Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 8]
[Localité 11]
Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX010]
@ : [Courriel 14]
@ : [Courriel 12]
REFERENCES : N° RG 24/02123 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6PD
Minute : 24/224
S.D.C. DU [Adresse 5] ET [Adresse 4] [Localité 11]
Représentant : Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1432
C/
Monsieur [D] [E]
Madame [U] [P] [F] épouse [E]
Copie exécutoire :
Me Frédéric HUTMAN
Copie certifiée conforme : SELAS STERLING PEAK
Le 18/11/2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier stagiaire ;
Après débats à l'audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. DU [Adresse 5] ET [Adresse 4] [Localité 11] Pris en la personne de SAS LE BON SYNDIC.COM - [Adresse 7] - [Localité 3]
représenté par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 13] - [Localité 2] (BELGIQUE) -
représenté par la SELAS STERLING PEAK, avocat au barreau de PARIS
Madame [U] [P] [F] épouse [E], demeurant [Adresse 6] - [Localité 9]
représenté par la SELAS STERLING PEAK, avocat au barreau de PARIS
.EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 5] [Localité 11].
Le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet LE BON SYNDIC.COM, a fait assigner Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 2 804,78 €, au titre des charges impayées au 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 ;condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts ;condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 40,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 2 025 €, au titre des frais de procédure avancés devant la Cour d’appel de Paris ;condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à lui payer la somme de 1 600,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 septembre 2024.
Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 4 058,59 €, au titre des charges impayées au 1er juillet 2024, ainsi qu’à la somme de 428 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que les défendeurs ont déjà été condamnés à deux reprises à payer un arriéré de charges de copropriété, par jugements des 9 avril 2019 et 17 mars 2023. Il ajoute que les défendeurs ont interjeté appel du jugement rendu le 17 mars 2023, qu’une ordonnance constatant la caducité de l’appel a été rendue et qu’il demande, en conséquence, l’indemnisation des frais exposés dans cette procédure d’appel dans le cadre de la présente procédure.
Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] comparaissent par l’intermédiaire de leur conseil. Ils sollicitent le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 684,07 €, ainsi que celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que depuis le mois de janvier 2022, ils ont payé la somme globale de 13.691,05 €, soit directement au syndicat des copropriétaires, soit entre les mains du commissaire de justice en charge de l’exécution du jugement rendu le 17 mars 2023, alors qu’ils devaient la somme de 13.006,98 € au titre des charges impayées depuis le mois de décembre 2021. Ils sollicitent, en conséquence, la restitution de la somme de 684,07 € (13.006,98-13.691,05) et l’allocation de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
I. Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] sont propriétaires des lots 8 et 37 situés [Adresse 5] [Localité 11],un décompte de charges daté du 1er juillet 2024,un décompte des paiements effectués par les défendeurs depuis le 27 septembre 2022,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29 avril 2022, 24 mars 2023 et 21 décembre 2023, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.
De leur côté, Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] justifient avoir payé la somme de 3.226,83 € (1 217,18 € le 29 février 2024 + 1 000 € le 23 avril 2024 + 1 000 € le 24 mai 2024 + 1 045,60 € le 13 septembre 2024), en sus des paiements comptabilisés dans le décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires, depuis le jugement de condamnation rendu le 17 mars 2023, soit une somme globale de 10.501,05 €, soit 1.893,38 € de plus que le montant des condamnations prononcées le 17 mars 2023 (8.607,67 €). Il convient, en conséquence, de déduire des 4 058,59 €, la somme de 1 893,38 €, soit une somme restant due de 2 165,21 € (hors frais), selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.
Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] au paiement de la somme de 2 165,21 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, provisions pour charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 février 2024.
En l'absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.
Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.
Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.
En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] seuls, la somme de 40,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.
Par conséquent, Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] seront condamnés à payer la somme de 40,00 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11] au titre des frais de recouvrement nécessaires.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 février 2024.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En omettant de s’acquitter des charges dues, les défendeurs ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que les défendeurs ont déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, prononcées par jugements des 9 avril 2019 et 17 mars 2023.
Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.
En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 €, à titre de dommages-intérêts.
II. Sur les demandes accessoires :
Sur les frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel
Les frais dont le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement à ce titre ont été engagés dans le cadre d’une autre procédure, de sorte qu’ils seront réglés dans le cadre de cette procédure, étant précisé qu’elle est toujours pendante devant la cour d’appel, puisque les défendeurs justifient avoir sollicité le relevé de caducité et que leur demande sera examinée le 24 juin 2026.
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des circonstances du litige et des démarches judiciaires entreprises, il convient de condamner les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet LE BON SYNDIC.COM, la somme de 2 165,21 €, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses, ainsi que la somme de 40,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet LE BON SYNDIC.COM, la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet LE BON SYNDIC.COM, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [E] et Madame [U] [P] [F] épouse [E] aux entiers dépens de la présente instance ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/02123 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6PD
DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024
AFFAIRE :
S.D.C. DU [Adresse 5] ET [Adresse 4] [Localité 11]
Représentant : Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1432
C/
Monsieur [D] [E]
Madame [U] [P] [F] épouse [E]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
