Cour de cassation, 15 novembre 2018. 17-18.638

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 novembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10572 F Pourvoi n° K 17-18.638 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Hayem, société anonyme, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 29 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Nouvelle Demeure, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Y..., conseiller rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société Hayem, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Nouvelle Demeure ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Hayem aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Hayem ; la condamne à payer à la société Nouvelle Demeure la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Hayem LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR réformant partiellement le jugement, et statuant à nouveau, invité la société exposante à produire de nouveaux décomptes des charges pouvant être réclamées au preneur pour la période allant de 2007 à 2012, la répartition des charges, excluant notamment celles relatives au lot n° 19, à la consommation d'eau, aux honoraires du syndic et d'avocat et aux frais de gestion, devant être opérée conformément aux dispositions du bail au « prorata du loyer » ; AUX MOTIFS QUE l'appelante soutient que les charges appelées ne sont pas intégralement dues au regard de l'intention des parties d'exempter la locataire des prestations ne profitant pas aux locaux loués, indépendants du reste de l'immeuble, de l'exonération de charges d'un des lots en cause et de l'inapplicabilité subséquente de la répartition par millièmes, ainsi que de la non justification d'une partie des sommes réclamées ; qu'elle fait notamment valoir que : - les lots loués sont totalement indépendants des parties communes de l'immeuble, - le bail porte sur le lot 4 (cave représentant les 29/10 286 286èmes de copropriété), le lot 8 (boutique et arrièreboutique réunies représentant 1 246/10 286 286èmes de copropriété), lot 19 (dépendances visées au bail représentant 265/10 286èmes exonérés de toute participation aux charges d'entretien et de travaux du bâtiment A pour être reliés aux lots 4 et 8), - le lot 4 (cave) n'est accessible que par la boutique, - la boutique (lot 8) n'est accessible que depuis le boulevard, - le lot 19, en dépit de l'existence d'une porte donnant sur la cour de l'immeuble n'a pas d'accès autorisé aux parties communes, raison pour laquelle il est exempté des charges d'entretien et de travaux du bâtiment A par le règlement de copropriété, pour être relié aux deux autres lots totalement indépendants des communs de l'immeuble, - le lot 19 constitue le bâtiment B (page 8 du règlement de copropriété) et à ce titre il est exonéré de toutes les charges, en ce compris les salaires et autres charges y afférentes puisqu'il n'y a pas d'entretien dans le bâtiment B qui est occupé exclusivement par la société Nouvelle Demeure ; en conséquence le lot 19 est exonéré des salaires et charges (URSSAF, ASSEDIC et retraite), - le local loué dans son ensemble n'est donc accessible que depuis le boulevard et ne dispose d'aucun accès sur la cour, sur le vestibule, sur les escaliers, ou sur le hall de l'immeuble du fait de serrures fermées à clés et de code qui n'ont jamais été mis à la disposition de la locataire ; la locataire ne dispose ni du code ni de la clef du portier vitrée, ni celle de la [...] (accès aux caves et à la cour) dont elle n'a d'ailleurs aucune utilité puisque son accès est indépendant, d'aucune boîte aux lettres dans le hall et sa boîte aux lettres est implantée dans sa vitrine, d'aucun accès sur le vestibule de l'immeuble aux termes du bail ; qu'en conséquence les 3 lots sont exclus du bénéfice de tout ce qui est affecté aux parties communes (EDF, entretien, produits d'entretien, salaires et charges sociales, etc.) et que les charges y afférentes ne sont pas recouvrables et qu'au surplus elles ne sont pas intégralement justifiées ; qu'elle s'oppose ainsi à la facturation des charges non récupérables, de la consommation d'eau en raison d'un compteur propre, des frais de dératisation insuffisamment justifiés, de services profitant exclusivement au reste de l'immeuble, de la taxe de balayage et entretien des chéneaux dont une partie réclamée par la bailleresse n'est pas récupérable ; qu'elle sollicite le remboursement du trop-perçu ; que la société Hayem souligne que le juge des référés confirmé en appel a retenu que la locataire était bien tenue des charges contractuelles, que l'ensemble des factures sur la base desquelles les décomptes ont été établis ont été communiquées, que l'argument relatif à l'utilité des charges pour les lots litigieux est soulevé pour la première fois aux termes des dernières conclusions de la partie adverse, laquelle a reconnu être soumise au décret de 1987 relatif à la répartition des charges aux termes de ses conclusions devant le juge des référés ; qu'en réponse à la partie adverse, elle fait valoir que le lot 19 est bien exonéré des charges d'entretien et de travaux du bâtiment A à l'exclusion de toute autre, que les locaux litigieux possèdent un accès sur cour permettant d'atteindre le hall d'entrée, qu'aucune charge d'eau n'est imputée à la locataire, que l'essentiel des charges correspond au montant des provisions appelées pour les frais de gardiennage et d'électricité des parties communes, que la clause suivant laquelle les charges se calculent « au prorata de loyer pour les taxes, prestations et fournitures » doit s'entendre comme s'appliquant au prorata des tantièmes de la nouvelle copropriété, soit 1 540/10286èmes selon le règlement de copropriété ; que ceci exposé, il convient d'observer que le bail initial de 1988 contient une clause qui dispose qu'au loyer du bail principal s'ajoutera (pour le preneur) la participation au prorata du loyer pour les taxes, prestations et fournitures ; que le renouvellement du bail a eu lieu en 2005 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent ; que la circonstance que l'immeuble était placé en copropriété et qu'un règlement de copropriété ait été dressé le 29 octobre 1984 n'autorise pas le bailleur, à défaut de modification conventionnelle de la clause de charges contenue dans le bail qui fait la loi des parties et dont il n'est pas soutenu qu'elle souffrirait d'une difficulté d'interprétation, à procéder unilatéralement à un mode de répartition des charges des lieux loués suivant la règle des tantièmes de copropriété laquelle contrevient manifestement aux dispositions du bail ; que l'allégation que la locataire aurait cependant accepté que la répartition de charges s'opère selon les règles applicables en matière de bail d'habitation et en référence aux charges locatives énumérées au décret du 26 août 1987 n'est pas établie ; qu'enfin, il importe peu que le juge des référés au terme d'une décision qui n'a pas autorité de chose jugée ait condamné le preneur à payer un arriéré locatif incluant les charges réclamées en fonction des tantièmes ; qu'il appartient en conséquence à la société Hayem de produire pour la période de référence allant de 2007 à 2012 un décompte précis des charges pouvant être réclamées au preneur en application du bail ; qu'à cet égard, le preneur exclut à tort les charges qui ne seraient d'aucune utilité pour les lots loués au motif qu'ils ne bénéficieraient pas des services communs aux autres lots ou encore ne communiqueraient pas avec les parties communes ; que le bail n'opère en effet aucune distinction entre les différentes taxes, prestations et fournitures devant être supportées par le preneur au prorata du loyer de telle sorte que les charges récupérables n'excluent pas celles se rapportant à l'immeuble dans son ensemble, peu important qu'elles profitent ou non directement aux lots concernés ; que seul le lot 19 constitué des dépendances exclut expressément et d'un commun accord des parties la participation aux charges d'entretien et de travaux de l'immeuble A ; que doivent être exclues également les consommations d'eau payables suivant la consommation relevée au compteur ainsi que les frais de gestion et honoraires du syndic ou d'avocat qui ne s'assimilent pas à une taxe, prestation ou fourniture ; ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que la société Nouvelle Demeure a accepté la répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété, qu'elle a, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier puisqu'exerçant l'activité de syndic, reconnue être soumise au décret de 1987 relatif à la répartition des charges entre bailleurs et locataires en matière de baux d'habitation (pièces 16, 30 et 5), qu'encore dans ses conclusions de 2011 devant le juges des référés elle reconnaissait que les charges « doivent être calculées en fonction des charges locatives de l'exercice précédent et qu'aucune reddition de charges n'avait eu lieu depuis 2002 », les comptes du syndic étant établis sur la base du décret de 1987 ; qu'en affirmant que l'allégation que la locataire aurait cependant accepté que la répartition de charges s'opère selon les règles applicables en matière de bail d'habitation et en référence aux charges locatives énumérées au décret du 26 août 1987 n'est pas établie, sans préciser en quoi ces éléments de preuve n'établissaient pas l'existence d'un tel accord du locataire, par ailleurs professionnel de l'immobilier, sur la répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ; ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que la société Nouvelle Demeure a accepté la répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété, qu'elle a, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier puisqu'exerçant l'activité de syndic, reconnue être soumise au décret de 1987 relatif à la répartition des charges entre bailleurs et locataires en matière de baux d'habitation (pièces 16, 30 et 5), qu'encore dans ses conclusions de 2011 devant le juges des référés elle reconnaissait que les charges « doivent être calculées en fonction des charges locatives de l'exercice précédent et qu'aucune reddition de charges n'avait eu lieu depuis 2002 », les comptes du syndic étant établis sur la base du décret de 1987 ; qu'en décidant que l'allégation que la locataire aurait cependant accepté que la répartition de charges s'opère selon les règles applicables en matière de bail d'habitation et en référence aux charges locatives énumérées au décret du 26 août 1987 n'est pas établie, la cour d'appel qui ne vise ni n'analyse même sommairement les éléments de preuve produits et visés dans les conclusions de l'exposante a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que la société Nouvelle Demeure a accepté la répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété, qu'elle a, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier puisqu'exerçant l'activité de syndic, reconnue être soumise au décret de 1987 relatif à la répartition des charges entre bailleurs et locataires en matière de baux d'habitation (pièces 16, 30 et 5), qu'encore dans ses conclusions de 2011 devant le juges des référés elle reconnaissait que les charges « doivent être calculées en fonction des charges locatives de l'exercice précédent et qu'aucune reddition de charges n'avait eu lieu depuis 2002 », les comptes du syndic étant établis sur la base du décret de 1987 ; qu'en affirmant que l'allégation que la locataire aurait cependant accepté que la répartition de charges s'opère selon les règles applicables en matière de bail d'habitation et en référence aux charges locatives énumérées au décret du 26 août 1987 n'est pas établie, quand il ressortait de ces éléments de preuve que la locataire se prévalait des dispositions de ce décret, la cour d'appel qui a dénaturés lesdites pièces, soit les lettres des 16 mars 2007, 26 novembre 2010 et 27 décembre 2010, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.