Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06327 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGFY
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 23/08555
APPELANTS
M. [S] [R]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Mme [F] [R]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentés par Me Gilles GOLDNADEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1773
INTIMÉE
SCI MONTEVIDEO [X], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 10 septembre 2002, M. [X], aux droits duquel se trouve actuellement la SCI Montevideo [X], a donné à bail à M. [R] un appartement dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de trois ans, tacitement renouvelée depuis, moyennant un loyer mensuel initial de 2.300 euros outre une provision pour charges de 310 euros.
Le 17 mars 2023, la SCI Montevideo [X] a fait délivrer à M. et Mme [R] un congé pour motif légitime et sérieux tenant à l'inexécution répétée de leur obligation de paiement des loyers, avec effet au 14 octobre 2023.
Par acte du 10 octobre 2023, M. et Mme [R] ont assigné la SCI Montevideo devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de la nullité du congé délivré et de continuation du bail.
Par ordonnance du 14 mars 2024, le premier juge a :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant au prononcé de la nullité du congé ;
renvoyé, par conséquent, les parties à mieux se pourvoir ;
débouté M. et Mme [R] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. et Mme [R], in solidum, à payer à la SCI Montevideo [X] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 27 mars 2024, M. et Mme [R] ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 14 mai 2024, M. et Mme [R] demandent à la cour de :
déclarer leur demande recevable et fondée ;
infirmer l'ordonnance entreprise ;
En conséquence,
constater la nullité du congé délivré par la SCI Montevideo [X] le 17 mars 2023 pour défaut d'explication du motif et en raison de leurs faibles revenus et de l'âge de M. [R] ;
En conséquence,
constater la continuité du bail ;
condamner la société SCI Montevideo [X] à leur payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 juillet 2024, la SCI Montevideo [X] demande à la cour de :
A titre principal
dire que la demande de M. et Mme [R] ne relève pas de la compétence du juge des référés ;
En conséquence,
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire
constater la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré à M. et Mme [R] ;
A titre plus subsidiaire
prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. et Mme [R] ;
En tout état de cause
débouter M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs prétentions ;
condamner M. et Mme [R] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 25 septembre 2024.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.
Se fondant sur ce texte, M. et Mme [R] soutiennent que le congé qui leur a été délivré, le 17 mars 2023, constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu'il relève de l'office du juge des référés de constater sa nullité en ce qu'il ne comprend pas d'explications sur son motif, en violation des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais aussi en ce qu'il ne tient pas compte de la situation de M. [R], âgé de 67 ans et sans revenus actuels, alors que cet article 15 dispose que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
La SCI Montevideo [X] soulève l'incompétence - en réalité l'absence de pouvoir juridictionnel - de la juridiction des référés en soutenant qu'elle ne peut se prononcer sur la validité d'un congé.
S'il est exact que le juge des référés ne peut se prononcer sur la validité d'un congé et, par suite, en prononcer voire en constater sa nullité, il entre toutefois dans ses pouvoirs, afin de caractériser le trouble manifestement illicite invoqué par les appelants, de vérifier si la délivrance du congé n'est pas, comme ils le soutiennent, constitutive d'un trouble manifestement illicite par suite de la méconnaissance d'un texte, de surcroît, d'ordre public comme tel est le cas de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L'article 15 de cette loi dispose notamment, que :
' I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...).
III. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. (...)'.
Le congé litigieux délivré pour motif légitime et sérieux, énonce en page 2 'Nous vous déclarons que le présent congé vous est donné conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, pour motif légitime et sérieux, à savoir : inexécution répétée de votre obligation de payer le loyer au titre du bail susvisé en votre qualité de locataire. L'exécution de cette obligation faisant régulièrement défaut depuis plusieurs années, le motif légitime et sérieux est acquis'.
Il est relevé que ce congé, qui, de surcroît, fait suite à un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 10.932,96 euros, délivré le 3 février 2023, n'est pas dépourvu d'explications sur la nature du motif légitime et sérieux invoqué, aisément compréhensible par les preneurs au regard de la dette locative cumulée qui leur avait été réclamée quelques semaines auparavant.
Il est exact que M. [R], né le 27 mai 1956 ainsi qu'il résulte des mentions figurant sur sa carte nationale d'identité, était âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, soit le 14 octobre 2023, et qu'il a rencontré des difficultés financières certaines puisque, exploitant en nom propre une officine de pharmacie, il a fait l'objet, le 31 octobre 2018, d'un jugement de redressement judiciaire, que le plan de continuation qui avait été adopté, a été résolu par jugement du 1er décembre 2023, lequel a décidé de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à son encontre et que par ordonnance du juge commissaire du 19 janvier 2024, la cession des éléments corporels et incorporels du fonds d'officine de pharmacie a été autorisée pour un prix net vendeur de 64.000 euros hors taxes et hors droits et frais et sous les conditions essentielles énoncées dans l'offre.
Cependant, il n'est produit par les appelants aucun avis d'imposition permettant à la cour d'appréhender leur situation financière complète, étant relevé d'une part, que la procédure collective n'a pas concerné Mme [R] et d'autre part, qu'au regard de l'âge de M. [R], celui-ci a déjà pu ou pourra dans un avenir très proche faire valoir ses droits à la retraite sur lesquels il ne s'est pas expliqué. En tout état de cause, à supposer qu'il n'ait formé aucune demande à ce titre, il est observé que M. [R] a indiqué dans ses conclusions avoir commencé à travailler en faisant quelques remplacements en tant qu'assistant et qu'il disposera de fiches de paie pour les mois de février et mars 2024, qu'il n'a cependant pas communiquées.
Au surplus, la cour observe que la pièce n° 4 des appelants intitulée 'Justificatifs revenus [R]' consiste en une requête aux fins de fixation de rémunération du dirigeant adressée conjointement par M. [R] et son administrateur judiciaire, le 3 décembre 2018, au juge commissaire dans laquelle il est fait état des charges du ménage d'un montant mensuel total de 6.000 euros et de l'absence de rémunération de Mme [R], gérante d'une société Studael ayant une activité de photographie. Cette pièce ancienne ne saurait suffire à établir la situation financière actuelle des appelants.
Dans ces conditions, il n'apparaît pas avec l'évidence requise en référé que la délivrance du congé litigieux soit constitutive d'un trouble manifestement illicite.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de M. et Mme [R], de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef et que les demandes subsidiaires formées par l'intimée ne seront pas examinées.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en leurs prétentions, M. et Mme [R] seront tenus in solidum aux dépens d'appel.
Ils seront également condamnés à payer à la SCI Montevideo [X], contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Condamne in solidum M. et Mme [R] aux dépens d'appel ;
Les condamne à payer à la SCI Montevideo [X] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
