Tribunal judiciaire, 28 février 2025. 24/07861

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 7] JUGEMENT DU 28 Février 2025 N° RG 24/07861 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LIHN Jugement du 28 Février 2025 N° : 25/184 [M] [U] C/ [J] [G] [X] [B] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me LAHALLE COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [G] et à Mme [B] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 06 Décembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : M. [M] [U] [Adresse 3] [Localité 9] représenté par Me Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Gwendoline PERES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [J] [G] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 6] comparant en personne Mme [X] [B] [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 6] comparante en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 février 2016, M. [M] [U], représenté par son mandataire, la société PIGEAULT IMMOBILIER AGENCES, a consenti un bail d’habitation à M. [J] [G] et Mme [X] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros. Par actes de commissaire de justice du 6 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.412,40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [J] [G] et Mme [X] [B] le 7 février 2024. Par assignations du 30 mai 2024, M. [M] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judicaire du bail, • Ordonner l’expulsion de M. [J] [G] et Mme [X] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, • Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : o 2.767,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 6 décembre 2024, M. [M] [U] a comparu représenté par son conseil. Il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024, s'élève désormais à 3.345,61 euros. M. [M] [U] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [J] [G] et Mme [X] [B] ont comparu en personne. Ils exposent qu’ils bénéficient de revenus mensuels respectifs de 1.000 et 1.300 euros mais que leur situation financière s’est dégradée suite à un arrêt de travail de Monsieur, laquelle a conduit à des retards de paiement. Ils ont été aidés par une assistante sociale mais n’ont pas obtenu d’aide au vu de leurs revenus actuels. Les locataires précisent qu’ils n’ont repris que des paiements partiels de leur loyer courant. Ils souhaitent apurer leur dette et sollicitent, pour ce faire, un plan d’apurement. Mme [X] [B] indique, toutefois, que le couple n’est pas en mesure de payer plus que le montant du loyer. M. [J] [G] et Mme [X] [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [J] [G] et Mme [X] [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [M] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.412,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024. 1.3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [J] [G] et Mme [X] [B] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [J] [G] et Mme [X] [B] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [M] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, M. [M] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, M. [J] [G] et Mme [X] [B] lui devaient la somme de 3.345,61 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le contrat prévoit par ailleurs, en son article XI, une clause de solidarité en cas de copreneurs. M. [J] [G] et Mme [X] [B] ne contestent pas le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 663,69 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 25 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [M] [U] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [G] et Mme [X] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de M. [M] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 février 2016 entre M. [M] [U], d’une part, et M. [J] [G] et Mme [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11] est résilié depuis le 7 avril 2024, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [G] et Mme [X] [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [J] [G] et Mme [X] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [X] [B] à payer à M. [M] [U] la somme de 3.345,61 euros (trois mille trois cent quarante-cinq euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [X] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 663,69 euros (six cent soixante-trois euros et soixante-neuf centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, comptabilisée à compter du 25 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [X] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2024 et celui des assignations du 30 mai 2024, CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [X] [B] à payer à M. [M] [U] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. insi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge