Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/02922

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 12 Décembre 2024 AFFAIRE N° RG 24/02922 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCOW NAC : 72I Jugement Rendu le 12 Décembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [K] 28, sis [Adresse 1], représenté par Maître [S] [D], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 4], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, Assistée du Cabinet PRECLAIRE, société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 533 489 977 Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, situé [Adresse 5], en sa qualité de curateur à succession vacante de la succession de Monsieur [F] [J], décédé le 31 mars 2020 à [Localité 2] Dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques Madame [T] [J], demeurant [Adresse 1] Défaillante, DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 24 Avril 2024, L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 12 Décembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE M.[F] [J] et Mme [T] [J] étaient tous deux propriétaires des lots numéros 50, 200, 201 et 202 au sein de la résidence en copropriété [K] 28 sise [Adresse 1] à [Localité 3]. M. [F] [J] est décédé le 31 mars 2020. Par ordonnance du 16 septembre 2022, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à succession vacante. Par exploit de commissaire de Justice du 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28, représenté par Maître [S] [D], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [J] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 9 508,55 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus, - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 3 010,28 euros, au titre des appels provisionnels restant à appeler sur l’année 2024, - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] aux frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance, soit la somme de 300,00 euros, et qui seront imputés aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration, et ce tant en application du Règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 inséré par l’article 81 de la Loi du 13 décembre 2000, - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [K] 28 les intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024, date de la mise en demeure, - ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil, - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des articles 1231-1 et suivants du Code Civil, - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits, - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - CONDAMNER solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur de la succession vacante de M. [F] [J] et Mme [J] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Michel MIORINI, membre de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. A l’audience du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance. Bien que régulièrement assignés, la DNID et Mme [J] n’ont pas comparu à l’audience en personne et Madame [J] n’a pas constitué avocat. La DNID, dispensée de constituer avocat a indiqué par correspondance du 4 octobre 2024 s’en rapporter à justice. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.» En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 verse aux débats : - la lettre de mise en demeure datée du 7 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [J], dont l’avis de réception a été signé le 12 mars 2024, - et la lettre de mise en demeure datée du 7 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à la DNID, dont l’avis de réception a été signé le 11 mars 2024. Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 sollicite le paiement de 11 989,17 euros, comprenant les causes du précédent jugement non soldées d’un montant de 3 405,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 mars 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure. Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet. Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété, -les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 5 avril 2022, 11 juillet 2022, 28 avril 2023 et 22 novembre 2023, - les appels de fonds et charges sur les périodes concernées, - le contrat de syndic, - le règlement de copropriété, - un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 18 avril 2024, pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 508,55 euros, - les jugements des 18 novembre 2021 et 9 février 2023 du Tribunal judiciaire d’Evry S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 2/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 et appel 2ème trimestre 2024 inclus, s’élève effectivement à la somme de 9 508,55 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 7 mars 2024. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles: A l’examen des pièces produites (3ème et 5ème résolution du 27ème PV de décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté en date du 28 avril 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et fixant le fonds de travaux loi Alur 2024 et budget prévisionnel pour l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles pour la période du 3ème au 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 3 010,28 euros. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention. Il ressort du paragraphe 11.4 “REGLEMENT DES CHARGES” du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats (p 161), ce qui suit : “Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe leque des héritiers ou représentants. En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré.” Les défendeurs propriétaires indivisaires des lots seront donc tenus solidairement au paiement des charges. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, les défendeurs ont déjà été condamnés par jugements du tribunal judiciaire d’EVRY en date des 18 novembre 2021 et 9 février 2023 pour non paiement des charges de copropriété. Les manquements répétés des défendeurs (après plusieurs condamnations) à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Les défendeurs seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 une somme de 950,00 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre une somme de 300,00 euros au titre des frais exposés à compter de la mise en demeure. En l’espèce n’apparaissent pas fondés les frais de constitution de dossier avocat faute de la démonstration de diligences exceptionnelles. S’agissant des frais de mise en demeure, ceux-ci apparaissent fondés mais devront être ramenés à la somme de 25 euros conformément au contrat de syndic. En conséquence, les défendeurs seront solidairement condamnés à payer la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement . Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire : Mme [J] et la DNID, ès-qualités, qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l'instance. Dans les instances auxquelles le Domaine est partie, en application des dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire et les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne peuvent donc pas trouver application. La demande de distraction des dépens présentée par le syndicat des copropriétaires demandeur n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée. Mme [J] et la DNID, ès-qualités, sont par ailleurs condamnées solidairement à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort. CONDAMNE solidairement Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [F] [J], à payer au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 9 508,55 euros au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 2/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 et appel 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 7 mars 2024, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE solidairement Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [F] [J], à payer au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 3 010,28 euros au titre des charges et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles pour la période du 3ème au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE solidairement Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [F] [J], à payer au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 950,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ; CONDAMNE solidairement Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [F] [J], à payer au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28 la somme de 25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; CONDAMNE solidairement Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [F] [J] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires Secondaire [K] 28, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Mme [T] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [F] [J] aux entiers dépens; DEBOUTE les parties pour le surplus RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,