'ordonnance est mal-fondée alors qu'aucune urgence ni aucune évidence ne justifiait l'autorisation disproportionnée d'une consignation des loyers, alors que les travaux de réfection de chauffage et climatisation ont eu lieu et ont été réceptionnés, que les joints et pourtours des fenêtres ont été changés, que les dalles de faux-plafonds ont été remplacées,
- la demande de la société Neway tendant à la voir condamnée à procéder à la consignation de l'intégralité des loyers et charges perçus avant le 1er octobre 2022 est une demande nouvelle irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile,
- une condamnation du bailleur à consigner les loyers ne peut advenir, a fortiori en référé,
- la demande de dommages- intérêts fondée sur les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et de l'abus du droit d'ester en justice excède les pouvoirs du juge des référés, alors qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 juin 2024, la société Neway demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
confirmer l'ordonnance rendue le 28 novembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a autorisé la société Neway à consigner auprès de la Caisse des dépôts et Consignation de Paris les loyers et charges dus à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à qu'ils soient remédié aux dysfonctionnements persistant du système de climatisation et chauffage ainsi qu'au problème d'étanchéité de la façade et des fenêtres,
Y ajoutant,
condamner la société Colombus à procéder à la consignation de l'intégralité des loyers et charges indûment perçus depuis le 1er octobre 2022 ;
débouter la société Colombus de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
dire et juger que la société Neway est à jour de l'ensemble du montant des consignations au titre des loyers et charges du au jour des présentes ;
condamner la société Colombus à payer par provision à la société Neway la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamner la société Colombus à payer à la société Neway la somme de 25.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la somme de 10.000 euros au titre des frais de procédure de première instance ;
condamner la société Colombus aux entiers dépens d'appel et de première instance dont distraction au profit du cabinet [F], conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Neway soutient notamment que :
- elle était à jour des paiements de ses loyers au jour de la délivrance de l'exploit introductif d'instance et ne sollicitait pas la suspension des loyers mais leur consignation tout en faisant état de désordres affectant les locaux dès son entrée dans les lieux,
- le premier juge n'a donc pas été saisi d'une exception d'inexécution mais d'une demande de consignation, les dysfonctionnements étant dument constatés et reconnus par le bailleur, de sorte qu'il a manqué à son obligation de délivrance,
- l'urgence est caractérisée par la persistance des désordres affectant la climatisation, de l'absence d'étanchéité des façades, tandis que la demande de consignation des loyers et charges ne se heurte à aucune contestation sérieuse,
- le bailleur a fait preuve d'une résistance particulièrement abusive.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il sera rappelé que la cour ne statue que sur les prétentions des parties au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Ainsi, les demandes de constat, qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens, ne donneront lieu à aucune mention au dispositif.
Sur la demande de consignation des loyers
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au cas présent, la société Neway qui déplore la persistance de désordres affectant les lieux loués impute la responsabilité des préjudices qui s'en sont suivis à une inexécution par le bailleur de ses engagements contractuels et de ses obligations légales en matière de délivrance des lieux loués, invoquant sur ce dernier point les dispositions de l'article 1719 du code civil, ne se réfère pas à l'exception d'inexécution, exposant sans être contredite être à jour des loyers et charges au jour de la délivrance de l'assignation aux termes de laquelle elle sollicitait l'autorisation de consigner les loyers, qui constitue une mesure conservatoire.
Le bailleur est en effet tenu, en application de l'article 1719 du code civil, d'une obligation de délivrance des lieux loués, laquelle comporte l'obligation d'assurer au preneur la jouissance effective des locaux loués conformément à la destination prévue au bail et, par conséquent, en l'espèce, l'obtention d'une température normale en hiver afin d'y exercer son activité.
Ce faisant, elle se fonde nécessairement, contrairement à ce que soutient la société Colombus sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile qui n'exigent pas la constatation de l'urgence.
Il apparaît en l'espèce que :
- le bail signé par les parties n'est assorti d'aucun état des lieux d'entrée, mais en revanche il n'est pas discuté que le projet de bail adressé préalablement à la signature à M. [H], président de la société Neway, comporte des annexes faisant état de travaux d'entretien réalisés sur les ventilo-convecteurs en 2017, de l'existence d'un contrat d'entretien de la climatisation et de travaux d'entretiens de ces équipements provisionnés pour les années 2018 à 2022,
- il comporte un article 17 qui prévoit que (article 17.2) : « le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer si, pour une cause indépendante de la volonté du bailleur, il y a interruption, mauvais fonctionnement ou suppression de divers services ou équipements communs et notamment de toutes les sources d'énergies et de fluide quelconque " et que (article 17.3) le preneur renonce à tout recours contre le bailleur en cas d'inondation par refoulement d'égouts, humidité, infiltrations et fuites, le bailleur n'étant pas tenu responsable des matériels et marchandises détériorés ou de tous autres dégâts »,
- par courriels des 4 février, 4,5 et 6 juin 2019, l'attention du bailleur a été attirée sur des dysfonctionnements de la climatisation et du système de chauffage, puis sur un dégât des eaux attribué à la fuite du système de climatisation par courriel du 29 juillet 2019,
- il n'est pas contesté que le 14 décembre 2022, ainsi que l'a relevé le premier juge, la société Neway a refusé l'intervention de la société LP services mandatée par la société Colombus pour installer des ventilo-convecteurs, considérant ne pas avoir eu de réponse à ses interrogations sur les conditions de cette intervention contenues dans un courriel du 11 décembre 2022,
- le 17 août 2022, un dégât des eaux imputé cette fois à un défaut d'étanchéité d'une fenêtre était signalée puis un autre dégât des eaux et des traces d'infiltration au plafond attribuées à une fuite dans le système de climatisation (courriels des 8 et 15 septembre 2023), l'ensemble de ces éléments étant repris dans un courriel du 16 octobre 2023,
- la société Columbus pour sa part justifie avoir fait appel à la société Airelor dès février 2019, une intervention ayant été effectuée sur le système de chauffage et de climatisation ayant été réalisée le 31 août 2019,
- elle justifie en outre, après le refus de l'intervention de la société LP services par la société Neway le 14 décembre 2022 de la réalisation de travaux sur le système de chauffage et climatisation en mars 2023, le procès-verbal de réception desdits travaux étant intervenu le 31 mars 2023 avec réserves, l'une tenant à la vérification du bon fonctionnement de la climatisation au moment de la mise en froid de l'immeuble et l'autre ayant trait aux cloisonnements installés par la société Neway, lesquels obstrueraient les bouches d'aération et de chauffage,
- il n'est pas contesté non plus que les joints d'étanchéité des fenêtres ont été changés le 16 septembre 2023 et que la société LP services est intervenue le 24 juillet 2023 pour poser les plenums destinés à résoudre les dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage,
- il est produit ensuite (pièce n°21 de la société Colombus) les résultats d'une campagne de mesures contradictoires réalisées en mai 2023 qui établissent que la climatisation fonctionne, le procès-verbal de constat établi le 12 février 2024 par Me [J], commissaire de justice précisant : « après visite générale des bureaux, je constate que les ventilo-convecteurs fonctionnent (') dans le bureau au fond du couloir, le ventilo-convecteur est en mode chauffage après quelques minutes il est relevé une température de 27°C (') les parties conviennent que la température ambiante est de 20, 5 à 21 °C (') je note la présence dans cette pièce d'un convecteur électrique d'appoint »,
- s'agissant des infiltrations d'eau par les fenêtres, ce même procès-verbal de constat indique « M. [I] déclare que les joints sur l'ensemble des ouvrants du plateau ont été mis en place le 13 septembre 2023. Mme [F] convient que ces joints périphériques ont permis de rétablir l'étanchéité des fenêtres (') Mme [F] nous indique que dans les bureaux, les infiltrations d'eau ne sont pas réapparues depuis plusieurs mois, hormis dans le premier bureau (') les parties conviennent qu'il n'existe plus de fuites d'eau au niveau des fenêtres ».
Il résulte de ce qui précède que les désordres relevés par la société Neway ont fait l'objet de travaux réparatoires et que dans ces conditions, le manquement éventuel de la bailleresse, ne relève pas de l'évidence, et devra être débattu devant le juge du fond et la SEMEV ne justifie d'aucun dommage imminent ni d'aucun trouble manifestement illicite dès lors qu'elle continue à exploiter ses locaux, sans aucun arrêt de son activité.
Certes, elle est contrainte de recourir à des radiateurs d'appoint en hiver et ne parvient pas à maintenir une température suffisante dans les lieux, ainsi que précédemment constaté. Mais l'exploitation même des locaux n'est pas compromise et le trouble de jouissance subi pourra être réparé, le cas échéant, par l'allocation de dommages et intérêts devant le juge du fond.
La demande de consignation doit donc rejetée et l'ordonnance frappée d'appel infirmée de ce chef avec toutes conséquences de droit.
En conséquence de l'infirmation de l'ordonnance rendue du chef de l'autorisation de consigner les loyers et charges à compter du 1er octobre 2022, la demande formulée par la société Neway tendant à voir la société Columbus condamnée à consigner l'intégralité des loyers et charges depuis le 1er octobre 2022 est sans objet.
Sur la demande de condamnation au paiement d'une provision sur les loyers et charges
La société Columbus sollicite à titre provisionnel la somme de 49.771 euros, correspondant aux loyers et charges, arrêtée au 30 mai 2024. Cette somme n'est pas discutée en son principe et son quantum, bien qu'ayant été consignée en exécution de la décision de première instance. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société Neway à payer la somme de 49.771 euros au titre des loyers et charges au 30 mai 2024, la libération des sommes consignées relevant de l'exécution du présent arrêt.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La société Neway sollicite que lui soit allouée la somme provisionnelle de 35.000 euros de dommages et intérêts en réparation d'une résistance abusive voire dolosive du bailleur. Le rejet des demandes principales de la société Neway implique celui de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive voire dolosive, aucune faute et aucun dol de la société Columbus n'étant établis avec l'évidence requise en référé, étant précisé que cette demande ne peut être considérée comme étant nouvelle en cause d'appel dans la mesure où elle constitue la conséquence des prétentions soumises au premier juge, au sens de l'article 566 du code de procédure civile.
Sur les frais et dépens
La société Neway, partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et condamnée à payer à la société Colombus la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autorisation de consignation des loyers et charges à compter du 1er octobre 2022,
Déclare recevable la demande de dommages et intérêts formulée par la société Neway mais la rejette,
Rejette les autres demandes,
Condamne la société Neway aux dépens de première instance et d'appel,
La condamne à payer à la société Columbus la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE
EMPÊCHÉE
