Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/01004 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754DQ
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 07 Novembre 2024
S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE
C/
[I] [G]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
du 07 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [I] [G]
né le 29 Janvier 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024
Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 7 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 24 septembre 2018, prenant effet à compter du 1er octobre 2018, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [I] [G], sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 238,09 euros.
Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 419,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [I] [G] le 8 avril 2024.
Par assignation du 18 juin 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a assigné M. [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer afin de :
constater la résiliation de plein droit du contrat acquise par le jeu de la clause résolutoire ;
à défaut de départ volontaire, autoriser l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
condamner le défendeur au paiement :
*de la somme en principal de 1.249,32 euros, montant de l’arriéré des loyers et des frais de commissaire de justice et autre notification, arrêté au 18 juin 2024 ;
*d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
*de la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
*de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, de la notification à la CCAPEX.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 5 septembre 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s'élève désormais à 2.670,30 euros.
La bailleresse déclare que le paiement des loyers n’est pas repris, même partiellement.
De même, elle indique que le locataire a déjà fait l’objet d’une précédente procédure dans laquelle il a été condamné à payer les arriérés locatifs.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.
SUR CE
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 419,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2024.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, au vu du dernier décompte locataire et des propos tenus à l’audience par la bailleresse, le loyer courant n’est pas repris par le locataire et la bailleresse ne formule aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, il ne pourra être accordé des délais suspensifs des effets de la résiliation au locataire.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 345,45 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 août 2024, M. [I] [G] lui devait la somme de 2.670,30 euros, échéance du mois d’août non incluse.
Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 337,48 euros facturée au titre des frais de commissaire de justice et de poursuite lesquels seront pris en compte dans les dépens.
M. [I] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 2.332,82 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [I] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris du coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 septembre 2018 entre la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE et M. [I] [G] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 juin 2024,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [G],
ORDONNE à M. [I] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [I] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 345,45 euros (trois cent quarante-cinq euros et quarante-cinq centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [I] [G] à payer à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 2. 332,82 euros (deux mille trois cent trente-deux euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
DÉBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [I] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 avril 2024, celui de l'assignation du 18 juin 2024 et de sa notification à la CCAPEX.
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
