Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 22/06422

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE Chambre 04 N° RG 22/06422 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WP6S JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 DEMANDEURS : M. [A] [E] [Adresse 5] [Localité 9] représenté par Me Aymeric ANTONIUTTI, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Diane DELUME, avocat plaidant au barreau de PARIS Mme [J] [M] épouse [E] [Adresse 5] [Localité 9] représenté par Me Aymeric ANTONIUTTI, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Diane DELUME, avocat plaidant au barreau de PARIS DEFENDEURS : M. [O] [P] [Adresse 1] [Localité 8] représenté par Me Delphine NOWAK, avocat au barreau de LILLE Mme [Y] [N] épouse [P] [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Me Delphine NOWAK, avocat au barreau de LILLE Me [Z] [X], notaire au sein de la SCP [X] ET LEROY [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE La S.C.P. [X] ET LEROY, Notaires, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE La S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE CONCORDE IMMOBILIER, prise en la personne de son représenant légal [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu la clôture différée de l’affaire au 29 Mars 2024. A l’audience publique du 03 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 septembre 2024 et prorogé au 21 Octobre 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 21 Octobre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique en date du 28 mars 2022 dressé par Me [L] [G], notaire, M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E], ci-après les époux [E], assistés de Me [Z] [X], notaire, ont fait l'acquisition auprès de M. [O] [P] et de Mme [Y] [P]-[N], ci-après les époux [P], d'un loft situé dans une copropriété au [Adresse 3] à [Localité 6] au prix de 605.000 euros. La vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière Concorde Immobilier. L'acte de vente mentionne que le bien est achevé depuis moins de 10 ans. Le loft résulte de la transformation d'un garage en habitation réalisée par l'entreprise Flandre Habitat en 2007. Lors de la prise de possession du bien, les époux [E] ont constaté l'existence d'un dégât des eaux dans les parties communes, au dessus de la porte d'entrée. Par ailleurs, ils avaient le projet de réaménager le loft et ont, pour ce faire, confié la maîtrise d'oeuvre au cabinet d'architectes Pixl Architectes. Lors du démarrage des travaux, leur maître d'oeuvre a signalé l'existence de plusieurs désordres, notamment un défaut de la structure porteuse et un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse. Les époux [E] ont tenté d'actionner la garantie décennale de l'entreprise Flandre Habitat mais la MAAF leur a indiqué que le délai de garantie décennale était expiré. Ils ont ensuite déclaré le sinistre à leur assureur multiriques habitation Pacifica lequel a missionné le cabinet Polyexpert aux fins d'expertise, laquelle a eu lieu le 13 mai 2022. Puis, ils ont fait dresser par Me [R] [F], commissaire de justice, un procès verbal de constat des désordres le 16 septembre 2022. Suivant exploit délivré les 3, 7 octobre 2022, M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] ont fait assigner M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N], Me [Z] [X], la SCP [X] Leroy et la SAS Agence Immobilière Concorde Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille. Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 28 mars 2024 pour les époux [E], le 12 décembre 2023 pour les époux [P], le 29 novembre 2023 pour Me [Z] [X] et la SCP [X] et Leroy et le 28 novembre 2023 pour la société Concorde Immobilier. La clôture des débats est intervenue le 29 mars 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 3 juin 2024. * * * * Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [E] demandent au tribunal de : Vu les articles 1137, 1170, 1240, 1352-2, 1352-7 et 1641 et suivants du code civil, A titre principal, juger que M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] ont commis un dol à leur encontre portant sur la vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] par acte notarié du 28 mars 2022,condamner solidairement M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] à leur régler la somme de 168.733,79€ HT /186.684,05 € TTC à parfaire, à titre de dommages et intérêts, A titre subsidiaire, juger que M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] ont engagé leur garantie à leur égard au titre des vices cachés, dans le cadre de la vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] par acte notarié du 28 mars 2022,exclure l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée aux termes du contrat de vente du 28 mars 2022,condamner solidairement M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] à leur régler la somme de 168.733,79€ HT /186.684,05 € TTC à parfaire, à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leurs préjudices résultant de la découverte des vices, A titre très subsidiaire, juger que M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] ont commis un dol à leur encontre portant sur la vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] par acte notarié du 28 mars 2022,prononcer la nullité pour dol de la vente conclue le 28 mars 2022 portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 6],condamner solidairement M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] à leur restituer le prix de vente évalué au jour du jugement à intervenir, ainsi que les intérêts de ladite somme à compter du jour de la vente intervenue le 28 mars 2022, A titre infiniment subsidiaire, juger que M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] ont engagé leur garantie à leur égard au titre des vices cachés, dans le cadre de la vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] par acte notarié du 28 mars 2022,prononcer la résolution pour vices cachés de la vente conclue le 28 mars 2022 portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] et condamner solidairement M. [O] [P] et Mme [Y] [P]-[N] à leur régler la somme de 605.000 € au titre de la restitution du prix payé, En tout état de cause, juger que Me [Z] [X], notaire au sein de la SCP [X] et Leroy, la SCP [X] et Leroy et l’agence Concorde Immobilier ont manqué à leur devoir de conseil à leur égard et ont engagé leur responsabilité extracontractuelle,condamner in solidum Me [Z] [X], notaire au sein de la SCP [X] et Leroy, la SCP [X] et Leroy et l’agence Concorde Immobilier, à leur régler la somme de 60.500 €, à titre de dommages et intérêts,débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires,condamner in solidum les défendeurs à leur régler la somme 34.359,74 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers indûment réglés,condamner in solidum les défendeurs à leur régler la somme 50.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,condamner in solidum les défendeurs à leur régler la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, en ce compris les frais d’huissier relatifs au procès-verbal de constat dressé par Me [R] [F] le 16 septembre 2022. Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [P] demandent au tribunal de : Vu l’article 1137 et suivants du Code civil, Vu l’article 1240 du Code civil, Vu les pièces, Vu les jurisprudences versées, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner les époux [E] à leur payer : * la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, * la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner les époux [E] aux entiers frais et dépens de l’instance. Aux termes de leurs dernières écritures, Me [Z] [X] et la SCP [X] et Leroy demandent au tribunal de : Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil, Vu les dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeter toutes prétentions, fins et conclusions des époux [E],condamner in solidum les époux [E] à leur verser la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner in solidum les époux [E] aux entiers frais et dépens de l’instance,à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision. Aux termes de ses dernières écritures, la société Concorde Immobilier demande au tribunal de : déclarer les époux [E] mal fondés en toutes leurs demandes,les en débouter,condamner les époux [E] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance. Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées. MOTIFS DE LA DECISION A l'égard de leurs vendeurs, les époux [E] réclament l'indemnisation des travaux de remise en état du bien à titre principal sur le fondement du dol et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés. Si leur demande d'indemnisation n'était pas accueillie, ils sollicitent l'annulation de la vente sur le fondement du dol et subsidiairement la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils recherchent en outre la responsabilité de leur propre notaire et celle de l'agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle la vente a été conclue sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Sur le dol des vendeurs Conformément à l'article 1130 du code civil, le dol est un vice du consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le dol est défini par l'article 1137 du même code comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol est une cause de nullité relative du contrat. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle. En l'espèce, les époux [E] reprochent aux époux [P] de leur avoir dissimulé plusieurs informations déterminantes de leur consentement : en premier lieu de leur avoir indiqué que le bien était achevé depuis moins de 10 ans, et donc sous garantie décennale, alors qu'il était achevé depuis 2007, en second lieu de ne pas les avoir renseignés sur l'état réel du bien, lequel présente plusieurs désordres, et de leur avoir caché l'existence d'un dégât des eaux en 2017 pour lequel ils avaient actionné la garantie décennale de l'entreprise Flandre Habitat et du dégât des eaux découvert lors de la vente. Les époux [P] concluent au rejet des demandes. Ils font valoir, s'agissant du dégât des eaux dans les parties communes, que les acquéreurs en avaient parfaitement connaissance et qu'ils ne démontrent pas qu'il proviendrait de la salle de bains. Ils ajoutent que ce dégât concerne les parties communes et non le bien objet de l'acte de vente. Ensuite, ils affirment n'avoir pas eu l'intention de faire croire à leurs acquéreurs que leur bien était encore sous garantie décennale observant qu'une simple confusion a été commise entre les autorisations administratives délivrées et les travaux effectués. Ils ajoutent que les factures datant de 2007 étaient toutes annexées à l'acte de vente. Sur le sinistre de 2017, ils estiment qu'ils n'avaient aucune obligation de le déclarer dès lors qu'il a été remédié au désordre et qu'en outre ce sinistre n'a aucun lien avec les désordres allégués. Enfin, ils indiquent que les acquéreurs ne démontrent pas la réalité des désordres qu'ils invoquent, pas plus que leur prétendue connaissance. S'agissant du dégât des eaux dans les parties communes, il ressort des pièces versées aux débats, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les vendeurs, que des infiltrations sont survenues au niveau du plafond des parties communes près de la porte d'entrée du loft (pièce 7 en demande). Le cabinet d'architectes Pixl Architectes indique que, après diagnostic et vérification avec l'entreprise Coddeville, qui était chargée des travaux de réaménagement du loft par les acquéreurs, la fuite provient de la salle de bains située à l'étage de l'habitation (pièce 26 en demande). Les acquéreurs indiquent avoir découvert ce dégât des eaux le jour de la vente, lors de la prise de possession des lieux. Pourtant, en l'état des seules pièces versées aux débats s'agissant de ce dégât des eaux, rien ne permet d'affirmer qu'il ne se serait manifesté que quelques jours avant la vente et aurait été délibérément caché aux acquéreurs alors qu'il n'est pas contesté que ceux-ci ont pu visiter à plusieurs reprises le bien avant la signature du compromis le 25 novembre 2011 ou encore après celui-ci, leur architecte ayant d'ailleurs établi le 14 décembre 2021 un devis pour les travaux qu'ils souhaitaient engager dans le bien. Rien ne permet donc d'établir que les vendeurs auraient sciemment dissimulé aux acquéreurs l'existence de ce dégât des eaux. Au surplus, le tribunal relève que les travaux dont il est demandé indemnisation, selon le devis de l'entreprise Coddeville en date du 13 mars 2023, ne prévoient pas la réparation d'une fuite dans la salle de bains de sorte que, à supposer établie l'existence d'une dissimulation des vendeurs s'agissant de ce dégât des eaux, les demandes indemnitaires sont sans aucun rapport avec celui-ci. Et il ne peut être considéré que si les acquéreurs avaient connaissance de ce dégât des eaux, ils n'auraient pas contracté de sorte que la nullité ne peut être encourue. S'agissant ensuite des désordres découverts par les acquéreurs, portant essentiellement sur l'insuffisance de la structure et sur l'étanchéité, les pièces versées aux débats permettent d'établir que les époux [E] ont engagé d'importants travaux de réaménagement du loft, notamment à l'étage, et mandaté pour ce faire le cabinet Pixl Architectes lequel a fait appel à l'entreprise Coddeville pour la réalisation des travaux. Les travaux ont débuté et l'entreprise a procédé à la dépose des faux-plafonds du rez-de-chaussée et du R1. L'architecte et le gérant de l'entreprise Coddeville ont expliqué au cabinet Polyexpert, mandaté par l'assureur des époux [E], avoir constaté (pièce 23 des demandeurs) : des désordres au niveau de la structure bois du premier étage, les appuis des poutres porteuses étant non conformes ou absents empêchant la poursuite des travaux prévusdes phénomènes de condensation sur la sous face de plancher de couverture,des traces d'un ancien départ d'incendie au niveau du tableau électrique dans le garage,un défaut de montage du ballon d'eau chaude. Les investigations du cabinet Polyexpert ont été plus que sommaires puisqu'il s'est contenté d'intégrer quelques photographies du tableau électrique, du ballon d'eau chaude, de poutres et du plancher bois et d'indiquer que les désordres ont été observés. Au surplus, cette expertise a été réalisée de façon non contradictoire puisque les vendeurs n'ont pas été convoqués. Le cabinet conclut, que « l'habitation et la poursuite des travaux prévus initialement par M. [E] ne peuvent se faire à l'étage du fait des défauts de conception constatés sur la portance et l'assemblage de la structure du plancher du premier niveau. L'occupation peut présenter un risque d'effondrement à certains endroits de ce premier niveau ». Il s'en déduit que le cabinet Polyexpert n'a constaté de désordres qu'au niveau de la structure du plancher du premier étage. Aucun constat n'a porté sur le défaut d'étanchéité. Pour conforter leur démonstration, les époux [E] ont fait procéder à un constat des désordres par Me [R] [F], huissier de justice, le 16 septembre 2022 (pièce 25 en demande). S'agissant précisément des désordres invoqués, il a été constaté : dans le salon/séjour : le plancher semble simplement posé sur les murs porteurs. A aucun endroit de la pièce, le plancher ne semble encastré dans les murs. Près de la porte fenêtre, il est constaté un affaissement des plaques de plâtre.dans le garage : les poutres au plafond ne sont pas ancrées dans les murs. Elles sont maintenues par des supports métalliques vissés aux murs.au premier étage : il est constaté des tâches d'humidité et d'infiltrations au plafond et sur la plaque de plâtre au-dessus de l'escalier et des cloques de la peinture sur la plaque de plâtre. Il est également constaté qu'une poutre métallique soutient une partie de la toiture et que la poutre repose sur deux éléments en bois qui sont vissés sur la poutre porteuse, laquelle n'est pas encastrée dans le mur à hauteur de l'escalier. Les époux [E] produisent ensuite une analyse réalisée par la SARL Flandre Etudes à la demande de l'entreprise Coddeville le 19 octobre 2022 (pièce 33 en demande) de laquelle il ressort que la plupart des éléments constitutifs du plancher du rez-de-chaussée sont sous dimensionnés et que la structure du plancher doit être renforcée afin de pouvoir supporter les charges fixées par les normes en vigueur sans désordre. Un renfort a également été considéré comme nécessaire au niveau de la terrasse dans la zone chambre 1/salle de bains. Suite à ce rapport, le cabinet Pixl Architectes a conclu que le sous dimensionnement des éléments constitutifs du plancher, relevé par Flandre Etudes, devait être repris et faire l'objet d'un renforcement afin d'éviter tout accident (pièce 34 en demande). Il a indiqué qu'il était impératif d'interdire l'accès à toute personne dans le logement tant que les travaux de reprise structurelle ne seront pas réalisés. L'ensemble de ces éléments permet, même en l'absence d'expertise judiciaire à laquelle les époux [E] ont finalement renoncé après avoir dans un premier temps engagé une procédure en référé, d'établir l'existence de désordres affectant la structure du plancher du rez-de-chaussée et du premier étage, laquelle est sous-dimensionnée ainsi que l'existence d'infiltrations au plafond du premier étage. Ceci étant dit, pour établir l'existence d'un dol à l'encontre des vendeurs, les époux [E] doivent démontrer que ceux-ci avaient connaissance de ces désordres et qu'ils les ont délibérément tu lors de la vente. Il est acquis que les travaux de transformation du garage en loft ont été réalisés en 2007 par l'entreprise Flandre Habitat au vu des factures produites, soit à une époque où les époux [P] n'étaient pas encontre propriétaires du loft puisqu'ils l'ont acquis en décembre 2016. Les désordres n'ont pu être constatés par l'entreprise Coddeville qu'après que celle-ci ait déposé les plafonds du rez-de-chaussée et du premier étage ainsi que les placos de certains murs, ce qui ressort des différentes photographies reprises dans le rapport du cabinet Polyexpert et dans le procès verbal de constat de Me [F]. Il s'en déduit que ces désordres de conception n'étaient pas visibles sans travaux destructifs, ce qu'ont d'ailleurs indiqué l'architecte et l'entreprise Coddeville au cabinet Polyexpert puisqu'ils ont précisé que la structure bois du premier étage n'était pas visible du fait de la présence d'un faux plafond tout comme les phénomènes de condensation sur la sous face de plancher de couverture. C'est également ce qu'a indiqué M. [E] au commissaire de justice en précisant que lors des visites préalables à l'achat, un faux-plafond habillait le plancher du rez-de-chaussée et qu'à l'étage, les malfaçons constatées n'étaient pas visibles. Dès lors qu'il n'est nullement démontré que lors de leur occupation, de décembre 2016 à mars 2022, les époux [P] auraient entrepris des travaux d'ampleur impliquant la dépose des plafonds du rez-de-chaussée et du premier étage, ceux-ci ayant indiqué avoir uniquement réalisé de menus travaux de peinture et de moquette, rien ne permet d'affirmer qu'ils auraient eu connaissance des défauts de structure du plancher et qu'ils les auraient cachés aux acquéreurs. Pour ce qui concerne les infiltrations constatées au niveau du plafond du premier étage, les photographies du commissaire de justice montrent qu'elles ne sont visibles que parce que le faux plafond et les plaques de placo ont été retirées. Elles n'étaient donc pas visibles, y compris pour les vendeurs. Et contrairement à ce qu'affirment de manière péremptoire les acquéreurs, il n'est nullement établi que des travaux de peinture auraient été réalisés par les vendeurs pour masquer les traces d'humidité. Il est acquis, et non contesté par les vendeurs, qu'ils ont déclaré auprès de la MAAF, assureur décennal de l'entreprise Flandre Habitat, un sinistre au cours de l'année 2017 pour lequel ils ont bénéficié d'une indemnisation (pièce 21 en demande). Les époux [P] justifient de travaux réalisés par l'entreprise R&R Habitat pour un montant de 726 euros, travaux ayant consisté dans la réfection de l'étanchéité de la boite de sortie (pièce 4 des vendeurs). La MAAF précise que la cause de ce sinistre n'est pas en lien avec le sinistre déclaré par les époux [E]. Ainsi, l'existence de ce sinistre, survenu en 2017, ne permet pas de considérer que les époux [P] avaient connaissance de quelconques défauts d'étanchéité de la toiture terrasse située au dessus du premier étage. Aucun dol ne peut donc leur être reproché à ce titre. Ils admettent ne pas avoir informé leurs acquéreurs de l'existence du sinistre survenu en 2017. Pour autant, ainsi qu'il a été dit, il a été remédié aux causes de ce sinistre par des travaux de faible ampleur et rien ne permet d'établir un quelconque lien entre ce sinistre et les infiltrations constatées par les acquéreurs au plafond du premier étage. Les époux [P] ont donc pu, en toute bonne foi, considérer qu'il était inutile d'en informer les acquéreurs lors de la vente quatre ans plus tard. Les époux [E] ne démontrent pas que les époux [P] aurait gardé le silence à ce sujet dans une intention dolosive. Aucun dol ne peut donc être retenu à ce titre. S'agissant enfin de l'absence de garantie décennale, le compromis de vente indique, en page 3 (pièce 1 en demande) : « Le vendeur déclare que le bien vendu était précédemment affecté à un usage de garage automobile ainsi qu'il sera plus amplement dit ci-après et que l'habitation objet des présentes est édifiée depuis moins de dix ans (souligné par le tribunal). Cette construction a fait l'objet : ANNEXE 15 PERMIS d'un permis de construire délivré le 1er août 2007 sous le numéro PC 59350 0700044 pour lequel la mairie a prononcé l'annulation par suite du défaut de paiement par le pétitionnaire des taxes y afférentes,d'un permis de construire délivré le 10 octobre 2012 sous le numéro PC 059350 1200063 régularisant les travaux déjà effectués, n'ayant fait l'objet d'aucun recours ni retrait dans les délais légaux,d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) en date du 12 août 2013,d'un courrier émanant de la mairie de [Localité 6] en date du 18 octobre 2013 contestant la conformité des travaux effectués,d'un permis de construire n°PC 059350 1200063 M01 en date du 10 juillet 2014,d'une attestation de non contestation de conformité en date du 6 novembre 2014 ». L'acte de vente du 28 mars 2022 reprend telle quelle cette clause en précisant toutefois qu'il s'agit d'une retranscription littérale du titre de propriété des vendeurs du 16 décembre 2016. En page 5 du compromis, il est indiqué qu'une copie de l'attestation d'assurance de 2007, dont il se comprend qu'il s'agit de celle de Flandre Habitat, ce qui n'est pas contesté, est annexée à l'acte, et que le vendeur s'engage à fournir l'attestation d'assurance pour l'année 2013. L'acte de vente reprend la mention suivante en page 23 (pièce 4 en demande) : « Le bien objet de la vente entre dans le régime de la responsabilité et d'obligation d'assurance institué par les articles L241-1 et suivants du code des assurances, comme étant achevé depuis moins de dix ans (souligné par le tribunal)». En page 24, il est indiqué : « Concernant les travaux effectués et l'assurance décennale, le précédent propriétaire a déclaré : que les travaux ont été intégralement effectués par le constructeur FLANDRE HABITAT, domicilié à [Adresse 11], ayant souscrit une police d'assurance « responsabilité décennale » auprès de la compagnie MAAF sis à [Localité 10], suivant police n°59359164 G 001 en date du 5 décembre 2006, dont une copie demeure jointe et annexée aux présentes et que le constructeur a fait l'objet d'une liquidation judiciaire depuis.Concernant ces travaux, l'acquéreur aura recours directement auprès de la compagnie d'assurance de la dite entreprise, pour la mise en oeuvre de la garantie décennale ». Pour cette deuxième mention, là encore, le tribunal ne peut que constater qu'il s'agit d'une reproduction littérale de l'acte de vente du 16 décembre 2016 (pièce 2 des vendeurs). Suite à la découverte des désordres ci-dessus évoqués, les époux [E] ont déclaré le sinistre à la MAAF afin d'obtenir la mise en jeu de la garantie décennale souscrite par le constructeur. Or, la MAAF leur a répondu que les factures de travaux datant du 14 décembre 2007 et de février 2008, le délai de garantie décennale était expiré et que la responsabilité décennale de leur assurée ne pouvait plus être recherchée (pièces 20 et 21 en demande). Il ressort des différentes mentions du compromis de vente et de l'acte authentique de vente qu'il a été mentionné, de manière inexacte, que les travaux avaient été achevés depuis moins de dix ans et que les acquéreurs pourront mettre en œuvre la garantie décennale du constructeur. En effet, les factures de Flandre Habitat versées aux débats datent de décembre 2007 et février 2008 et il n'est produit aucune autre facture établissant la réalisation de travaux postérieurement à cette date, ce qui permet raisonnablement de considérer que les travaux étaient achevés à cette date, soit depuis plus de dix ans au moment de la vente aux époux [E]. La matérialité de cette information erronée dans l'acte de vente ne suffit pas à établir l'intention dolosive des vendeurs. Sur ce point, il doit être rappelé qu'ils n'ont pas commandé les travaux de transformation puisqu'ils n'ont fait l'acquisition du bien qu'en 2016 de M. et Mme [S] qui l'avait eux-même acquis en 2014 de M. [K] et Mme [C], maîtres d'ouvrage des travaux. Ils n'avaient donc pas d'informations plus précises que celles figurant dans leur propre acte de vente, et reprises à l'identique dans l'acte de vente litigieux, sur le déroulement des travaux tant sur le plan matériel qu'administratif. Les époux [P], profanes en matière immobilière et de construction, ont pu, en toute bonne foi, penser que, la déclaration d'achèvement des travaux ayant été établie en août 2013, le délai de la garantie décennale n'était pas achevé, ce qui explique qu'ils se sont engagés à produire une attestation de 2013 qu'ils n'ont finalement pas sollicitée. En toute hypothèses, rien de permet d'établir que les époux [P] auraient, de manière intentionnelle, fait croire à leurs acquéreurs qu'ils étaient encore couverts par l'assurance décennale du constructeur. En outre, les époux [E] ne démontrent pas que cette information aurait été déterminante de leur consentement. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les époux [E] échouent à démontrer que leur consentement aurait été vicié par un dol des vendeurs. Leur demande d'indemnisation et leur demande d'annulation de la vente sur ce fondement seront donc rejetées. Sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet. Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » . Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices. En l'espèce, les époux [E] invoquent, au titre de la garantie des vices cachés, les désordres affectant la structure du bien ainsi que les défauts d'étanchéité de la toiture et soutiennent que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit être écartée dès lors que les vendeurs avaient connaissance du défaut d'étanchéité de la toiture. Les époux [P] font valoir que la preuve des désordres n'est pas rapportée et qu'en toutes hypothèses, la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit s'appliquer dès lors que la preuve de leur connaissance des prétendus désordres n'est pas rapportée. L'acte de vente du 28 mars 2022 contient, de manière classique, une clause d'exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il s'est réputé ou comporté comme tel, ou si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux, ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Ainsi qu'il a été dit plus haut, il est démontré l'existence de désordres affectant la structure des planchers et l'étanchéité de la toiture. Il n'est pas allégué que les époux [P] seraient des professionnels de l'immobilier ou de la construction ou se seraient comportés comme tels et il est acquis aux débats qu'ils n'ont pas réalisé eux-même les travaux de transformation d'un garage en loft. Pour le reste, il a été suffisamment développé plus haut que la preuve de la connaissance par les vendeurs des désordres affectant l'immeuble n'était pas rapporté de sorte que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit s'appliquer. Dans ces conditions, les époux [E] seront déboutés de leur demande d'indemnisation et de leur demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Sur la demande reconventionnelle des vendeurs pour procédure abusive Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. En l'espèce, les époux [P] sollicitent la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts faisant valoir que les acquéreurs ont fait preuve d'un acharnement à leur encontre. S'il n'est retenu ni l'existence d'un dol, ni la connaissance par les vendeurs des désordres affectant l'immeuble, ces seuls éléments ne suffisent à considérer que les époux [E] aurait fait preuve d'acharnement à l'encontre de leurs vendeurs. Au contraire, ils ont finalement renoncé à leur procédure de référé pour agir directement au fond, réduisant ainsi les délais de procédure. En outre, les époux [P] ne justifient nullement du préjudice qui serait prétendument résulté de l'engagement de la présente procédure. Leur demande d'indemnisation sera donc rejetée. Sur la responsabilité du notaire et de l'agence immobilière L'article 1240 du code civil prévoit que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Il est constant que les notaires sont tenus à l'égard des parties d'un devoir de conseil et doivent garantir la sécurité et l'efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours. Ce devoir d'efficacité impose, en matière de vente, des investigations et le contrôle de la véracité des déclarations des parties, afférentes aux éléments conditionnant la totale efficacité de l'acte. Quant à l'agent immobilier, en tant qu'intermédiaire professionnel et négociateur d'acte, il est tenu d'une obligation de conseil envers l'acquéreur potentiel d'un bien immobilier. Il est notamment tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise. Les demandeurs doivent rapporter la preuve d’une faute commise par le notaire et l'agence immobilière, d’un dommage subi par eux et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage. En l'espèce, les époux [E] font valoir que Me [Z] [X] a commis une faute en ne procédant pas aux investigations nécessaires pour vérifier les déclarations des vendeurs alors que la seule attestation d'assurance décennale communiquée date de 2007 ce qui aurait nécessairement dû l'alerter sur la survie de la garantie décennale du bien. A l'égard de l'agence immobilière, ils estiment que celle-ci n'a mené aucune investigation auprès des époux [P] pour s'assurer de l'existence de la prétendue attestation décennale de 2013 et de l'existence de travaux antérieurs, de sorte qu'ils ont cru, de manière erronée, que le bien était sous garantie décennale alors qu'il n'en était rien. Ils estiment que les manquements du notaire et de l'agence immobilière sont à l'origine d'une perte de chance d'acquérir le bien à des conditions financières plus avantageuses, perte de chance qu'ils évaluent à 10% du prix de vente. Ils soutiennent que les désordres structurels constatés, qui concernent le premier étage et le plancher haut du rez-de-chaussée, sont liés aux travaux entrepris par Flandre Habitat puisque le premier étage n'existait pas avant son intervention et qu'il est acquis que la garantie décennale pour ces travaux est achevée. Ils réclament en outre l'indemnisation de leur préjudice moral et une indemnisation au titre des loyers qu'ils ont dû réglés, ne pouvant occuper le bien. Me [Z] [X] et la SCP de notaires contestent l'existence d'un manquement au devoir de conseil faisant valoir qu'il a été demandé à l'agence immobilière d'annexer au compromis les attestations de garanties décennales des entreprises intervenues et d'insérer une clause afin que les vendeurs s'engagent à transmettre la garantie décennale de 2013, la déclaration d'achèvement du chantier étant intervenue le 12 août 2013. Elles ajoutent que les vendeurs ne se sont jamais opposés aux stipulations relatives à la réalisation de travaux de leur chef datant de moins de 10 ans en violation du principe de loyauté en matière contractuelle de sorte qu'il ne peut être reproché à Me [Z] [X] de ne pas leur avoir rappelé cette obligation. Elles indiquent en outre que les époux [E] ont accepté de réitérer la vente sans être en possession de l'attestation décennale de 2013. Sur le préjudice, elles estiment qu'il n'est pas démontré que les travaux réalisés en 2007 et 2008 seraient à l'origine des désordres constatés par l'architecte des époux [E] de sorte qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice revendiqué. Elles ajoutent que rien ne prouve que les époux [P] auraient accepté de diminuer une nouvelle fois le prix de vente alors que le prix d'origine de 629.000 euros avait été négocié à 605.000 euros. Enfin, elles indiquent que le préjudice moral n'est pas justifié et que la demande relative aux loyers est sans lien de causalité avec la faute reprochée. L'agence immobilière conteste l'existence d'un manquement faisant valoir qu'il n'était pas faux d'écrire dans le compromis que les travaux avaient été réalisés depuis moins de 10 ans puisque l'attestation d'achèvement des travaux était datée d'août 2013. Elle ajoute qu'elle a, de sa propre initiative, précisé dans le compromis que le vendeur s'engageait à transmettre une attestation d'assurance de Flandre Habitat au jour de l'achèvement des travaux. En toutes hypothèses, elle fait valoir qu'il importait peu que les acquéreurs soient en possession d'une attestation de l'année 2013 dès lors que la garantie décennale n'expire que 10 ans après la réception des travaux et non 10 ans après le début des travaux. Enfin, elle indique que l'existence des désordres allégués n'est pas démontrée et qu'à les supposer établis, il n'est pas davantage démontré qu'ils sont imputables aux travaux réalisés par la société Flandre Habitat et que la MAAF ne pourrait être tenue de les garantir. Quant au préjudice moral invoqué, il estime qu'il n'est pas établi. Sur ce, s'agissant de l'agence immobilière, la lecture du compromis rédigé par ses soins montre qu'elle a recopié, mots pour mots, la clause figurant dans le propre acte des vendeurs s'agissant de la transformation du bien et des différentes autorisations administratives délivrées (page 3 du compromis). Elle a ainsi repris la mention selon laquelle le bien avait fait l'objet de travaux de construction depuis moins de dix ans sans s'interroger sur l'effectivité de cette mention alors que les seules factures annexées à l'acte dataient de 2007, soit depuis plus de dix ans. Par ailleurs, il ressort du mail du 25 novembre 2021 que lui a adressé Me [Z] [X], que c'est à la demande de cette dernière que l'agence immobilière a inséré au compromis une mention selon laquelle le vendeur s'engage à fournir l'attestation d'assurance décennale pour l'année 2013. Pour autant, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, elle aurait dû, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait, interroger les vendeurs, qui l'ont mandatée et avec qui elle était en contact direct, pour savoir si des travaux avait été effectivement réalisés en 2013 alors qu'elle avait constaté que les factures produites, émanant de Flandre Habitat, dataient de 2007. La seule mention d'une déclaration d'achèvement des travaux réalisée en août 2013 ne suffisait pas à présumer que des travaux avaient eu lieu jusqu'à cette date et auraient été couverts par une garantie décennale. Par ailleurs, elle n'a pas interrogé les vendeurs sur la date de réception des travaux laquelle fait seule courir le délai de la garantie décennale. Ce faisant, l'agence immobilière a fait stipuler au compromis une clause qui a participé de la méprise des acquéreurs quant à l'existence d'une garantie décennale courant à compter de 2013. Il doit donc être retenu qu'elle a manqué à son devoir de diligence et de conseil. S'agissant ensuite de la notaire, il convient de rappeler qu'elle n'était pas le conseil des vendeurs mais celui des acquéreurs et qu'elle a dès lors pu légitimement croire, à la seule lecture des mentions du compromis et des différentes décisions administratives, notamment celle relative à l'achèvement des travaux en 2013, que des travaux avaient pu avoir lieu jusqu'à cette date, raison pour laquelle elle a attiré l'attention de l'agence immobilière sur ce point en lui demandant, dans son mail du 25 novembre 2021, de faire déclarer au vendeur qu'il s'engage à fournir avant la signature de l'acte authentique les garanties décennales des entreprises, observant que la seule attestation fournie datait de 2007 alors que selon elle le chantier s'était terminé en 2013. Pour autant, au stade de la réitération par acte authentique, Me [Z] [X] ne s'est pas souciée de savoir si les vendeurs avaient effectivement produit une attestation décennale de 2013 alors qu'elle a pu elle-même constater que l'acte de vente reprenait la mention selon laquelle les travaux de construction étaient achevés depuis moins de dix ans et qu'elle savait que les factures produites dataient de 2007, ce qui aurait dû l'alerter en sa qualité de professionnelle. Ce faisant, elle a laissé perdurer la méprise des acquéreurs sur l'existence d'une garantie décennale susceptible d'être mobilisée, ce qui caractérise un manquement à son devoir de diligence. Sur le préjudice, c'est à juste titre que les époux [E] indiquent que le manquement au devoir d'information et de conseil est à l'origine d'une perte de chance de négocier une diminution du prix de vente s'ils avaient su que les travaux réalisés par les anciens propriétaires n'étaient plus couverts par une assurance décennale, alors que les manquements de l'agence immobilière et de la notaire leur ont fait croire le contraire. Dans la mesure où il n'est pas justifié que d'autres travaux d'ampleur ont été réalisés après ceux effectués par Flandre Habitat en 2007 qui ont consisté à aménager un ancien garage automobile en loft et donc nécessairement à créer un étage, il peut aisément être admis que les désordres constatés par les époux [E] sont en lien avec ces travaux d'ampleur. Le lien de causalité entre les manquements reprochés à l'agence immobilière et la notaire et la perte de chance est donc établi. S'agissant de l'évaluation de cette perte de chance, le tribunal estime qu'il est excessif de la fixer à 10% du prix de vente étant observé que les acquéreurs n'ignoraient pas qu'une grande partie des travaux avaient été exécutés en 2007, soit depuis plus de 14 ans, et qu'ils avaient eux-mêmes envisagé des travaux de réaménagement d'importance dans le loft. Rien ne permet d'établir que les acquéreurs auraient réussi à négocier une diminution du prix de vente de 10%. La perte de chance sera plus justement évaluée à la somme de 8.000 euros. Il est acquis que chaque notaire répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et que la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes. Dans ces conditions, en l'absence de demande de condamnation solidaire de la notaire et de la SCP de notaires, il convient de condamner in solidum Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy et la société Concorde Immobilier à payer aux époux [E] la somme de 8.000 euros au titre de la perte de chance. Les acquéreurs ne démontrent pas l'existence d'un préjudice moral qui serait imputable à la faute de l'agence immobilière et de la notaire de sorte que la demande sera rejetée. Enfin, s'agissant des loyers, il doit être indiqué que, même si les travaux avaient été couverts par une garantie décennale, les époux [E] auraient dû stopper leurs propres travaux pour engager les travaux de reprise des désordres et ainsi se reloger de sorte que le préjudice allégué n'a pas de lien de causalité avec les manquements retenus. La demande sera rejetée. Sur l'exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.” Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”. A titre liminaire, il convient d'indiquer que les frais de constat d'huissier ne relèvent pas des dépens mais de l'article 700 du code de procédure civile. Dans la partie de l'instance qui oppose les acquéreurs aux vendeurs, M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E], qui succombent principalement, seront condamnés aux dépens de cette partie de l'instance, ce qui entraîne rejette de leur demande au titre des frais irrépétibles formée à l'encontre des vendeurs. L'équité commande d'allouer à M. [O] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans la partie de l'instance qui oppose les acquéreurs au notaire et à l'agence immobilière, Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy, et la société Concorde Immobilier seront condamnés in solidum aux dépens. L'équité commande d'allouer aux époux [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] de l'intégralité des demandes formées à l'encontre de M. [O] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P], tant sur le fondement du dol que sur le fondement de la garantie des vices cachés, Déboute M. [O] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] de leur demande reconventionnelle d'indemnisation au titre de la procédure abusive formée à l'encontre de M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E], Condamne in solidum Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy, la SAS Concorde Immobilier à payer à M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] la somme de 8.000 euros au titre de la perte de chance, Déboute M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] de leurs autres demandes indemnitaires formées à l'encontre de Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy, la SAS Concorde Immobilier, Dans l'instance opposant M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] à M. [O] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] : Condamne M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] aux dépens, Condamne M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] à payer à M. [O] [P] et Mme [Y] [N] épouse [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dans l'instance opposant M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] à Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy, la SAS Concorde Immobilier : Condamne in solidum Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy, la SAS Concorde Immobilier aux dépens, Condamne in solidum Me [Z] [X], la SCP [X] et Leroy, la SAS Concorde Immobilier à payer à M. [A] [E] et Mme [J] [M] épouse [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs autres demandes, Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Le greffier, Le Président,