Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 22/03046

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le: à Me de HARTINGH Copie certifiée conforme délivrée le : à Me FORESTIER ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03046 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWKJZ N° MINUTE : Assignation du : 07 Mars 2022 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [V] [X] Madame [Y] [W] épouse [X] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] (ETATS UNIS) représentés par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. NOUVELLE REGIE FONCIERE IMMOBILIERE (NRFI), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Anne-France de HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R1861 Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03046 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWKJZ COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-président Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier, DÉBATS A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur et Madame [X] sont propriétaires du lot n° 6 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société NRFI est le syndic de l'immeuble. Par lettre recommandée en date du 19 novembre 2021, Monsieur et Madame [X] ont été convoqués à l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2021. L'objet de la résolution n°17 de la convocation portait sur «L'approbation et ratification du compte travaux RAVALEMENT FACADE RUE, donc état comptable ci-joint ». Le projet de résolution n° 18 de la convocation portait quant à lui sur le remboursement par la copropriété des factures ENEDIS et GRDF, à la SNC Herouet Capital pour un montant de 45.681,96 euros. Les projets de résolutions n° 19 et 20 de la convocation portaient respectivement sur : - la ratification du projet d'habillage à caractère événementiel de la façade de la boutique au [Adresse 2], étant précisé qu'était joint à la convocation l'autorisation d'urbanisme du 22 septembre 2021 permettant d'habiller la façade de l'immeuble d'une toile lycra représentant les visuels issus de la campagne promotionnelle de la marque Calvin Klein, - la ratification du projet d'installation de stores en façade de la boutique au [Adresse 2] et enseigne Calvin Klein. Par lettre recommandée en date du 24 novembre 2021, le conseil de Monsieur et Madame [X] : - a demandé à la société NRFI de lui communiquer les justificatifs correspondant au décompte travaux qui auraient permis à Monsieur et Madame [X] de voter, en toute connaissance de cause, en faveur ou non de la résolution n° 17 de la prochaine assemblée générale ; - s'est étonné de voir inscrit le projet de résolution n° 18 tendant au remboursement à la SNC Herouet Capital des factures ENEDIS et GRDF qu'elle aurait acquittées pour le compte du syndicat des copropriétaires dès lors que ces nouveaux branchements avaient été rendus nécessaires et mis en œuvre par la SNC Herouet Capital en raison de son propre projet de réhabilitation ; - a exprimé ses réserves concernant la majorité retenue par la société NRFI pour le vote de la résolution n° 19 portant sur la « Ratification du projet d'habillage à caractère événementiel de la façade de la boutique au [Adresse 2] ». Suivant lettre en date du 10 décembre 2021, la société NRFI a répondu à certaines des interrogations de Monsieur et Madame [X] sans toutefois communiquer les éléments demandés par ces derniers depuis près d'un an. Par un procès-verbal de constat d'huissier du 15 décembre 2021, Monsieur et Madame [X] ont fait constater la toile de couleur rose qui habillait le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment [Adresse 2]. Lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2021, les résolutions n°17, 18, 19 et 20 ont été adoptées, en dépit du vote défavorable de Monsieur et Madame [X] pour chacune d'entre elles. Suivant courrier en date du 4 février 2022, la SNC Herouet Capital a informé le syndicat des copropriétaires qu'elle renonçait au bénéfice de la résolution n° 18 votée lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 Par un exploit d'huissier du 7 mars 2022, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n° 17, 18, 19 et 20 du procès-verbal d'assemblée générale du 17 décembre 2021, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes de leurs conclusions n° 1 notifiées par voie électronique le 18 juillet 2023, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] demandent au tribunal de : « Vu, notamment, les dispositions des articles 8, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, Vu, notamment, les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, Vu, notamment, les dispositions de l'article 1240 du code civil, Vu les pièces versées aux débats, JUGER Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [X] tant recevables que bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions, En conséquence, DIRE ET JUGER que les résolutions n° 17, 18, 19 et 20 du procès-verbal d'assemblée générale du 17 décembre 2021 contreviennent aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, et du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3]. En conséquence, PRONONCER la nullité des résolutions n° 17, 18, 19 et 20 du procès-verbal d'assemblée générale du 17 décembre 2021 de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par la société NRFI, son syndic en exercice, au paiement de la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. DIRE ET JUGER que Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [X] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure et ce conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ». Aux termes de ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] demande au tribunal de : « Vu les pièces versées aux débats, Vu le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022, ACCUEILLIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, en ses demandes, moyens et conclusions, Y faisant droit : JUGER ET PRONONCER le défaut d'objet des demandes de nullité des résolutions 18 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2021, le défaut d'intérêt à agir en nullité de la résolution 19, à défaut le mal-fondé de ces demandes de nullité, JUGER et PRONONCER l'absence de bien-fondé des demandes de nullité des résolutions 17 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2021, DEBOUTER les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, moyens et conclusions, Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03046 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWKJZ CONDAMNER solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens ». Pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 19 septembre 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation de la résolution n° 17 Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] soutiennent que : - la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 portait sur l'approbation et la ratification du compte travaux ravalement, - le montant total des dépenses s'élevait à la somme de 548.137,62 euros et les provisions appelées s'élevaient à la somme de 847.743,44 euros, raison pour laquelle il était prévu de reverser le solde créditeur de 299.605,82 euros aux copropriétaires selon la clé de répartition charges communes générales, - or, il est apparu que le décompte travaux, annexé à la convocation de l'assemblée générale du 17 décembre 2021, n'était pas suffisamment détaillé, - les copropriétaires ne disposaient pas d'une information suffisante sur le calcul et la répartition des sommes, - il est apparu, à la lecture de « l'état des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votées non clôturés » annexé à la convocation de l'assemblée générale que le total des travaux payés par le syndicat des copropriétaires pour les travaux de ravalement s'élevait à la somme de 514.473,98 euros, soit une différence de 33.393,46 euros par rapport à la somme indiquée dans le décompte travaux, - interrogée sur cette différence par un copropriétaire et ce dès avant la tenue de l'assemblée générale, la société NRFI, syndic en exercice, n'a donné aucune explication, - le document intitulé « Décompte travaux », supposé reprendre l'intégralité des dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires, ne précise pas les dates auxquelles ces paiements sont intervenus, si bien qu'il est impossible pour les copropriétaires de vérifier si la différence de 33.393,46 euros figurant entre les deux documents comptables, correspond à des dépenses engagées dans le courant de l'année 2021. Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03046 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWKJZ - ce « Décompte travaux » se devait d'être précis et détaillé, notamment sur les dates auxquelles les dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires étaient intervenues, au regard de la différence entre les dépenses engagées par la copropriété, à savoir 548.137,62 euros et le devis définitif de l'entreprise H Chevalier, voté aux termes de l'assemblée générale extraordinaire du 10 juillet 2019 pour un montant TTC de 312.697,74 euros, soit là encore une différence de 235.439,88 euros, - dès lors, les documents annexés à la convocation n'étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] fait valoir que : - le relevé détaillé des dépenses du compte travaux ravalement façade rue qui figure au titre des annexes jointes à la convocation fait bien état d'un total de 548 137,62 € de dépenses à ce titre, en reprenant toutes les dépenses faites depuis l'assemblée générale du 23 février 2015 pour le poste travaux ravalement façades sur rue, - ce même relevé fait bien apparaitre le montant des recettes de 847.743,44 € et un delta créditeur de 299 605,82 € si bien qu'on ne voit pas quelles auraient été les informations manquantes permettant de voter de manière éclairée, - l'annexe 5 à laquelle se réfèrent M. et Mme [X] n'est qu'une vision parcellaire du compte travaux puisqu'ainsi que cela figure clairement, il y est indiqué que cela concerne uniquement l'année 2020, - les périodes concernées par les règlements sont bien identifiées sur le décompte et apparaissent comme étant décomptées les provisions réglées au titre de ces travaux avec une identification claire de la date à laquelle elles ont été appelées, - le devis auquel se réfère M. et Mme [X] n'incluait, par définition, ni les honoraires de la maîtrise d'ouvrage, ni ceux du syndic ni ceux de BTP Consultant, autant de postes détaillés dans le relevé des dépenses travaux, - le delta de 33 393,46 € correspond bien à des dépenses engagées en 2021, ainsi que cela ressort des documents annexés à la convocation en vue de l'assemblée générale du 29 juin 2022. *** En droit, aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.- Pour la validité de la décision : 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; […] II. Pour l'information des copropriétaires : […] 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ; […] Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. » En l'espèce, l'état financier et le compte de gestion général étaient bien joints à la convocation (pièce n° 18 de M. et Mme [X]). Il ressort des annexes à la convocation que le relevé détaillé des dépenses du compte travaux ravalement façade rue qui figure au titre des annexes jointes à la convocation fait bien état d'un total de 548 137,62 € de dépenses à ce titre, en reprenant toutes les dépenses faites depuis l'assemblée générale du 23 février 2015 pour le poste travaux ravalement façades sur rue (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires). Ce relevé fait apparaitre le montant de recettes de 847 743,44 € et un delta créditeur de 299 605,82 € L'annexe 5 au relevé général des dépenses pour l'année 2020 intitulée « Etat des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non clôturés » concerne l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020 (pièce n° 18 de M. et Mme [X]). Sur le décompte travaux, les règlements sont identifiés et les provisions réglées au titre de ces travaux sont décomptées avec précision de la date à laquelle elles ont été appelées (pièce n° 8 de M. et Mme [X]). Le delta de 33 393,46 € correspond à des dépenses engagées en 2021 ainsi que cela ressort des documents annexés à la convocation en vue de l'assemblée générale du 29 juin 2022 (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires) qui fait apparaître : RAVALEMENT RUE 671 024 01/01/2021 - Solde en attente 671 024 514 473,98 11/01/2021 - GMDP ARCHITECTE DEMANDE DE REMUNERATION Nº7 SOLDE 671 024 3 039.00 3 039.00 11/01/2021 - CHEVALIER DECOMPTE DEFINITIF 671 024 16 947,25 16 947,25 16/02/2021 - RCB COMPLEMENT DO TX TOITURE 671 024 1 973,38 1 973,38 15/11/2021 - NRFI HONORAIRES 2% HT/HT 671 024 11 704,01 11 704,01 Total RAVALEMENT RUE 671 024 33 663,64 548 737,62 Il en résulte que les annexes comptables jointes à la convocation de l'assemblée générale du 29 juin 2022 reprennent les chiffres tels que votés et étaient de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé. En conséquence, M. et Mme [X] seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 17. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 18 Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] soutiennent que : - la SNC Herouet Capital entend, aux termes de la résolution n° 18, faire supporter à la collectivité des copropriétaires les frais de raccordements aux réseaux d'électricité et de gaz, entrepris à son initiative et pour son seul bénéfice et rendus nécessaires par la transformation des lots situés aux rez-de-chaussée et au premier étage en locaux commerciaux, - l'adoption d'une telle résolution vise à favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, à savoir la SNC Herouet Capital, la SCI Tears Of Hestia qui partagent les mêmes associés et gérant, ainsi que la SCI Best Value Marais qui a racheté les locaux commerciaux à la SNC Herouet Capital, - l'adoption de cette résolution se fait au détriment des copropriétaires minoritaires dès lors que la prise en charge de ces frais de raccordement revient à financer indirectement les travaux privatifs d'un copropriétaire, - l'adoption d'une telle résolution a un but autre que l'intérêt collectif des copropriétaires, - la SNC Herouet Capital est consciente que la charge de ces travaux lui revenait, - elle a volontairement réglé ces travaux de raccordement, - elle a, suivant courrier du 4 février 2022, renoncé au bénéfice de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 17 décembre 2021, - les copropriétaires ont voté aux termes de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 juin 2022, l'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 17 décembre 2021, - si la demande visant à voir annuler la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 est devenue sans objet, M. et Mme [X] ont été contraints d'initier la présente instance pour que l'annulation de la résolution n° 18 soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] fait valoir que : - aux termes de cette résolution, l'assemblée générale des copropriétaires avait accepté de rembourser à la SNC Herouet Capital des factures ENEDIS et GRDF (branchement réseau d'électricité et de gaz) réglées par ladite SNC ; cependant cette dernière, avant même que soit délivré l'exploit introductif d'instance à l'origine de la saisine du Tribunal, avait renoncé au bénéfice de cette résolution ainsi que l'indiquent d'ailleurs M. et Mme [X] aux termes de leur exploit introductif d'instance, - ceci a été confirmé, à la demande de la SNC Herouet Capital, lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 29 juin 2022, en résolution n° 14, - dès lors, M. et Mme [X] sont aujourd'hui dépourvus d'intérêt à agir en annulation de la résolution n° 18 adoptée lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2021, celle-ci étant déjà annulée par ce vote du 29 juin 2022, - il n'est pas démontré que la procédure initiée par leurs soins soit à l'origine de la demande formulée par la SNC Herouet Capital de solliciter l'annulation de la résolution dont s'agit ; en toute hypothèse, ils ont donc renoncé à cette demande aux termes de leurs dernières conclusions. *** En droit, l'annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l'article [Adresse 2] de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d'autonomie des assemblées (ex. : 3ème Civ., 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736). Toutefois, si la survenance de la nouvelle assemblée générale annulation les résolutions querellées rend la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale précédente sans objet, elle n'a pas pour effet de priver le demandeur d'un intérêt à agir qui en cette matière doit s'apprécier au jour de l'introduction de sa demande. En effet, la disparition en cours de procédure de l'objet de sa demande ne doit pas conduire le tribunal à le débouter purement et simplement comme en matière de fin de non-recevoir de l'ensemble de ses demandes, principales et accessoires, dès lors que pour statuer sur une éventuelle demande de dommages et intérêts ou de frais irrépétibles, il lui appartient de prendre en compte le bien-fondé de la demande devenue sans objet, apprécié au jour de l'introduction de l'instance. Il sera rappelé par ailleurs qu'il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (ex. : 3ème Civ., 8 février 1989, n° 87-14.322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : 3ème Civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134). En l'espèce, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] maintiennent leur demande d'annulation de la résolution n° 18. Cette résolution ayant été annulée lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 29 juin 2022, en résolution n° 14, leur demande est sans objet. Il sera toutefois précisé que cette résolution était rédigée comme suit : « 18°) Remboursement des factures ENEDIS et GRDF, réglées par la SNC Herouet Capital, selon factures ci-jointes (article 24 : Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) Il est rappelé que pour ne retarder ou stopper le chantier en cours de réalisation, la SNC HEROUET CAPITAL a pris en charge en urgence la facture ENEDIS, jointe à la convocation, pour le nouveau branchement au réseau d'électricité de la copropriété d'un montant de 14.785,18 euros et la facture de la société GRDF pour le branchement de gaz d'un montant de 30.896,78 euros. En conséquence, l'assemblée générale, après avoir reçu toutes les informations nécessaires, décide de prendre en charge et rembourser la société HEROUET lesdites factures pour un montant total de 45.681,96 euros TTC. En conséquence, cette somme de 45.681,96 euros TTC sera remboursée au copropriétaire la SNC HEROUET CAPITAL. Cette dépense sera facturée en charges communes générales […] Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées » Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] soutiennent que cette résolution faisait supporter à la collectivité des copropriétaires les frais de raccordements aux réseaux d'électricité et de gaz, entrepris à son initiative et pour son seul bénéfice et rendus nécessaires par la transformation des lots situés aux rez-de-chaussée et au premier étage en locaux commerciaux et se faisait au détriment des copropriétaires minoritaires dès lors que la prise en charge de ces frais de raccordement revenait à financer indirectement les travaux privatifs d'un copropriétaire. Toutefois, aucune pièce n'était versée aux débats pour l'accréditer. La résolution précitée mentionnait « le nouveau branchement au réseau d'électricité de la copropriété » sans que le tribunal ne puisse constater que tel n'est pas le cas et que ces frais de raccordement sont relatifs à des travaux privatifs. La lettre du cabinet NRFI du 10 décembre 2021 versée aux débats par M. et Mme [X] indique : « La résolution n° 18 est à la demande de la SNC Herouet Capital, qui demande le remboursement de ces sommes avancées pour le raccordement au gaz et à l'électricité de l'immeuble pendant les travaux. Ces travaux n'avaient pas étés inclus dans le marché de base du maître d'œuvre. Cette demande fera l'objet d'une discussion en assemblée générale » ne permet pas de considérer qu'il s'agit d'une dépense privative (pièce n° 14 de M. et Mme [X]). Dans ces conditions, M. et Mme [X] ne justifiaient en l'espèce d'aucun abus de majorité commis à ce titre. Ils ne peuvent soutenir avoir été contraints d'initier la présente instance pour que l'annulation de la résolution n° 18 soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 juin 2022. Nonobstant ces éléments, cette résolution ayant été annulée, le tribunal relève qu'il n'y a plus lieu de statuer sur l'annulation de la résolution n°18. Sur l'annulation des résolutions n° 19 et 20 de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] soutiennent que : - le règlement de copropriété applicable à l'immeuble du [Adresse 2] interdit, dans des termes clairs et exempts de toute ambiguïté, l'installation d'enseigne et d'affiche quelconque sur la façade de l'immeuble, - cette interdiction est, notamment, justifiée par la situation de l'immeuble qui se trouve dans un périmètre de protection patrimoniale et historique, Pourtant, l'assemblée générale du 17 décembre 2021 a adopté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 19 prévoyant la ratification du projet d'un habillage à caractère évènementiel de la façade de la boutique au [Adresse 2] et à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n° 20 prévoyant la ratification du projet d'installation de stores en façade de la boutique au [Adresse 2], enseigne Calvin Klein, - l'habillage à caractère événementiel de la façade de l'immeuble du [Adresse 2] entre dans le champ d'application de l'interdiction posée à l'article 8, F) du règlement de copropriété dès lors que cet habillage consiste à recouvrir la façade de l'immeuble par une toile en lycra sous l'enseigne Calvin Klein, - de même, l'installation de stores en façade de la boutique du rez-de-chaussée avec l'apposition de l'enseigne Calvin Klein est contraire à l'article 8, F) du règlement de copropriété dès lors que cet article interdit formellement l'apposition d'enseigne ou d'affiche sur la façade de l'immeuble. Sur la résolution n° 19 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] fait valoir que : - cette résolution répond en réalité à la réglementation applicable en matière de publicité qui autorise la conclusion de contrats d'affichage publicitaires sous forme de panneau ou de bâche (covering) pour une durée maximale de trois mois, ceux-ci étant alors soumis à la majorité de l'article 24 puisque par définition ils n'ont pas vocation à porter atteinte à la destination de l'immeuble, - l'interdiction prônée par le règlement de copropriété est destinée à protéger la destination de l'immeuble à laquelle il n'a pas été porté atteinte par l'apposition temporaire de cette bâche, - il s'agit bien d'une publicité temporaire et la ratification (initiée par le syndic) opérée par l'assemblée générale est conforme à la réglementation applicable en la matière, - la dépose de cet habillage temporaire étant intervenue le 5 janvier 2022, la demande de nullité de la résolution ayant ratifié ce projet publicitaire était sans objet à la date de la saisine du tribunal puisque l'affichage avait été retiré et que les demandeurs n'avaient dès lors plus d'intérêt à agir, - la demande d'annulation de la résolution n° 19 est sans objet et, subsidiairement, elle est mal fondée ne s'agissant pas de la pose d'une enseigne ou affiche au sens où l'entend le règlement de copropriété mais bien d'un bâchage/habillage publicitaire évènementiel de courte durée (inférieure à trois mois), - l'apposition temporaire d'un affichage publicitaire conforme à la réglementation applicable ne saurait être assimilée à des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, précisément du fait de son caractère temporaire. - l'habillage à caractère évènementiel de la façade de la boutique au [Adresse 2], tout comme l'installation de stores en façade de la boutique du rez-de-chaussée avec l'enseigne Calvin Klein, affectent la façade, partie commune de l'immeuble dont elle modifie incontestablement l'aspect extérieur, - ces installations, outre le fait qu'elles étaient prohibées par le règlement de copropriété, relevaient, en tout état de cause, de la majorité de l'article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, - leur demande tend à voir annuler la résolution ratifiant cette installation et est motivée en raison de sa contrariété évidente avec les dispositions du règlement de copropriété et de la majorité, inadéquate, à laquelle elle a été soumise au vote des copropriétaires, - afin d'éviter la création d'un précédent, il est nécessaire que le tribunal annule la résolution portant sur la ratification de l'installation de bâches publicitaires sur la façade, - l'installation de stores sur lesquels figurent la raison sociale de la marque Calvin Klein viole les dispositions du règlement de copropriété lequel interdit toute installation d'enseigne ou affiche quelconque sur la façade, - ces stores sont assimilables à l'installation d'une enseigne puisqu'ils ont pour objet de promouvoir la marque par l'inscription de la raison sociale de la marque Calvin Klein. Sur la résolution n° 20 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] fait valoir que : - le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8), - dès lors, toute clause restrictive aux droits des copropriétaires doit s'interpréter si tant est qu'il y ait lieu à interprétation, de manière stricte ; en l'occurrence, l'autorisation de poser ces stores bannes qui sont des éléments dits accessoires sur lesquels figurent la raison sociale Calvin Klein (ce nom figurant déjà sur l'immeuble) apparait régulière et ne contrevient pas aux dispositions précitées, - le règlement de copropriété considère que sont parties privatives : « les menuiseries extérieures, y compris les voltes à lames, les persiennes, les rideaux roulants », - l'autorisation a été régulièrement adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, - par ailleurs, la société Calvin Klein n'est plus locataire au sein de l'immeuble. *** En droit, l'article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Il est également rappelé que l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». L'article 5 « parties privées » du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] stipule : « Les parties privatives d'un local ou appartement sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. Elles comportent, dans les lieux, constituant ce local ou cet appartement : […] - Les menuiseries extérieures, y compris les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants ». L'article 8 portant sur « L'occupation des appartements- prescription diverses concernant la tranquillité, l'hygiène et l'entretien » stipule : « Occupation : Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements qui pourront être affectés aux études d'officiers publics ou ministériels, cabinets d'avocats, architectes, médecins, agents d'assurances, arbitres de commerce, syndics de faillite et autres, bureaux de ce genre, mais à l'exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs. Dans ce cas, une simple plaque de marbre ne dépassant pas quatre cents centimètres carrés indiquant la profession exercée, pourra être placée près de la porte d'entrée sur la rue ; les panonceaux des officiers publics au ministériels, devront être placés au-dessus de cette porte. […] Enseignes : Toute installation d'enseigne ou affiche quelconque sur la façade de l'immeuble est strictement interdite. […] Harmonie Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les garde-corps, balustrades, rampes, et barres d'appui, des balcons ou fenêtres, même la peinture, et, de façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il va être dit plus loin sous l'article vingt-deux ci-après ». Enfin, l'article 16 2° du règlement de copropriété stipule « Toutefois, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les co-propriétaires les décisions concernant : […] b) la modification ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » (pièce 19 de M. et Mme [X]). En l'espèce, la résolution n° 19 est rédigée comme suit : « RATIFICATION DU PROJET D'UN HABILLAGE A CARACTERE EVENEMENTIEL DE LA FAÇADE DE LA BOUTIQUE AU [Adresse 2] : Il est rappelé et joint à la convocation l'avis favorable de la Mairie de [Localité 6] concernant le projet d'habillage d'enseigne temporaire au bénéfice de l'occupant CALVIN KLEIN. Aussi, le Conseil syndical a donné son accord de principe pour ce projet à caractère évènementiel pour une durée inférieure à trois mois. En conséquence, l'assemblée générale décide de ratifier l'accord pour le projet d'habillage temporaire de la façade, dans les limites de la propriété commerciale du local au [Adresse 2], occupé par l'enseigne CALVIN KLEIN. A l'issue de cette installation la façade sera restituée à l'identique. Un constat d'huissier est effectué, avant la pose de l'installation, par l'occupant et à ses frais. Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées. » Il n'est nullement justifié par le syndicat des copropriétaires d'une décision de l'assemblée générale adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 autorisant le projet d'habillage temporaire de la façade, lequel ne respecte donc ni l'aspect ni l'harmonie de l'immeuble. A cet égard, peu importe que la résolution respecte la réglementation applicable en matière de publicité qui autorise la conclusion de contrats d'affichage publicitaires sous forme de panneau ou de bâche (covering) pour une durée maximale de trois mois. Le tribunal relève cependant que la demande d'annulation de cette résolution est sans objet, dès lors que la dépose de cet habillage temporaire est intervenue le 5 janvier 2022, soit antérieurement à la saisine du tribunal. Il n'y a donc plus lieu de statuer sur l'annulation de la résolution n° 19. La résolution n° 20 est rédigée comme suit : « RATIFICATION DU PROJET D'INSTALLATION DE STORES EN FAÇADE DE LA BOUTIQUE AU [Adresse 2], ENSEIGNE CALVIN KLEIN : L'assemblée générale, après en avoir délibéré, et pris connaissance du projet joint à la convocation pour la pose de stores bannes sur les fenêtres du premier étage de la boutique CALVIN KLEIN au [Adresse 2], autorise l'occupant CALVIN KLEIN à effectuer à ses frais en façade RUE la pose de stores bannes sur les fenêtres du premier étage, sous réserve de : - Se conformer à la réglementation en vigueur, et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises, - Faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l'art et à ses frais, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble, - Souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage avec extension aux existants, - Se conformer aux dispositions du règlement de copropriété. Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En outre, ladite autorisation sera caduque si le bénéficiaire ne justifie pas au syndic, préalablement à l'exécution des dits travaux de la souscription de l'assurance, des autorisations administratives éventuellement nécessaires et de l'avis favorable au projet de l'architecte de l'immeuble. Cette résolution est adoptée à la majorité des voix du syndicat. » En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] justifie d'une décision de l'assemblée générale autorisant à la majorité de l'article 25 la pose de stores bannes sur lesquels figurent la raison sociale Calvin Klein. Les stores bannes ne constituent pas une enseigne au sens des stipulations du règlement de copropriété. En conséquence, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 20. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X], seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] sera en outre condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront déboutés de leur propre demande formée à ce titre. Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] seront également déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] de leur demande d'annulation de la résolution n° 17; DIT n'y avoir lieu à statuer sur les demandes d'annulation des résolutions n° 18, et 19, sans objet ; DEBOUTE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] de leur demande d'annulation de la résolution n° 20; CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [W] épouse [X] de leur demande de dispense de participation aux frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024. Le Greffier Le Président