Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/03143

MM/ND Numéro 23/1732 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 23/05/2023 Dossier : N° RG 21/03143 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H7RT Nature affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux Affaire : [B] [M] C/ [Z] [W], [L] [W] épouse [I], [G] [W] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 09 Mars 2023, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, [C] [R], en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [B] [M] né le 13 Janvier 1953 à [Localité 10] (47) de nationalité française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocat au barreau de DAX INTIMES : Madame [Z] [W] née le 22 Juillet 1932 à [Localité 8] (33) de nationalité française [Adresse 5] [Localité 6] Madame [L] [W] épouse [I] née à [Localité 8] (33) de nationalité française [Adresse 7] [Localité 6] Monsieur [G] [W] né le 14 Janvier 1951 à [Localité 8] (33) de nationalité française [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Olivier LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 18 AOUT 2021 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONT DE MARSAN RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE : Le 5 janvier 1996, [T] [W] a donné à bail à usage commercial à [B] [M] un local sis à [Localité 9], moyennant un loyer annuel de 30000 francs payable d'avance chaque mois. Le bail a commencé à courir le 1er janvier 1996 pour une durée de neuf ans. ll n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée. Le bail a été renouvelé par tacite reconduction. L'article 4 du contrat de bail prévoit que « Ie preneur ne pourra faire aucune modification, aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Tous les aménagements, embellissements et améliorations que le preneur pourra faire dans les lieux présentement loués pro'teront au bailleur, à la 'n du présent bail, sans aucune indemnité de sa part, sans préjudice du droit qu'il aura d'exiger que les lieux soient remis, aux frais du preneur, dans l'état ou ils se trouvaient d'après la désignation 'gurant aux présentes ». Le 7 juillet 2018, [B] [M] a cédé son droit au bail, avec les mêmes clauses que le bail initial, à [A] [N]. Le même jour, un état des lieux d'entrée a été dressé entre [Z] [W], veuve de [T] [W] et [A] [N], sur lequel ont été portées, à l'initiative de la bailleresse des modifications apportées à l'immeuble. [Z] [W] a fait réaliser divers devis en vue des travaux de remise en état pour un montant total de 18291,39 euros. Par ailleurs, le loyer du mois de juillet 2018, d'un montant de 400 euros, n'a pas été réglé. Des courriers simples en date des 13 août et 4 septembre 2018, puis recommandés en date des 1er février, 12 avril et 3 juillet 2019 ont été adressés par [Z] [W] à [B] [M], demeurés sans réponse. Un courrier a été adressé par le conseil de [Z] [W] à [B] [M], le 2 novembre 2018, auquel il a été répondu qu'aucune modification n'avait été apportée au local et que le loyer de juillet était à la charge de [A] [N]. Par exploit d'huissier en date du 5 décembre 2019, [Z] [W] a assigné [B] [M] aux fins de le voir condamner, au visa des articles 1231 et suivants du Code civil, à lui verser les sommes de 18291,39 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état du local, 400 euros au titre du loyer du mois de juillet 2018, 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. [G] [W] et [L] [I] née [W], héritiers de leur père [T] [W] et co-indivisaires du bien, sont intervenus volontairement à la procédure. Dans ses conclusions en réponse [B] [M] a sollicité du tribunal qu'il déboute les consorts [W] de l'ensemble de leurs demandes, considérant au visa de l'article 1315 ancien du Code civil que la preuve n'est pas rapportée des modifications qui lui sont imputées. ll a sollicité, en outre, la condamnation des consorts [W] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 18 août 2021, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a : Débouté [B] [M] de ses demandes, Condamné [B] [M] à verser à [Z] [W], [G] [W] et [L] [I] née [W] les sommes de : ' 18291,39 (dix huit mille deux cent quatre vingt onze, trente neuf) euros au titre des travaux nécessaires à la remise en l'état du local sis [Adresse 3], ' 400 (quatre cents) euros au titre du loyer du mois de juillet 2018, ' 1500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné [B] [M] aux dépens. Par déclaration en date du 21 septembre 2021, [B] [M] a relevé appel de ce jugement. L' ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2023. L'affaire, fixée au 16 février 2023, a été renvoyée au 9 mars 2023. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions du 21 novembre 2022 de [B] [M], tendant à : Vu les dispositions de l'article 1315 ancien du Code Civil, In'rmer la décision dont appel Statuant à nouveau, Débouter Madame [Z] [W], Madame [L] [W] et Monsieur [G] [W] de toutes leurs demandes. Les condamner solidairement aux dépens de première instance et d'appel. Les condamner solidairement à payer à Monsieur [B] [M] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les conclusions du 24 janvier 2022 de [Z] [W], [L] [W], épouse [I], et [G] [W], tendant à : Débouter Monsieur [M] de son appel Confirmer en tout point le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [M] à payer : - 18291,39 € au titre des travaux nécessaires à la remise en état du local situé [Adresse 3] - 400 € au titre du loyer du mois de juillet 2018 - 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - Aux entiers dépens Y ajoutant Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. MOTIVATION : Au soutien de son appel, [B] [M] conteste avoir modifié les lieux loués durant la période du bail résilié par courrier du 24 juin 2017. Il rappelle les clauses du bail concernant les améliorations et la désignation des lieux loués, et indique que la présomption instaurée en matière de réparations locatives, par l'article 1731 du code civil, ne peut s'appliquer en l'espèce, s'agissant des travaux de modification allégués par les consorts [W]. Il verse aux débats quatre attestations émanant, pour deux d'entre elles, de Messieurs [P] et [K], lesquels, habitant l'immeuble du [Adresse 1] face au local qu'occupait M [M], respectivement depuis 1986 et 1991, attestent que le local composé de trois bureaux est toujours resté dans le même état depuis 1991, jusqu'au départ de M [M] en 2018. La troisième attestation, émanant de Madame [F] [E], indique qu'employée du cabinet Leray-Pinzin de juillet 1997 à mars 2005, elle a très régulièrement rencontré Monsieur [W] dans les locaux de l'agence située au [Adresse 3] . [B] [M] en déduit que le bailleur se rendait souvent dans les lieux loués au concluant et n'aurait pas manqué de constater d'éventuelles modifications apportées par le preneur à la distribution des lieux si elles avaient existé . Quant à l'attestation émanant de Madame [S], gestionnaire d'immeuble au sein de l'agence Atlantique Syndic, ce témoin se souvient s'être déplacée dans l'immeuble en 2013, à la suite d'un sinistre, en présence des experts en assurance et des copropriétaires présents ou représentés, dont M [W] pour le lot de co propriété loué à Monsieur [M]. Celui-ci en tire les mêmes conséquences que pour l'attestation précédente Il ajoute que l'état des lieux établi avec le nouveau locataire, document qui n'a pas date certaine, lui est inopposable concernant la mention des travaux modificatifs qui lui sont imputés et qu'en tout cas il y est fait état de l'existence de 3 pièces, au même titre que dans la clause «  désignation des lieux loués » du bail initial conclu avec Monsieur [M]. Il en déduit que la preuve de la réalisation de travaux non autorisés n'est pas rapportée par les bailleurs. Les consorts [W] rappellent tout d'abord que l'état des lieux d'entrée de Monsieur [N] ayant été réalisé le jour de la signature du nouveau bail, le 7 juillet 2018, les travaux litigieux n'ont pu être réalisés par la suite. Ils contestent le caractère probant des attestations produites par Monsieur [M], au motif notamment que les deux premières sont rédigées sur le même modèle, et que les deux autres comportent des éléments erronés ou incohérences. Les photos qu'ils versent aux débats illustrent selon eux l'état des lieux et les travaux effectués sans autorisation. Sur ce : Comme le soulignent les intimés, le bail initial ne mentionnait pas la présence de trois bureaux mais d'une terrasse et d'un local commercial avec Kitchenette et WC. Or, à supposer que la désignation de local commercial soit générique et englobe l'existence de plusieurs pièces principales, ce qui n'est pas établi, il convient de relever que ni dans l'état des lieux d'entrée de Monsieur [N], ni sur les photographies produites par Monsieur [M] n'apparaît l'existence d'une Kitchenette qui a manifestement été supprimée après la prise d'effet du bail signé le 5 janvier 1996. Cette disparition est bien la preuve que des travaux ont été réalisés par Monsieur [M], dans le local, après la prise de possession des lieux par celui-ci. Et si ces travaux ont pu être réalisés avec l'accord tacite de Monsieur [W], comme le laisse entendre Monsieur [M], en dépit de la clause du bail prévoyant une autorisation expresse et écrite du bailleur, le bail dispose également que le bailleur peut demander, en fin de contrat, la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient d'après la désignation figurant au bail, aux frais du preneur. Il s'ensuit que les consorts [W] sont fondés à demander la remise en état du local aux frais de Monsieur [M]. Les devis produits par les intimés étant cohérents avec la nature et l'ampleur des travaux à réaliser, tels qu'ils peuvent être appréciés au travers des photographies versées aux débats, de part et d'autre, le jugement est confirmé sur la condamnation prononcée à l'encontre de l'appelant. Sur le loyer du mois de juillet 2018 qui devait être payé d'avance, aucune disposition du contrat de cession du droit au bail n'ayant prévu que ce loyer serait pris en charge par Monsieur [N], le jugement est également confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [M] à payer la somme de 400,00 euros. Au final, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions. Monsieur [M], qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel. Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de le condamner au paiement d'une somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Monsieur [B] [M] aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne à payer aux consorts [W] une somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente