Cour d'appel, 16 novembre 2023. 23/05044

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05044 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJQV Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mars 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22/59175 APPELANTE S.A.R.L. MONT DE MARS, RCS de Paris sous le n°444 402 333, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Adresse 7] Représentée par Me Jean-marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311 Assistée à l'audience par Me Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS, toque : P311 INTIMES M. [E] [T] [Adresse 6] [Adresse 6] M. [I] [W] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] S.A.R.L. ARBEVINA, RCS de Bobigny sous le n°444 599 567, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] S.A.R.L. RHODES, RCS de Paris sous le n°443 480 033, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] S.A.R.L. PARIS EGLES, RCS de Strasbourg sous le n°450 575 311, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Adresse 8] Représentés par Me Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839 Assistée à l'audience par Me Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE M. [T], M. [W], la société Arbevina, la société Rhodes et la société Paris Egles ont donné à bail commercial à la société Mont de Mars divers locaux dépendant de l'ensemble immobilier dénommé « [9]» sis [Adresse 3]. Se plaignant d'un changement de destination du bail, par acte du 28 novembre 2022 M. [T], M. [W], la société Arbevina, la société Rhodes et la société Paris Egles ont fait assigner la société Mont de Mars devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la communication des contrats conclus par la société Mont de Mars avec l'association L'armée du Salut. Par ordonnance contradictoire du 09 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : - ordonné à la société Mont de Mars de communiquer à la société Arbevina, M. [T], la société Rhodes, la société Paris Egles et M. [W] tous contrats conclus avec l'association L'armée du Salut relatifs aux parties communes et aux lots privatifs n°11,12, 21 et 33 ainsi qu'aux lots appartenant à M. [W] au sein de l'immeuble sis [Adresse 4], sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de dix mois ; - condamné la société Mont de Mars à payer à la société Arbevina, M. [T], la société Rhodes, la société Paris Egles et M. [W] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Mont de Mars aux dépens de l'instance ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 14 mars 2023, la société Mont de Mars a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 avril 2023, elle demande à la cour de : - constater que les sociétés Arbevina, Rhodes et Paris Egles et M. [T] et M. [W] ne caractérisent pas l'existence d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile ; - infirmer l'ordonnance entreprise ; - condamner chacun des intimés à payer à la société Mont de Mars une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle conteste l'existence d'un motif légitime à voir ordonner la mesure d'instruction sollicitée, exposant notamment qu'aucune disposition du bail ne lui interdit de contracter le cas échéant, avec l'Armée du Salut dès lors que les services hôteliers et para-hôteliers sont assurés, ce qui est le cas en l'espèce ; qu'il n'existe pas de procès en germe dès lors que la destination des locaux est scrupuleusement respectée ; que s'agissant des petits déjeuners, il n'est stipulé nulle part que la société Mont de Mars doive en assurer systématiquement la distribution à l'ensemble des résidents et quotidiennement, qu'il s'agit d'un service proposé à la demande. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 12 mai 2023, M. [T], M. [W], la S.A.R.L. Arbevina, la S.A.R.L. Rhodes et la S.A.R.L. Paris Egles demandent à la cour de : - débouter la société Mont de Mars de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris ; - condamner la société Mont de Mars à payer aux sociétés Arbevina, Rhodes et Paris Egles et aux consorts [T] et [W], la somme de 2.000 euros chacun en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Mont de Mars aux dépens. En substance, ils se prévalent d'un litige en germe portant sur le respect de la destination du bail en ce qu'il résulte des procès-verbaux de constat qu'ils ont fait établir par huissier de justice que la société Champ de Mars sous-loue les locaux à l'Armée du Salut qui y gère un centre d'hébergement d'urgence ne correspondant pas à une activité hôtelière ou para-hôtelière et que la solution du litige pourrait dépendre, au moins en partie, des clauses figurant dans le contrat conclu entre la société Champ de Mars et l'Armée du Salut. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. Comme l'a constaté le premier juge, le contrat de bail commercial versé aux débats stipule notamment : - à l'article 2 - Déclaration du preneur : « (...) l'exploitant disposera pendant toute la durée du présent bail des locaux équipés et meublés destinés à l'accueil-réception de la clientèle et au service des petits déjeuners (...) » - à l'article 3 - Destination des lieux : « Il est précisé que le preneur entend exercer dans le local faisant l'objet du présent bail (...) une activité d'exploitation hôtelière et/ou para hôtelière consistant en la sous-location dudit local pour des périodes de temps déterminées, avec la possibilité de fourniture de différents services ou prestations payants à sa clientèle, à savoir : le service du petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle.(...) Le bailleur déclare que le bien loué sera conforme à une résidence. De même, le mobilier du logement doit correspondre au standing d'une résidence de tourisme classée quatre étoiles. » ; - à l'article 4 - Obligations du preneur : « (...) En toutes hypothèses, il s'engage à proposer à sa clientèle, pendant toute la durée du bail, les prestations minimales suivantes : accueil et réception, petits déjeuners, blanchisserie et fourniture de linge, entretien et nettoyage des logements, à sa demande » Comme l'a relevé le premier juge, il ressort du constat de commissaire de justice dressé le 23 août 2022 par Maître [D] [U] que les locaux loués par la société Mont de Mars sont occupés par l'association L'armée du Salut, ce que confirme la société Mont de Mars dans ses écritures. Le constat relève notamment que le local situé en sous-sol sur la porte de laquelle est apposée la mention « Salle petit déjeuner » est utilisé comme bureau par la préposée de la société Mont de Mars responsable du site. L'aménagement de cette pièce, qui comprend un bureau, des fauteuils et canapés, des ordinateurs, une imprimante, des étagères dans lesquelles sont rangées diverses fournitures administratives ainsi que des bouteilles, apparaît incompatible avec son utilisation comme réfectoire permettant le service de petit-déjeuner. Ce constat ne fait état d'aucun autre lieu permettant le service de petits-déjeuners. C'est à bon droit qu'en considération de ces éléments, le premier juge a estimé suffisamment crédible l'allégation des demandeurs selon lesquels la société Mont de Mars contreviendrait aux dispositions du bail. Il existe donc bien un procès en germe entre les parties sur le respect des dispositions du bail. Par ailleurs, il n'est pas discuté que les contrats de sous-location conclus par la société Mont de Mars, dont il est sollicité la communication, présentent une utilité pour la solution du litige portant sur la destination des lieux, les clauses qu'ils contiennent étant de nature à améliorer la situation probatoire des requérants sur ce point. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, dont il a été fait une juste appréciation. Perdant en appel, la société Mont de Mars sera condamnée aux dépens de cette instance, déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux intimés la somme globale de 2.000 euros qu'ils ont exposés au titre de leurs frais irrépétibles pour les besoins de la présente instance. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne la société Mont de Mars aux dépens de l'instance d'appel, La déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, La condamne à payer à M. [T], M. [W], la société Arbevina, la société Rhodes et la société Paris Egles la somme globale de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE