Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02286

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Christian PAUTONNIER et Maître Stéphane PAUTONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02286 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EWL N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDERESSE La société anonyme d’habitations à loyer modéré dénommée “ANTIN RESIDENCES”dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par la SELARL PAUTONNIER & Associés en les personnes de Maître Christian PAUTONNIER et Maître Stéphane PAUTONNIER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire L159 DÉFENDERESSE Madame [F] [X] demeurant [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02286 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EWL FAITS ET PROCEDURE Par acte du 13/01/2020 à effet à la même date, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES, a donné à bail à Madame [F] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], [Adresse 5], [Localité 4], pour un loyer initial mensuel de 403,26 euros, outre les provisions sur charges prévues par la règlementation HLM. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [F] [X] le 28/08/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 47 624,75 euros en principal, échéance du mois de juillet 2023 incluse. Par acte de commissaire de justice du 07/02/2024, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [F] [X] aux fins de : A titre principal : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, A titre subsidiaire : - voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause : - voir ordonner l’expulsion de Madame [F] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, - voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [F] [X], - voir condamner Madame [F] [X] au paiement : D’une somme de 10 018,35 euros, échéance du mois d’août 2023 incluse, au titre de l’arriéré (loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnité d’occupation) selon décompte en date du 09/01/2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et préciser la capitalisation des intérêts échus selon les disposition de l’article 1343-2 du code civil, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et sa notification au préfet. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 6] le 9 février 2024. A l'audience du 22 mai 2024, le bailleur a élevé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 21 089,07 euros, selon décompte au 13 mai 2024, avril 2024 inclus, et a maintenu ses autres demandes contre Madame [F] [X]. Il a précisé que la dette était en partie constitué d’un SLS forfaitaire, qu’il s’opposait à tous délais de paiement et ne sollicitait pas une suspension de la clause résolutoire. Régulièrement convoquée, Madame [F] [X] a comparu à l’audience au cours de laquelle elle a pu développer ses observations. Elle a ainsi précisé avoir effectué en mai 2024 un virement de 2 800 euros et transmis au bailleur les éléments concernant sa situation personnelle et le SLS. Par ailleurs, elle a sollicité son maintien dans les lieux avec l’octroi de délais de paiement ainsi que le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé des mensualités de 200 euros pour apurer la dette en plus du loyer courant, tout en signalant espérer solder totalement la dette en mars 2025 suite à une augmentation de salaire. Les parties ont été autorisées à transmettre en délibéré un décompte actualisé afin d’acter les récents paiements de la locataire et de clarifier sa situation au regard du SLS, ce qui a été fait par le bailleur par transmission au greffe le 3 juin 2024. Le virement de 2 800 euros en date du 22 mai 2024 y a été intégré et les sommes relatives au SLS ont été recréditées à Madame [X], ce qui fixe ainsi la dette locative de cette dernière, selon décompte arrêté au 3 juin 2024, à la somme de 9 879,79 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe avant la tenue de l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 9février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 13 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2023 pour la somme en principal de 47 624,75 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 octobre 2023 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 29 octobre 2023. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis 28 octobre 2023 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. De plus, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Selon le décompte produit en délibéré, un virement de 2 800 euros a bien été effectué le 22 mai 2024, dépassant largement le versement intégral du loyer courant charges comprises (560,52 euros) et hors SLS. En outre, il ressort des débats que Madame [X], qui a expliqué la constitution de la dette locative par le décès successif de ses deux parents, dispose de revenus mensuels présents et prévisibles paraissant lui permettre d’être en situation de régler sa dette. Compte tenu de la reprise du loyer courant et de l’apurement possible par le débiteur de la dette locative, tout en rappelant par ailleurs que le bailleur n’a jamais justifié l'envoi d'une mise en demeure préalable notifiant son intention de faire application d'un supplément de loyer de solidarité, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [F] [X], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux, sans astreinte En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Madame [F] [X], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni en délibéré que Madame [F] [X] restent devoir une somme de 9 879,79 euros, selon décompte au 3 juin 2024, mai 2024 inclus, au titre des loyers et charges. Il convient en conséquence de condamner Madame [F] [X] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du commandement de payer. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités fixées au dispositif. Sur la capitalisation La capitalisation est de droit pourvu que les intérêts soient échus pour une année entière. Aussi, les intérêts produiront intérêts à compter de l'assignation, date de la demande, en application de l'article 1343-2 du code civil Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [X] au paiement de celle-ci. Sur les dépens Il y a lieu de condamner Madame [F] [X] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile  En équité, il convient de débouter la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : DECLARE le bailleur recevable à agir, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 29/10/2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1], [Adresse 5], [Localité 4], SUSPEND les effets de la clause résolutoire, CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES, la somme de 9 879, 79 euros au titre des loyers et charges dus au 3 juin 2024, mai 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date de l’assignation, AUTORISE Madame [F] [X] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts, RAPPELLE qu'en cas de respect par Madame [F] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [X] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte AUTORISE, en ce cas, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [F] [X] à défaut de local désigné, DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, CONDAMNE, en ce cas, Madame [F] [X] à payer à la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Madame [F] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion, DEBOUTE la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT