Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [K] [B] c/ [Z] [S] épouse [M], [W] [M]
N° 24 /
Du 25 Septembre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 22/04932 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OTVE
Grosse délivrée à
Me Antoine VANDELET
Me Sophie JONQUET
expédition délivrée à
le 25/09/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt cinq Septembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame MORA, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 10 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Septembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame MORA, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond
DEMANDEUR:
Monsieur [K] [B]
[Adresse 7]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
représenté par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDEURS:
Madame [Z] [S] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [W] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
défaillant
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'exploit d'huissier en date du 16 décembre 2022 par lequel monsieur [K] [B] a fait assigner monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu les dernières conclusions de monsieur [B] (RPVA 2 mai 2024) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1224 et suivants du code civil, notamment l’article 1227 du code civil,
Vu l’article 1231-5 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
PRONONCER la résolution au 26 novembre 2022 de la vente reçue le 29 mai 2018 par Maître [C] [U], notaire à [Localité 6], aux termes duquel il a vendu à Monsieur et Madame [M] avec réserve à son profit pendant sa vie du droit d’usage et d’habitation un appartement sis à [Adresse 7] cadastré section KZ n°[Cadastre 3],
ORDONNER la publication du jugement au service de la publicité foncière par ses soins aux frais de Monsieur [M] et Madame [M],
CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [M] in solidum au paiement d’une somme de 12.305,84 € au titre de l’arriéré de rentes arrêtée au 29 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
JUGER qu’il n’y aura pas lieu de rembourser le bouquet versé par Monsieur [M] et Madame [M] au jour de la signature de l’acte de vente litigieux, conformément aux termes de la clause résolutoire contenue à l’acte,
CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [M] in solidum au paiement d’une somme de 1.921,6 euros correspondant à leur quote-part des charges de copropriété impayées,
CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [M] in solidum au paiement d’une somme 69.900 euros au titre de la clause pénale contenue à l’acte de vente, pour une période comprise entre le 8 juin 2020 et le 17 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [M] in solidum au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes,
CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [M] in solidum au paiement d’une somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [M] in solidum aux entiers dépens,
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
Vu les dernières conclusions de madame [M] (RPVA 10 mai 2024) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1343-5 du Code civil, 1152 du Code civil, 127 et suivants du code de procédure civile, 700 du code de procédure civile,
Vu les dispositions du décret du 11 mars 2015,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées au débat,
MAINTENIR l’acte de vente en viager,
ÉCHELONNER dans la limite de deux années le paiement des créances,
ANNULER les pénalités de retard,
LA RENVOYER des fins de la poursuite,
DÉBOUTER la partie civile de ses demandes et prétentions ;
Vu l'ordonnance de désistement de l'incident de mise en état en date du 9 janvier 2024 ;
Monsieur [M] n'a pas constitué avocat.
Vu l'ordonnance de clôture du 18 janvier 2024 fixant la clôture de la procédure au 10 mai 2024.
MOTIFS :
Par acte de vente en date du 29 mai 2018, monsieur [K] [B] a vendu à monsiuer et madame [M] un appartement dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 7], formant le lot n°6, cadastré KZ [Cadastre 3], moyennant la somme de 68.000 €, ventilée comme suit : 15.000 € versés lors de la signature de l’acte de vente, le reste du prix de vente devant être acquitté par rente viagère d’un montant mensuel de 474 €.
Monsieur [B], indiquant que les défendeurs ont cessé tout règlement de la rente viagère à compter du mois de juin 2020, sollicite la résolution de la vente.
Il précise les avoir mis en demeure de régulariser la situation sous quinzaine, par courrier du conseil en date du 2 septembre 2022, en vain, et avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de rentes viagères pour un montant de 17.747,61 €.
Il ajoute que les versements ont repris en août 2023 à la suite d’un incident aux fins de provision qu'il a introduit, soit un versement de 1422 euros le 17 août 2023, de 1422 euros le 16 octobre 2023, versement de 12.000 euros et de le 8 décembre 2023.
Il précise que la dette s’élève aujourd’hui, au titre de l’arriéré de rentes, à la somme de 10.521,44 euros.
Il fait valoir que si madame [M] sollicite les plus larges délais pour apurer la dette, elle ne verse aucune pièce justificative de ses revenus et charges, ce qui est le minimum lorsqu’on invoque des difficultés financières et des délais de grâce.
Il indique qu'il est âgé, en difficulté financière, pour bénéficier de l’aide juridictionnelle totale, difficultés financières qui ont été accentuées par la totale inertie des défendeurs, ne réglant ni les rentes ni les charges de copropriété, qu'ils ont, depuis l’origine, manqué à leurs obligations les plus essentielles tirées de ce contrat de vente en viager et ont aujourd’hui l’outrecuidance de venir soutenir que c’est lui qui a engagé sa responsabilité contractuelle.
Sur l'argument tiré de l’absence de saisine d’un médiateur, il conclut qu'il n’est aucunement prévu que cette saisine du médiateur est obligatoire.
En réponse, madame [S] sollicite les délais les plus larges pour apurer la dette.
Elle explique qu'elle assurait seule le paiement des rentes viagères, qu'elle s'est trouvée dans l'incapacité de continuer à effectuer les paiements à partir de juin 2020 en raison de la procédure de divorce en cours et de l'abandon du domicile familial par son ex-mari, Monsieur [M], qu'elle a cependant, elle a repris les paiements en août 2023 après avoir appris l'hospitalisation de Monsieur [B], et indique que le montant dû par l'acquéreur en viager à ce jour s'élève à 10.521,44 euros.
Elle explique qu'elle bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, ce qui signifie que ses revenus sont particulièrement bas, qu'en lui permettant de régler ses impayés via un échelonnement dans le temps tout en maintenant le contrat de viager, elle se retrouverait dans une position bien moins précaire et pourrait ainsi répondre assurément à ses obligations contractuelles.
Elle conclut qu'il serait manifestement injuste de prononcer la résolution de l'acte de vente.
Elle ajoute que la somme réclamée au titre de la clause pénale paraît manifestement excessive,notamment au vu de sa situation, qu'il serait injuste de la condamner en raison des méfaits de son ex-mari, qui l'a laissée seule, en charge des versements de la rente viagère.
Elle en sollicite la modération.
Elle regrette qu'une médiation n'est pas été tentée, et souligne qu'une première conciliation entre les deux parties aurait pu avoir lieu dans le but de régler le litige de manière amiable, évitant ainsi d'infliger au débirentier le paiement de 60 euros par jour de retard impayé.
Sur la demande de résolution de la vente :
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'immeuble en cause a été acheté par monsieur et madame [M], époux, qui en ont acquis la propriété poru le compte de leur communauté (sauf droit d'usage et d'habitation réservé au vendeur), et qu'il n'est pas justifier du divorce des époux [M] ni d'un quelconque partage de communauté.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'acte signé entres les parties contient la clause résolutoire suivante : « En outre, il est formellement stipulé qu’à défaut par le DEBIRENTIER de payer exactement les arrérages de la rente, et en cas de mise en demeure restée infructueuse au terme de 15 jours par le CREDIRENTIER au DEBIRENTIER d’avoir à acquitter ladite rente, la vente sera résolue de plein droit après un simple commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d’user du bénéfice de cette clause, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. Dans ce cas, toutes améliorations et augmentations que le DEBIRENTIER aurait faites au bien demeureront acquises au CREDIRENTIER ou à ses ayant droit à titre d’indemnité et de dommages et intérêts, et le DEBIRENTIER ne pourra lui réclamer ni le remboursement des arrérages payés, ni le remboursement de la partie du prix payée comptant (bouquet). Ceux-ci seront définitivement acquis au CREDIRENTIER ».
Il n'est pas contesté que les époux [M] ont cessé de payer la rente viagère à monsieur [B] en juin 2020.
Il n'est pas non plus contesté que monsieur [B] a valablement adressé une mise en demeure le 2 septembre 2022 et un commandement de payer le 24 octobre 2022, tous deux restés sans effet.
Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’acte de vente et de prononcer la résolution du contrat de vente au 26 novembre 2022.
L'argumentation de madame [S] indiquant qu'elle est de bonne foi et qu'une médiation aurait pu être tentée ne sera pas retenue.
En effet, il lui appartenait de saisir cette opportunité et de faire face à ses difficultés financières. Il serait injuste de faire supporter ces dernières à monsieur [B], lequel a largement fait preuve de mansuétude pour n'avoir délivré la mise en demeure plus de 2 ans après l'absence de paiement des rentes viagières dues.
Conformément à l’acte de vente, le bouquet versé à la signature de l’acte de vente ne donnera pas lieu à remboursement et sera conservé par monsieur [B].
Il convient d'ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente.
Les frais de publication seront à la charge des défendeurs, compris dans la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la présente décision.
Sur le paiement des arriérés de rente :
Au mois de mai 2024, l’arriéré de rentes s’élève à la somme de 10.521,44 euros.
Les défendeurs seront condamnés à payer cette somme à monsieur [B], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022.
Sur la clause pénale :
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, la clause résolutoire contenue à l’acte de vente en viager prévoit que «sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, en cas de non-paiement à échéance exacte d’un seul terme de rente et de ses majorations éventuelles, le CREDIRENTIER aura droit à une indemnité de 60 euros par jour de retard à titre de clause pénale, à compter du 7 ème jour suivant la date d’échéance jusqu’au jour du paiement effectif, sans que cette clause autorise le DEBITRENTIER à ne pas respecter ponctuellement les dates d’échéances ou puisse retarder l’exercice par le CREDIRENTIER de l’action résolutoire ».
Les demandeurs n’ont pas payé la rente viagère depuis le 1er juin 2020 jusqu'à fin 2022, puis ont réalisé quelques versements en août 2023.
Cependant, la somme réclamée est manifestement excessive, comme dépassant la valeur même de l'appartement en cause.
En conséquence, monsieur et madame [M] seront condamnés in solidum à payer à monsieur [B] la somme de 2.000 euros au titre de la clause pénale contenue dans l'acte, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022.
Sur le remboursement des charges payées par Monsieur [B] :
Il était prévu dans l'acte signé entre les parties que l’acquéreur doit prendre en charge 1/3 des charges de copropriétés appelées par le syndicat des copropriétaires.
Les défendeurs seront condamnés in solidum à rembourser leur quote-part à monsieur [B], soit la somme de 1921,6 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Madame et Monsieur [B] est une personne âgée qui a dû subir l’attitude des défendeurs, qui n'ont pas honoré leurs engagements.
Ils ne justifient pas avoir tenté d'apurer leur situation, ou d'avoir tenté d'obtenir des délais de paiement auprès du crédirentier.
Le préjudice moral de monsieur [B] est indéniable, lequel a dû diligenter la présente procédure pour faire valoir ses droits, et qui se les voit contester et crier à l'injustice.
Ce préjudice sera valablement réparé par le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022.
Sur les demandes accessoires :
Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [B] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais du commandement de payer du 24 octobre 2022 et les frais de publication.
Partie succombant à l'instance, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’acte de vente et de prononcer la résolution du contrat de vente au 26 novembre 2022,
PRONONCE la résolution au 26 novembre 2022 de la vente reçue le 29 mai 2018 par Maître [C] [U], notaire à [Localité 6], aux termes duquel monsieur [K] [B] a vendu à Monsieur [W] [M] et Madame [Z] [S] épouse [M] avec réserve à son profit pendant sa vie du droit d’usage et d’habitation un appartement sis à [Adresse 7] cadastré section KZ n°[Cadastre 3], formant le lot n°6,
RAPPELLE que conformément à l’acte de vente, le bouquet versé à la signature de l’acte de vente ne donnera pas lieu à remboursement et sera conservé par monsieur [K] [B],
ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente,
DIT que les frais de publication seront à la charge des défendeurs, compris dans la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la présente décision,
CONDAMNE in solidum monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] à payer à monsieur [K] [B] la somme de 10.521,44 euros (dix mille cinq cent vingt et un euros et quarante quatre centimes) au titre des arriérés de rente, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022,
CONDAMNE in solidum monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] à payer à monsieur [K] [B] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de la clause pénale contenue dans l'acte, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022,
CONDAMNE in solidum monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] à payer à monsieur [K] [B] la somme de 1921,60 euros (mille neuf cent vingt et un euros et soixante centimes) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022 au titre du remboursement des charges de copropriété payées par monsieur [K] [B] représentant leur quote-part,
CONDAMNE in solidum monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] à payer à monsieur [K] [B] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16 décembre 2022,
CONDAMNE in solidum monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] à payer à monsieur [K] [B] la somme de 4000 € (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais du commandement de payer du 24 octobre 2022 et les frais de publication,
CONDAMNE in solidum monsieur [W] [M] et madame [Z] [S] épouse [M] à payer à monsieur [K] [B] aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
