Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 23/01384
N° Portalis 352J-W-B7H-CY6WG
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 21 Octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [S] [C]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Gabriel DUMENIL de la SELARL GABRIEL DUMENIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J047
DÉFENDERESSE
Madame [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Virginie FRENKIAN de la SELARL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0693
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 21 Octobre 2024
2ème chambre civile
N° RG 23/01384 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6WG
Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière lors de la mise à disposition.
DÉBATS
A l’audience publique du 17 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
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EXPOSE DES FAITS
Par acte authentique du 13 octobre 2020, Mme [O] [F] et M. [J] [P] ont vendu à M. [S] [C] un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6], au prix de 135.000 euros.
Le bien a été vendu occupé, suivant un bail conclu le 30 mai 2010 au bénéfice de M. [R] [N].
Par acte du 4 novembre 2021, M. [R] [N] a assigné M. [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir ce dernier condamné solidairement avec Mme [O] [F] au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance.
Par jugement en date du 15 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [O] [F] à payer à M. [R] [N] la somme de 417, 50 euros en réparation de son préjudice de jouissance, s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes incidentes formées par M. [S] [C] à l’encontre de Mme [O] [F] et a ordonné le transfert du dossier au bureau d’ordre civil du tribunal judiciaire de Paris aux fins de distribution à la chambre compétente.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, M. [S] [C] demande au tribunal de :
Vu les articles 1130, 1137, 1240 et 1641 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces communiquées,
RECEVOIR les présentes conclusions et les estimant bien-fondées, CONDAMNER Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [C] la somme de 27.000 euros au titre de la réduction du prix de vente de l’Appartement compte tenu de sa réticence dolosive, CONDAMNER Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [C] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral compte tenu de sa réticence dolosive, CONDAMNER Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [C] la somme de 10.000 euros TTC de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés, CONDAMNER Madame [O] [F] à payer à Monsieur [S] [C] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [O] [F] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 juin 2023, Mme [O] [F] demande au tribunal de :
Vu les articles 1130, 1137, 1240 et 1641 du Code civil ;
Vu les pièces versées au débat ;
RECEVOIR Madame [F] en ses écritures la disant bien fondée ;DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes ;CONDAMNER Monsieur [C] à régler la somme de 3.500 € à Madame [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Virginie FRENKIAN, Avocat au Barreau de PARIS, représentant la SELARL FRENKIAN AVOCATS, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 septembre 2024.
A l'audience du 17 septembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés
M. [S] [C] sollicite, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, la condamnation de Mme [O] [F] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés. Au soutien de sa demande, il fait valoir que le vendeur est tenu de délivrer un bien qui n’est atteint d’aucun défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acquéreur souhaite en faire et qu’en l’espèce, les vendeurs ont dissimulé lors de la vente la présence de souris dans l’appartement depuis 2018 ainsi que le défaut de stabilité du plancher haut. Il souligne que ces défauts ne pouvaient être décelés par l’acquéreur lors des visites préalables à l’acquisition du bien et qu’ils trouvaient leur origine dans un défaut d’entretien du bien antérieur à la vente, le rapport d’expertise réalisé par le cabinet Union Experts le 30 septembre 2019 concluant à une non-conformité du logement à la définition légale du logement décent et à la responsabilité de Mme [O] [F].
En réponse aux conclusions de Mme [O] [F], il souligne que la clause d’exonération des vices cachés stipulée à l’acte de vente n’est pas applicable, dès lors que les vices cachés étaient connus du vendeur.
En défense, Mme [O] [F] soutient qu’une clause d’exonération de garantie des vices cachés était stipulée à l’acte de vente et qu’en l’espèce, les vendeurs non professionnels ne sont pas tenus de la garantie des vices cachés. Elle souligne que le demandeur ne justifie pas que la présence de souris ait été dénoncée à nouveau aux vendeurs entre 2019 et le 13 octobre 2020 et que ces derniers avaient connaissance de la présence effective de souris à cette date. Elle relève que le plancher haut est une partie commune et non privative et que partant, le demandeur n’a pu réaliser des travaux y afférents, seul le syndicat des copropriétaires ayant cette capacité, la preuve du désordre invoqué n’étant en outre pas rapportée. Elle soutient enfin que le demandeur ne justifie pas du quantum de son préjudice, le devis de la société AFC produit par le demandeur ne prouvant pas que des travaux ont été effectivement réalisés et ne mentionnant aucuns travaux relatifs au plancher haut.
Sur ce,
Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En outre, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Dans ces cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, il apparaît que le rapport d’expertise réalisé par le cabinet Union Experts le 30 septembre 2019 a conclu à une non-conformité du logement à la définition légale du logement décent, ce qui suffit à caractériser que ce bien n'était pas conforme à l'usage auquel on le destine, au sens de l'article 1641 du code civil. Le 12 décembre 2019, Mme [O] [F] a été destinataire d'une mise en demeure de la société Allianz, assureur protection juridique du locataire, aux fins de réalisation de tous les travaux nécessaires afin d’assurer une jouissance paisible du bien loué et notamment pour mettre fin à la présence de souris dans le faux plafond de l'appartement. Mme [O] [F], qui n'ignorait donc pas ce vice, ne démontre pas que des travaux de nature à y remédier sont intervenus entre le rapport d'expertise du 30 septembre 2019 et la date de la vente le 13 octobre 2020.
Il est donc suffisamment démontré qu'à la date de la vente le 13 octobre 2020, le bien vendu était affecté d'un vice résultant de la présence de souris mais également du mauvais état du plafond, avec oxydation et feuilletage des poutrelles du plancher haut.
Ce vice n'était pas décelable par M. [S] [C], acquéreur profane, dès lors qu'il ressort du rapport d'expertise du 30 septembre 2019 que c'est l'ouverture du faux plafond qui a permis de révéler le mauvais état du plancher haut. Mme [O] [F] n'ignorant pas le vice, et n'ayant pu croire à sa résolution au moment de la vente, à défaut de travaux postérieurs à la mise en demeure du 12 décembre 2019, la clause d'exclusion des vices cachés figurant à l'acte de vente du 13 octobre 2020 n'est pas applicable, et la défenderesse est tenue de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
M. [S] [C] justifie de la réalisation de travaux pour un montant de 10.000 euros TTC aux fins de remise en état de l'appartement qui sont la conséquence directe de ce vice caché.
Par conséquent, Mme [O] [F] sera condamné à payer à M. [S] [C] la somme de 10.000 euros TTC de dommages et intérêts au titre des vices cachés affectant le bien vendu.
Sur la demande au titre de la réticence dolosive
M. [S] [C] soutient, sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil, que Mme [O] [F] a commis une réticence dolosive lors de la vente en lui dissimulant volontairement l’existence d’un litige existant avec son locataire, la présence importante de souris ainsi que l’état du bien en résultant. Au soutien de sa demande, il fait valoir qu’en l’espèce, la promesse de vente du 7 juillet 2020 et l’acte de vente du 13 octobre 2020 stipulaient que « le promettant/le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire ». Il prétend que les vendeurs avaient été mis en demeure le 12 décembre 2019, soit six mois avant l’acceptation de l’offre d’achat du bien, de réaliser des travaux permettant d’assurer une jouissance paisible du bien, notamment pour fin à la présence de souris dans le faux plafond de l’appartement. Il souligne que compte tenu de cette mise en demeure, de la présence du vendeur à l’expertise du 14 août 2019 et des actions entreprises afin de mettre un terme à la présence de rongeurs dans l’appartement, ces derniers avait nécessairement connaissance du litige en cours avec leur locataire et l’avaient volontairement dissimulé à leur cocontractant dans le but de l’induire en erreur. Il sollicite en conséquence la réparation de son préjudice à hauteur de 27.000 euros, correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral, causé par le fait d’avoir été trompé sciemment, par son inquiétude quant à la procédure actuelle et par l’incertitude de sa relation passée avec son locataire.
En défense, Mme [O] [F] soutient que le demandeur n’apporte pas la preuve d’une réticence dolosive et qu’il reconnaît lui-même les diverses interventions à l’initiative des vendeurs préalablement à la vente. Elle soutient qu’il n’est pas démontré l’existence d’un désordre au jour de la vente et qu’en l’espèce, le locataire a uniquement obtenu devant le juge des contentieux de la protection la réparation d’un préjudice de jouissance pour la période de novembre 2018 à septembre 2019.
Elle souligne que le quantum du préjudice n’est pas justifié, les demandes au titre de la réduction du prix de vente pour réticence dolosive et au titre du préjudice moral relevant en outre de l’indemnisation d’un seul et même préjudice.
Sur ce,
L'article 1137 du code civil énonce :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »
Enfin, il est constant que le préjudice réparable de l'acheteur victime d'un dol, s'il ne demande pas la nullité du contrat, ne peut consister que dans la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.
En l'espèce, la demande de M. [S] [C] de réduction du prix de vente à hauteur de 27.000 euros pour réticence dolosive s'analyse nécessairement en une demande en paiement de dommages et intérêts, dès lors que l'action estimatoire n'existe pas en matière de vice du consentement, et qu'il ressort sans ambiguïté des motifs des conclusions du demandeur qu'il entend voir indemniser la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.
Il résulte de l'acte de vente du bien immobilier litigieux en date du 13 octobre 2020 que Mme [O] [F] a y a déclaré « le VENDEUR déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire ». Or, il est justifié que Mme [O] [F] a été destinataire le 12 décembre 2019 d'une mise en demeure de la société Allianz, assureur protection juridique de M. [S] [C], aux fins de réalisation de tous les travaux nécessaires afin d’assurer une jouissance paisible du bien loué et notamment pour mettre fin à la présence de souris dans le faux plafond de l'appartement.
Ainsi, et indépendamment de la question de l'existence de souris dans le faux plafond à la date de la vente le 13 octobre 2020, Mme [O] [F] a faussement déclaré n'avoir aucun litige avec le locataire. Si celle-ci soutient que le problème lié à la présence de souris avait été réglé par suite de travaux reconnus par M. [S] [C] à l'occasion de l'instance devant le juge des contentieux et de la protection, force est de constater que l'ensemble des diligences dont elle fait état est antérieur à la mise en demeure du 12 décembre 2019, de sorte que Mme [O] [F] n'a pu croire que lesdits travaux sont venus remédier aux doléances d'une mise en demeure intervenue après.
Cette déclaration de Mme [O] [F], puisqu'elle figure à l'acte de vente, est entrée dans le champ contractuel, de sorte qu'elle a nécessairement vicié le consentement de M. [S] [C] .
Mme [O] [F] doit donc indemniser M. [S] [C] de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. Au jour de la vente le 13 octobre 2020, aucune assignation n'avait été délivrée devant le juge des contentieux et de la protection, et il n'est pas démontré que le litige en cours qui a été caché à M. [S] [C] dépassait le simple stade d'une mise en demeure de remédier à la présence de souris dans le faux plafond de l'appartement. Compte tenu du fait qu'au jour de la vente, ce litige n'était qu'en germes et ne portait que sur la présence de souris , il n'est pas démontré que M. [S] [C] aurait pu négocier une diminution du prix supérieure au coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien, préjudice qui est déjà intégralement réparé par l'allocation de dommages et intérêts au titre des vices cachés.
Par conséquent, la demande de M. [S] [C] de condamner Mme [O] [F] à payer la somme de 27.000 euros au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses sera rejetée.
La demande formée par M. [S] [C] au titre du préjudice moral sera nécessairement rejetée, dès lors que seule la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses peut être indemnisée pour l'acquéreur victime d'un dol faisant le choix de ne pas demander la nullité de la vente.
Sur les demandes accessoires
M. [S] [C] sollicite la condamnation de Mme [O] [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [O] [F] sollicite la condamnation de M. [S] [C] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la solution donnée au litige, Mme [O] [F] sera condamnée aux dépens et à payer à M. [S] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Mme [O] [F] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne Mme [O] [F] à payer à M. [S] [C] la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts pour vices cachés du bien vendu le 13 octobre 2020 ;
Rejette la demande de M. [S] [C] de condamner Mme [O] [F] à lui payer la somme de 27.000 euros au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses compte tenu de sa réticence dolosive ;
Rejette la demande de M. [S] [C] de condamner Mme [O] [F] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral compte tenu de sa réticence dolosive ;
Condamne Mme [O] [F] aux dépens ;
Condamne Mme [O] [F] à payer à M. [S] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de Mme [O] [F] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 21 Octobre 2024
La Greffière Le Président
