Texte intégral
ARRET
N°
[I]
C/
[T]
S.A. CLESENCE
DB/MC/SGS/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT SIX SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/05026 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I6DH
Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [C] [I]
né le 11 Août 1998 à CONGO ([Localité 8])
de nationalité Congolaise
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Antoine CANAL substituant Me Anaëlle BARLOY, avocats au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000131 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)
APPELANT
ET
Madame [N] [T]
née le 09 Novembre 2000 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION substituant Me Frédéric CATILLION, avocats au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-003205 du 30/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)
S.A. CLESENCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Virginie VAN WAMBEKE substituant Me Amélie DATHY de la SCP DUSSEAUX-BERNIER-VAN WAMBEKE-DATHY, avocats au barreau d'AMIENS
INTIMEES
DEBATS :
A l'audience publique du 30 mai 2024, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Mathilde CRESSENT, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, président, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 26 septembre 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
* *
DECISION :
Par contrat du 23 février 2022 prenant effet le même jour, la SA d'HLM Clésence (ci-après Clésence) a donné à bail à M. [C] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (80).
Mme [N] [T] était désignée comme co-signataire de ce bail.
Des loyers étant demeurés impayés, le 27 mars 2023 et le 28 mars 2023, Clésence a fait signifier à ses locataires un commandement de payer pour la somme en principal de 2 014,71 euros.
Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, Clésence a fait assigner M. [C] [I] et Mme [N] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de :
Constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;
Dire que les lieux devront être libérés par les locataires et à défaut ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est autoriser la séquestration de leurs meubles à leurs frais, risques et périls,
Condamner solidairement les locataires à titre provisionnel au paiement :
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;
- de la somme de 2 208,60 euros au titre de l'arriéré locatif (décompte arrêté au 6 juillet 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- de la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de la procédure.
À l'audience de première instance, la SA Clésence a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à la somme de 2 277,95 euros, quittancement du mois d'août 2023 inclus.
M. [C] [I] et Mme [N] [T], convoqués, n'étaient ni présents ni représentés.
Suivant une ordonnance de référé du 2 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens a :
Constaté la recevabilité des demandes de la SA d'HLM Clésence ;
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 mai 2023 pour M. [C] [I] et du 29 mai 2023 pour Mme [N] [T] pour défaut de paiement des loyers, par application de la clause résolutoire contractuelle ;
Dit n'y avoir lieu à accorder à M. [C] [I] et Mme [N] [T] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;
Ordonné à M. [C] [I] et Mme [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ;
Dit qu'à défaut pour M. [C] [I] et Mme [N] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM Clésence pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;
Condamné solidairement M. [C] [I] et Mme [N] [T] à payer à la SA d'HLM Clésence à titre provisionnel la somme de 2 277,95 euros (décompte arrêté au 26 septembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;
Condamné solidairement M. [C] [I] et Mme [N] [T] à payer à la SA d'HLM Clésence à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 28 mai 2023 pour M. [C] [I] et du 29 mai 2023 pour Mme [N] [T] et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
Condamné in solidum M. [C] [I] et Mme [N] [T] aux entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
Condamné in solidum M. [C] [I] et Mme [N] [T] à verser à la SA d'HLM Clésence la somme de 70 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant une déclaration reçue le 8 décembre 2023, M. [C] [I] a interjeté appel de l'intégralité des dispositions de l'ordonnance.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 1er mai 2024 par lesquelles M. [C] [I] demande à la cour de :
Le dire et juger et bien fondé en son appel,
En conséquence,
Infirmer, dans toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau,
Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ;
Dire et juger n'y avoir lieu à expulsion ;
Débouter la SA d'HLM Clésence de toutes ses autres demandes, fins et prétentions ;
Condamner la SA d'HLM Clésence, à titre reconventionnel, à lui payer la somme de 482,38 euros ;
Débouter la SA d'HLM Clésence de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 4 avril 2024 par lesquelles Mme [N] [T] demande à la cour de :
Lui donner acte de ce qu'elle entend s'en rapporter à justice sur le mérite de la recevabilité et du bien fondé de l'appel
En tout état de cause,
La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,
Ce faisant,
Lui voir déclarer inopposable le contrat de location régularisé le 23 Février 2022 et portant sur l'appartement à usage d'habitation situé à [Localité 7] (80), [Adresse 2],
En conséquence,
S'entendre la SA HLM Clésence déclarer aussi irrecevable qu'infondée en l'ensemble de ses prétentions formulées à son encontre à l'appui de la procédure de résiliation expulsion,
Voir infirmer en conséquence l'ordonnance entrepris en ce qu'elle a constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail dont s'agit et ordonner en tant que de besoin son expulsion et de tous occupants de son chef,
S'entendre déclarer irrecevable en tout état de cause la SA d'HLM Clésence en ses demandes de condamnation provisionnelle formulée à son encontre,
Voir infirmer en conséquence l'ordonnance entreprise en ses dispositions l'ayant condamnée au paiement d'une indemnité provisionnelle de 2 277,95 euros ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant jusqu'à libération effective des lieux,
Voir dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
S'entendre enfin la SA HLM Clésence condamner aux entiers dépens.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 mai 2024 par lesquelles La SA d'HLM Clésence demande à la cour de :
La juger tant recevable que bien fondée en ses fins, moyens et prétentions,
En conséquence et l'y recevant,
Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise mais uniquement en ce qu'elle concerne M. [C] [I],
Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle concernait également Mme [N] [T],
Statuant à nouveau,
Confirmer l'ordonnance entreprise s'agissant de ses dispositions, mais uniquement en celles prononcées à l'encontre de M. [C] [I], soit :
Constater la recevabilité des demandes de la SA HLM Clésence,
Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA d'HLM Clésence et M. [C] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 mai 2023 pour M. [C] [I] pour défaut de paiement des loyers, par application de la clause résolutoire contractuelle,
Dit n'y avoir lieu à accorder à M. [C] [I] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail,
Ordonner en conséquence à M. [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
Dit qu'à défaut pour M. [C] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM Clésence pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meugles laissés dans le lieux, dans tout local qu'il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées,
Condamner M. [C] [I] à verser à la SA d'HLM Clésence à titre provisionnel la somme de 2 277,95 euros (décompte arrêté au 26 septembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,
Condamner M. [C] [I] à payer à la SA d'HLM Clésence à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 28 mai 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
Fixer cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
Condamner M. [C] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
Condamner M. [C] [I] à verser à la SA d'HLM Clésence la somme de 70 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement,
Prononcer à l'encontre de M. [C] [I] la résiliation du contrat de bail du 23 février 2022 pour motif légitime et sérieux,
En tout état de cause,
Débouter M. [C] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
Le condamner à lui verser la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre l'entièreté des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes à venir éventuellement dans le cadre de la poursuite de la procédure de recouvrement et d'expulsion en application des dispositions de l'article 687 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La clôture a été prononcée le 16 mai 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la mise hors de cause de Mme [N] [T] :
Il résulte de l'article 1373 du code civil que la partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture.
Selon les articles 287 et 288 du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose.
En l'espèce, la juridiction du premier degré a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 mai 2023 pour Mme [N] [T] pour défaut de paiement des loyers, a ordonné à Mme [N] [T] de libérer les lieux et à défaut son expulsion, l'a condamnée solidairement avec M. [C] [I] à payer à la SA d'HLM Clésence à titre provisionnel la somme de 2 277,95 euros, à une indemnité mensuelle d'occupation outre les dépens et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En l'absence de comparution de Mme [N] [T], la juridiction s'était fondée sur un contrat de bail du 23 février 2022 conclu au nom de M. [C] [I] et de Mme [N] [T].
À hauteur d'appel Mme [N] [T] conteste formellement être la signataire du bail sous seing privé litigieux.
La SA Clésence quant à elle estime que Mme [N] [T] démontre effectivement qu'elle n'a jamais été preneuse du bail litigieux alors qu'elle justifiait d'ores et déjà d'une adresse personnelle à la date de signature du bail. Elle soutient que M. [I] semble l'avoir trompé en faisant régulariser le bail par une tierce personne féminine ayant de toute évidence usurpé l'identité de son ex-compagne, Mme [N] [T].
En l'occurrence, M. [I] admet résider seul dans le logement litigieux.
Mme [T] produit sa demande de domiciliation auprès du centre communal d'action sociale d'[Localité 7] en date du 24 janvier 2022 pour cause de rupture d'hébergement. Elle verse au débat également une plainte pour menace de mort en date du 11 mars 2022 faisant état de la séparation du couple, de son hébergement en foyer et de faits précédents d'harcèlement.
Il résulte effectivement de l'attestation de l'association [9] du 20 janvier 2022 que cette dernière résidait au foyer sis au [Adresse 4] avec ses deux enfants depuis cette même date, soit antérieurement à la conclusion du bail.
Le commandement de payer du 28 mars 2023 qui concerne la présente instance lui a également été signifié à personne au foyer [9].
Elle est désormais domicilié avec ses enfants au [Adresse 5] à [Localité 7] (bail souscrit auprès d'Amsom Habitat).
Mme [T] produit plusieurs pièces administratives et contractuelles sur lesquelles figure sa signature. Or, il est manifeste que cette dernière ne présente aucune similarité avec celle apposée sur le bail litigieux du 23 février 2022 consenti par la SA Clésence.
Il résulte donc de ces éléments qu'à la date de signature du bail litigieux, d'une part plus aucune communauté de vie n'existait entre Mme [T] et M. [I] et d'autre part qu'elle n'est pas signataire de ce contrat. En outre, aucun élément ne tend à démontrer qu'elle ait jamais occupé avec ses enfants le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] (80).
Il y a donc lieu d'infirmer toutes les dispositions de la décision entreprise qui concerne Mme [T].
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :
Il résulte de article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
M. [I], à hauteur d'appel, ne conteste pas que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire constatées par la juridiction du premier degré ont bien été réunies mais sollicite la suspension de ses effets. Il ne sollicite pas de délai de paiement de l'arriéré locatif.
M. [I] ne s'explique pas sur son activité professionnelle, son patrimoine et ses ressources qui lui permettraient à terme d'apurer sa dette locative.
Il résulte en revanche de l'examen du décompte locatif de l'intéressé à jour au 2 mai 2024, la présence de nombreux impayés dès le deuxième mois de prise d'effet du bail, la dette locative s'étant majorée continuellement jusqu'au mois de janvier 2024 en dépit de la présente procédure en cours.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et la décision entreprise sera confirmée quant à l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'ensemble de ses conséquences, incluant l'arriéré locatif dont l'actualisation n'est pas sollicitée.
Sur la demande en paiement reconventionnelle de M. [I] :
M. [I] ne conteste pas les impayés de charges et loyers.
En ce qui concerne les frais de poursuite apparaissant dorénavant à son décompte locatif, le bailleur justifie les avoir à bon droit engagés pour les besoins de l'exécution de la décision entreprise qui est exécutoire par provision. À ce stade, il convient au surplus de relever que ces frais ont été exclusivement engagés par la SA Clésence qui ne les a pas recouvrés et qui se borne à solliciter la confirmation de la décision entreprise en ce qui concerne le seul arriéré locatif.
Au regard de ces éléments, M. [I] sera débouté de sa demande en paiement reconventionnelle.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
M. [C] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens en ce compris les frais déjà engagés pour les besoins du recouvrement de la dette locative et de l'expulsion et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens qui comprennent déjà le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
L'équité commande de condamner M. [C] [I] à payer à la SA d'HLM Clésence la somme de 700 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance entreprise en ses seules dispositions relatives à Mme [N] [T],
La confirme entièrement pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette l'ensemble des demandes formées par M. [C] [I],
Condamne M. [C] [I] aux dépens de l'appel, en ce compris les frais déjà engagés pour les besoins du recouvrement de la dette locative et de son expulsion,
Condamne M. [C] [I] à payer à la SA d'HLM Clésence la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
